全額変動は危険でしょうか - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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全額変動は危険でしょうか

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/07/12 11:27

初めまして。
5400万円の建売物件を、頭金1700万円+借入3700万円で考えております。
今の低金利を最大限に生かすため、全額変動で35年の借入で、初期に余裕のあるうちに繰り上げ返済(返済額軽減型)で、後の金利上昇に備えようと思っていますが、危険でしょうか。
39歳、妻は専業主婦、子供は8歳と3歳です。
勤続10年以上の公務員で、年収は額面で800万円、貯蓄は2500万円です。
また、3700万円のうちボーナス返済を1000万円にしたいのですが、公務員の場合でもボーナス返済は危険なのでしょうか。
なお、物件自体は、定年(60)を目途に手放す予定で、老後はもう少し狭いマンションに引っ越すつもりです。
よろしくお願いいたします。

補足

2011/07/12 11:27

皆様、すばやいご返信をありがとうございました。
ただ一点よく分からないのは、皆様そろって早期の完済を目指すことを勧められてますよね。
定年時に売却するとき、残債があったままでは何か問題がありますか?
売却代金での完済を計画していたのですが、定年までの完済を目指すことの決定的なメリットは何なのでしょうか。
手元に残す現金を多めにして、老後資金の運用の効果を高めたいので、過度の繰り上げ返済は避けたいのです。

kotzpanさん ( 東京都 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

宮嵜 勝己 専門家

宮嵜 勝己
ファイナンシャルプランナー

3 good

変動金利型住宅ローンのリスクヘッジ

2011/07/12 15:39 詳細リンク
(3.0)

kotzpanさん、はじめまして。
住宅ローンプランナーの宮嵜です。

(1)繰上げ返済で後の金利上昇に備えるのは危険か?
精査するには情報が足りないので、一般論で恐縮ですが、10年以内に全額返済できるのであれば変動金利の金利上昇リスクをかなりヘッジできる、といわれています。
つまり毎年370万円の元本を減らせるか、ということになります。
35年ローンでは毎年元本が110万円程度減る予定ですので、それに追加して毎年260万円程度の繰上げ返済ができれば、10年で完済がみえてきます。

ただし、繰上げ返済できなかった場合のシュミレーションも忘れずに。

(2)ボーナス返済は危険か?
賞与、という不確定要素の高い収入をあてに、生活基盤である「住宅」を購入するのは不安定ですね。ただしkotzpanさんの場合は手元に貯蓄が800万円以上残る予定ですので、これを使わずに万が一の場合の保険と考えれば安心でしょう。

(3)60才を目途に手放す予定。
ぜひそれまでに繰上げ返済をしてください。


以上、参考になりましたでしょうか?
住宅購入がうまくいくといいですね。お祈りしております。

FP-Japan
宮嵜 勝己

住宅ローン
ローン
住宅購入
返済

評価・お礼

kotzpanさん

2011/07/12 21:33

宮嵜様
ご回答ありがとうございました。
ただ、「10年以内の全額返済」はどう逆立ちしても不可能ですね。
金利が上昇し、低金利による繰り上げ返済のメリットが少なくなれば、繰り上げ自体をやめようかと思っているほどです。
よほど教育資金等で家計が苦しくならないかぎり、店頭金利が4%ぐらいまでは繰り上げができるはずの計画は組んでいますが。
繰り上げをするかしないかは、将来の金利上昇リスク対策の意味もあるでしょうが、結局は運用利回りとの比較でしか決められないのではないか、と思っています。
こういう考え方の人間が全額変動で借りるのは危ないでしょうかね。。

宮嵜 勝己

2011/07/13 11:37

返信をいただき、ありがとうございます。

>繰り上げをするかしないかは、将来の金利上昇リスク対策の意味もあるでしょうが、結局は運用利回りとの比較でしか決められないのではないか、と思っています。

その通りだと思います。
極端なはなし、資産の運用益が借入金利を上回るのであれば、借りてでも行うべきという解になります。
金利の低い円を借りて金利の高い外貨商品に投資する「円キャリートレード」などはその代表ですね。

金利差に注目するとともに、バランスシートの監視も大切です。
バランスシートの左側にマンション、金融商品、現金の合計時価額。
右側に借入残債額。
常に左側の金額が上回っていれば破綻は避けられます。
また、金融商品と現金の合計額が借入残債額を上回っていれば実質無借金ということになります。

