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対象:不動産売買

住宅購入時期について

住宅・不動産 不動産売買 2011/07/02 23:06

夫 43歳
妻 40歳
子供 2歳
夫の子供(別居)15歳 (養育費払う)

年収800万円 妻は子供が小学生になる位にはパートに出ようかと考えています。
子供は出来れば、もう一人欲しいと考えています。

夫は転勤があり、会社からは家賃補助が出るので、
毎月の家賃負担は4万円程度です。

車は持っていませんし、ローンもありません。
貯蓄は結婚して4年6ヶ月で1500万円程度。(結婚した頃の貯蓄は800万円くらい)

今度の春にももしかしたら転勤かもしれないのですが、
便利な場所の新築マンションを購入して、
賃貸に出そうか、定年間近でマンションを購入するか悩んでいます。

購入を悩んでいるマンションは新築で、4200万円、
賃貸に出したら家賃は月18万円は取れるそうです。

マンションを購入しても、転勤すると転勤先での家賃は出してもらえるので、
家賃負担が4万円あるとしても、あまり無理はしないで購入できるように思うのですが・・

ローンは元気な内でないと組めないし、完済が75歳、土地の値段も下がっているし、
金利も低い、消費税が上がるかもしれない、等考えて、今購入すべきでしょうか?

補足

2011/07/02 23:06

購入する場所は路線価が安定していて、マンションの価格はあまり値崩れしていません。

りっちゃまんさん ( 兵庫県 / 女性 / 39歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅購入時期について

2011/07/03 10:03 詳細リンク
(5.0)

りっちゃまんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『ローンは元気なうちでないと組めないし、
完済が75歳、土地の値段も下がっているし、
金利も低い、消費税があがるかも知れない、
等考えて、今購入すべきでしょうか?』
につきまして、

住宅を購入する場合、
住宅を購入した後からのローン負担を少しでも軽減するためにも、
頭金として物件価格の20%相当額プラス諸費用分につきましては、
予め用意したうえで、
住宅を購入するようにします。

尚、りっちゃまんさんの場合、
預貯金が1,500万円ほどありますので、
頭金につきましては、
十分に用意できていることになります。

また、住宅ローンを組む場合、
住宅ローンを組んだ後から、
家計が過剰に圧迫されないためにも、

手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、
28%ほどに収まるように、
住宅ローンを組むようにしてください。

特に、りっちゃまんさんの場合、
今は会社から住宅補助が出ていることもあり、
月額4万円ほどで収まっていますが、

住宅ローンを組んだ場合には、
毎月の住居費用負担が4万円から、
幾らくらいにまで増加するのか、
そうなった場合の家計のやり繰りなどにつきましても、
今のうちに想定したうえで、

十分に家計が成り立って、
また、今よりも貯蓄金額が下がってしまうにしても、
毎月しっかりと貯蓄をしていくことができるのかを、
十分に考慮したうえで、
住宅を購入するかどうかにつきまして、
決定していただくとよろしいとかんがえます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

購入
個別
相談
会社
費用

評価・お礼

りっちゃまんさん

2011/07/03 15:11

早速のお返事ありがとうございました。
恐らく、ローンについては返済していけると思うのですが、
時期として今なのか、定年間近になってからなのかを迷っています。
家を賃貸に出すと、恐らく傷むので、修繕費も必要でしょうし・・
もう少しよく考えてみます。

渡辺 行雄

2011/07/03 17:14

りちゃまんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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不動産投資としてみた場合

2011/07/04 14:37 詳細リンク
(5.0)

りっちゃまん様の場合転勤が近い将来見えておりますので、現実的には住む期間が当初かなり短くなりますので自宅購入でありながら投資としての視点を持って対応した方が宜しいと思います。


賃貸に関しては総額4200万に対して仮に18万の家賃収入であったとしてグロス利回りで5.1%となります。


ただ、この数字はグロスであり、空室率、固定資産税、修繕費、管理費、修繕積立金等の費用を考慮するとネットで3%台の投資収益性になりそうです。


そう考えた場合に将来何時そこに住むのか不確定な低収益の投資は避けた方が宜しいかと思います。


確かに、住宅ローン減税や消費税の問題が後押しをされるかと思いますがそれならばもう少し割り切った考えをされても良いかと思います。


例えば、買っても直ぐに賃貸に出さなければならないのであれば、新築である必要はありませんので中古物件を考慮する余地がある様に思います。中古物件の場合は物件数が少ないかと思いますが、それでも同じ仕様でも500万~1000万安く買えると思います。


また、住宅ローンが住宅で無くなった時に問題がある金融機関もあるので注意が必要です。特に、労働金庫や信用組合は法律や規則上賃貸に出したり、他府県に転勤になった場合に融資の返済を余儀なくされます。


その為事前に周到な準備をされる事をお勧めします。他の金融機関であれば原則賃貸に出したところで問題が発生していないと思います。


(転勤等は自分の意志で決る訳ではありませんし、ローン期間の間には自分が住めない期間があっても厳密には対応出来ない部分かと思います。)

不動産投資
家賃収入
固定資産税

評価・お礼

りっちゃまんさん

2011/07/04 21:56

お返事ありがとうございます。
聞きたかったことを、わかり易く返答頂き、非常に参考になりました。

中古も検討して、色々見ていたのですが、今が不動産が動かない夏ということもあり、
中々希望の物件が出てこない中、新築のマンションを見に行くと、
主人が中古を買うよりも、手堅く新築をと言い出したので、
慌てて相談させて頂きました。

グロス利回りという言葉さえ初めて聞いたので、
5.1という数字がどうなのかはわからないのですが、
低収益ということなのですね。

やはり、時間は掛るかもしれませんが、
じっくり中古マンションが出るのを待つことにします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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久野 博

