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対象:住宅・不動産トラブル

離婚後、建物とローンの名義を前夫から兄に変更したい

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/07/06 22:30

初めて投稿します。よろしくお願いします。
前夫と婚姻期間中に別の男性の子供を懐妊、それがきっかけで協議離婚しました。
三年前に私の母の土地に前夫の名義で家を建て、私と前夫、私の兄の三人で住んでいました。3,000万円25年の住宅ローンを信金から借り入れ、約2,800万円の残債があります。母の土地なので前夫に家を出てもらい兄の名義に変更して、家には兄が住み、兄がローンを支払うということで合意しました。そして信金に名義変更の審査をお願いしている間に出産予定日が近くなってきたので前倒しで離婚届けを提出、籍を抜きました。
しかし離婚後、信金から兄のローンの審査が通らなかったとの回答があり、担当者からは他行から借り替えるか、私が離婚後半年経ったら入籍する予定の男性を連帯保証人にするという方法を提示されました。(但し、入籍後に再審査があり必ずしも通るとはいえないとのこと)
兄は40歳、飲食店勤務、勤続3年、年収430万円です。再婚予定の男性は43歳、飲食店経営、年収1,200万円です。このようなケースで他行からの借り替えが可能でしょうか?借り替え以外の他の方法はないのでしょうか?また、私と前夫とはすでに婚姻関係が解消されているので、兄と前夫は元姻族とはいえ他人ということになると、負担付き贈与での名義変更はできるのでしょうか?

補足

2011/07/06 22:30

信金のローン審査が通ることを前提に離婚協議を進めていたので、名義変更ができない事態になって途方にくれています。このまま名義変更ができなかったら、前夫も新たなローンを組むことができなくなってしまうし、そのことがまた係争に発展しそうで不安です。

コウヤマシュンさん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:2件

場合によります。

2011/07/07 00:20 詳細リンク

コウヤマシュン様、初めまして。

北海道、旭川市で行政書士をしている小林と申します。

離婚による財産分与として、残債務を家を貰う側が支払履行する約束でローン付きの家を分与してもらうことは珍しいことではありません。

あなたが再婚する予定の男性が、あなたと婚姻すれば配偶者となりますから、赤の他人ではなくなります。

前夫から兄に不動産を移動させるのではなく、前夫からあなたに離婚による財産分与としてローン付きの家を分与し、その後に再婚して、配偶者を債務者あるいは保証人として借り換え審査を受けてその配偶者が債務者あるいは保証人として名を連ねたら良いのです。

再婚して審査が通ったら、金融機関と打ち合わせして離婚による分与として前夫からあなたにローン付きで分与してもらい、借り換えにあわせて登記したらよいのです。

それほど珍しい手続きではありませんので、この辺は金融機関のほうがよく承知していると思います。

離婚給付公正証書にも同様の条項を入れることは珍しくありませんので、公証人も普通に条項を作ってくれると思います。

再婚男性の収入や事業内容の情報は借入予定の金融機関には知らせていますか?

金融機関によっては、再婚前の今のうちから収入をもとに予備的な審査をしてくれるところもあります。

もちろん、半年後の再婚予定の男性の事業の状態が悪くなっていれば事情は変わる可能性もあります。

自営業の場合は、前年の収入も現在の経営状態も考慮されると思いますので、その意味で、「必ず通るとは言えない」と金融機関は答えているのだと思います。

金融機関とよく相談し、併せて、協議書を作成する専門家、公正証書で不動産の分与を記すなら公証人役場に相談されて進めると良いでしょう。

北海道
行政書士
公正証書
財産分与
離婚

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小林 政浩
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若山 和由

若山 和由
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住宅ローンの名義変更

2011/07/06 23:32 詳細リンク

横浜で行政書士をしております、若山和由と申します。どうぞよろしくお願いします。
住宅ローンの名義変更は、金融機関が絡むだけにかなり難しいようです。離婚案件で
も、住宅ローンがらみの案件は、本当に骨が折れます。
もし出来うるならば、ご自身がお母様から残債分(2800万円)を借り、一旦ローン
を完済して、コウヤマシュンさんとお母様との間で、金銭消費貸借契約(お金を借り入
れることに伴い、締結する契約を指します。いわば貸し金の契約です。)を締結してお
けば、税務面での問題はクリアされます(もし、お母様が残債分をコウヤマさんにあげた
、となれば、贈与税の対象になる可能性が高いそうです。これは友人の税理士さんから
聞きました。)。一方前夫については、負担義務を逃れるのですから、一時所得として
所得税加算の対象になる恐れもあるそうですが、これは購入時の住宅価格より、返済時の
価格が上回った場合に適用されるものだそうですので、現状を考慮すると、対象にはほぼ
なり得ないのでは?ということです。)。
以前、私が関わった案件で、住宅ローンがらみの案件で、このように収束した例がありま
したので、ご紹介させて頂きました。ご参考になされてください。

契約
問題
購入
変更
貸借

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