全額変動は危険でしょうか

ｋｏｔｚｐａｎさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『今の低金利を生かすため、全額変動で３５年の借り入れで、
．．．その後の金利上昇に備えようと思っていますが、危険でしょうか。』
につきまして、

通常、住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンをくむようにします。

ただし、ローンの更新が頻繁におこなわれるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
３年に一回程度ということでしたら、

早期完済という訳には行きませんので、
長期固定金利にすることで、
返済の中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、ｋｏｔｚｐａｎさんの場合、
初期に余裕のあるうちに、
繰り上げ返済を行っていくということですから、
変動金利を利用してもよろしいと考えますが、

お子さまが２人ということもあり、
将来的には教育資金負担が相当にかかるようになって行きますので、
繰り上げ返済を毎年のように行っていただき、
借り入れ元本をできるだけ圧縮するようにしていってください。

また、ｋｏｔｚｐａｎさんにおかれましては、
公務員ということもあり、
将来的にボーナスがなくなるような心配がないのであれば、
ボーナス併用で住宅ローンを組んでも、
特に心配をすることはありません。

尚、定年を目途にマンションへの買い換えをお考えいただいておりますので、
定年を迎えるまでに、
住宅ローンを完済しておかないと、
退職金の一部を住宅ローン完済資金の充当したりと、
老後資金にも影響が出てしまう可能性のあります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅購入後は預貯金が800万円（2500万円－1700万円）ということでよろしいですか。
それを前提にお話しすると今後お子様の支出がどんどん増えることが予想されます。それに対して住宅ローン金利が上昇すると負担がダブルでかかってきます。また、景気が良くなってくると固定資産税も増えます。
そのことを考えると長期の固定金利のほうが安全でしょう。
また、フラット３５Sが使える物件であるならば、金利差が0.5％（現時点）ぐらいしかありません。その差であるならばフラット35Sを選ぶのが得策です。
もし使えない物件であるならば、ある一定の建築基準をクリアーしていない物件であるので契約しないほうが良いかもしれません。

また、手元に800万円を残す理由は何でしょうか。特にすぐに使う予定がないのであれば住宅購入に充てたほうが住宅ローン控除を考慮してもお得です。
どのくらい充てたほうがいいのかについては、家計の今後の予定によりますのでなんともいえません。


もし、どうしても変動金利を選ぶのであれば、10年以内の完済を目標にしましょう。



株式会社FPソリューション：http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー（CFP）
辻畑 憲男

kotzpanさん、はじめまして。
住宅ローンプランナーの宮嵜です。

（１）繰上げ返済で後の金利上昇に備えるのは危険か？
精査するには情報が足りないので、一般論で恐縮ですが、10年以内に全額返済できるのであれば変動金利の金利上昇リスクをかなりヘッジできる、といわれています。
つまり毎年370万円の元本を減らせるか、ということになります。
35年ローンでは毎年元本が110万円程度減る予定ですので、それに追加して毎年260万円程度の繰上げ返済ができれば、10年で完済がみえてきます。

ただし、繰上げ返済できなかった場合のシュミレーションも忘れずに。

（２）ボーナス返済は危険か？
賞与、という不確定要素の高い収入をあてに、生活基盤である「住宅」を購入するのは不安定ですね。ただしkotzpanさんの場合は手元に貯蓄が800万円以上残る予定ですので、これを使わずに万が一の場合の保険と考えれば安心でしょう。

（３）60才を目途に手放す予定。
ぜひそれまでに繰上げ返済をしてください。


以上、参考になりましたでしょうか？
住宅購入がうまくいくといいですね。お祈りしております。

FP-Japan
宮嵜 勝己