すでにご承知おきのことと思いましたが参考までに記述申し上げました。

回答専門家

宮嵜 勝己
宮嵜 勝己
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

6 good

全額変動は危険でしょうかについて

2011/07/12 17:24 詳細リンク
(4.0)

kotzpanさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『今の低金利を生かすため、全額変動で35年の借り入れで、
...その後の金利上昇に備えようと思っていますが、危険でしょうか。』
につきまして、

通常、住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンをくむようにします。

ただし、ローンの更新が頻繁におこなわれるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
3年に一回程度ということでしたら、

早期完済という訳には行きませんので、
長期固定金利にすることで、
返済の中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、kotzpanさんの場合、
初期に余裕のあるうちに、
繰り上げ返済を行っていくということですから、
変動金利を利用してもよろしいと考えますが、

お子さまが2人ということもあり、
将来的には教育資金負担が相当にかかるようになって行きますので、
繰り上げ返済を毎年のように行っていただき、
借り入れ元本をできるだけ圧縮するようにしていってください。

また、kotzpanさんにおかれましては、
公務員ということもあり、
将来的にボーナスがなくなるような心配がないのであれば、
ボーナス併用で住宅ローンを組んでも、
特に心配をすることはありません。

尚、定年を目途にマンションへの買い換えをお考えいただいておりますので、
定年を迎えるまでに、
住宅ローンを完済しておかないと、
退職金の一部を住宅ローン完済資金の充当したりと、
老後資金にも影響が出てしまう可能性のあります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

個別
相談
プランナー
ビジョン
老後

評価・お礼

kotzpanさん

2011/07/12 21:46

渡辺様
ご回答ありがとうございます。
子供の教育費はやはり相当気になっております。
学資保険には加入しておりますが、金利が想定以上の早さで上昇してきた場合には、変動では耐え切れない可能性がありますね。
とにかく、金利が低いうちは、自動繰り上げ機能を使って毎月のように繰り上げをして行くつもりでおります。

渡辺 行雄

2011/07/13 09:22

kotzpanさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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株式会社リアルビジョン 代表
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辻畑 憲男 専門家

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ファイナンシャルプランナー

1 good

変動金利について

2011/07/12 17:30 詳細リンク
(3.0)

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅購入後は預貯金が800万円(2500万円-1700万円)ということでよろしいですか。
それを前提にお話しすると今後お子様の支出がどんどん増えることが予想されます。それに対して住宅ローン金利が上昇すると負担がダブルでかかってきます。また、景気が良くなってくると固定資産税も増えます。
そのことを考えると長期の固定金利のほうが安全でしょう。
また、フラット35Sが使える物件であるならば、金利差が0.5%(現時点)ぐらいしかありません。その差であるならばフラット35Sを選ぶのが得策です。
もし使えない物件であるならば、ある一定の建築基準をクリアーしていない物件であるので契約しないほうが良いかもしれません。

また、手元に800万円を残す理由は何でしょうか。特にすぐに使う予定がないのであれば住宅購入に充てたほうが住宅ローン控除を考慮してもお得です。
どのくらい充てたほうがいいのかについては、家計の今後の予定によりますのでなんともいえません。


もし、どうしても変動金利を選ぶのであれば、10年以内の完済を目標にしましょう。



株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

住宅ローン控除
住宅購入
住宅ローン
フラット35
家計

評価・お礼

kotzpanさん

2011/07/12 22:08

辻畑様
ご回答ありがとうございました。
物件は、20年金利引き下げ型のフラット35Sに対応しております。
当然ながらフラットの利用は第一に考えたのですが、「ここ数年」に限っては金利は上昇しない、と私は予想しましたので、その間に超低金利の変動で返済総額を圧縮した方が得策ではないか、と思い、こちらでご質問した次第です。
また、手元に800万円を残す理由ですが、一部が定期に組み入れられて解約できないこともありますが、基本的には運用のためです。
とはいえ、長期の運用を安定して行なうためには、やはり変動よりもフラットの方が相性がよいかもしれませんね。
悩みどころです。。

辻畑 憲男

2011/07/13 10:09

評価ありがとうございます。
10年で完済できるぐらい借入額を圧縮できるのであれば変動金利でも金利上昇リスクは低くなるかと思います。
また、800万円の定期保険での運用についてですが、住宅ローンの金利とローン保証料などの諸費用を加味してメリットが出ているのかどうかを確認してください。途中解約しても住宅ローンの支払いに回したほうがメリットが出る場合には途中解約されたほうがいいです。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
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