久野 博
不動産業

1 good

住宅ローンは若いうちに借りて、少しでも早く終わらせる。

2011/07/03 18:02 詳細リンク
(5.0)

住宅ローンアドバイザーの久野博です。
よろしくお願いします。

りっちゃまんさんの場合住宅ローンに関しては
何も心配はいらないと思います。

家賃補助の出る会社にお勤め、そして年収から見た場合
間違いなく住宅ローンの金利優遇は受けられると思います。

それに加えて
自己資金が20%出せるようでしたら
さらに住宅ローンの金利優遇が受けられます。

住宅ローンとしては最高の条件で組むことができると思います。
二つぐらいの銀行に当たって比べてみたらよろしいかと思います。

住宅ローンはあくまでもご自分が住むための家で有り
人に貸すのを目的にした場合は借りられません。

私が還暦を過ぎて、いま思うことは自分の家が有って
よかったなと思うことです。

友達の間でも持家のある人と賃貸で住んでいる人と
生活にかなりの開きが出てきています。

年を取って来るとローンもきつくなるので
住宅ローンはできるだけ若いうちに組んで
繰り上げ返済でなるべく早くに終わらせて
しまうほうが老後、楽になります。

幸いにも、いまは金利が低いので、金利の低いうちに
どんどん繰り上げ返済をしていってください。
これは私の経験です。

住宅ローンアドバイザー
住宅
住宅ローン
ローン

評価・お礼

りっちゃまんさん

2011/07/03 21:58

お返事ありがとうございます。
自己資金を幾ら出せるか、年収は幾らかで、
金利が違ってくるとは、全然知りませんでした。

「住宅ローンはあくまでもご自分が住むための家で有り
人に貸すのを目的にした場合は借りられません。」
ということですが、例えば、貸すつもりはなくても、
転勤になって貸した場合はどうなるのでしょうか?

非常に参考になるお話でしたが、もしよろしければ、
もう一度質問にご返答下さい。

久野 博

久野 博

2011/07/10 14:22

評価有難うございます。

住宅ローンの場合、銀行は貸したい人にはどうしても借りてもらいたい。
その為にはかなりの金利優遇をしてくれます。
先日も借り換えの人の相談を受けて2行にお話ししましたところ
どちらも、うちの銀行ではこれ以上の金利はないという数字を出して頂きました。

自己資金が20%出せる場合、通常の金利優遇から、さらにマイナス0.2%
の金利優遇が受けられると思います。

その他大手の会社にお勤めの場合は、会社と提携している金融機関ですと
特別の金利優遇が有ります。

自分たちが住むために購入したのに転勤になってしまった。
これはよくあるケースです。
その間、貸しておくのは問題ありません。
その場合は住所変更とともに転勤で帰ってきたら、また住みますという
届けが必要になります。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

もし、転勤の可能性があるならば・・・

2011/07/04 16:59 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

りっちゃまん様のご質問についてですが、

ただ単純に、新築マンションの購入をご検討されているようであれば、
頭金も十分にご準備され、ローンの支払いも全く問題ございませんので、
購入をお勧めすると思います。

ですが、転勤の可能性がある状況の中でのご購入とのことですので、
今回、結論的には購入はあまりお勧めいたしません。

その理由ですが、

まず、家賃18万円で募集可能とのお話ですが・・・

現在の賃料相場から「家賃は15万円前後になるのではないか」と考えます。
昨今からの不況の影響もあり、関西圏の賃料相場はどんどん下落傾向にあります。

当初は、もしかすると18万円で貸せるかもしれませんが将来的にはかなり厳しいです。

次に、せっかく新築マンションを購入されても、転勤でずっと利用されることなく
何年か経過した後、戻ってくる計画であれば、わざわざ新築物件である必要は
ないのでは・・・と考えます。

実際に、ずっと利用する予定があるならば別ですが、一番綺麗な時期に借家として
他の人に貸すのであれば、立地の良い中古マンションも選択肢として「有」だと思います。

>購入する場所は路線価が安定していて、マンションの価格はあまり値崩れしていません。

どれだけ路線価が安定している地域でも、やはり新築プレミアを含む販売価格が
当初設定されます。中古になった時点で、このプレミアはおそらくなくなりますので、
幾分かの値下がりは、当初から予定しておく必要があります。

通常、物件価格の2割程度下がっているケースを見受けます。

もし、購入を進めた場合のリスクとしては、

1.値下がりリスク
2.空室リスク
3.手元資金が固定資産に偏るリスク

が挙がられます。

以上、転勤の可能性がある状況下での購入につきましては、
そのリスクを考慮するとあまりお勧めすることができません。

もし、「単身赴任にてご主人様が赴任されても」と覚悟があれば、
購入も選択肢として、「有」ではないかと思います。

少しでも参考になるようであれば幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買なら
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

購入
大阪
中古マンション
物件

評価・お礼

りっちゃまんさん

2011/07/04 22:04

ご返答ありがとうございます。
はっきりとお勧めしませんと言われ、すっきり致しました。

新築マンションの営業マンは、良い事しか言ってないのだろうと思いながら、
話は聞いていたものの、駅近で18万円家賃が取れると聞くと、
なら買ってもいいのかな?と迷っていた所です。
確かに今のご時世で、関西で家賃18万円出そうと思う方は、あまりいないですよね・・

単身赴任は今のところ考えていないので、中古マンションを探そうと思います。
大変参考になりました。

中原 秀樹

中原 秀樹

2011/07/05 09:05

評価ありがとうございます。
少しでも参考になっておりましたら幸いです。

またご不明な点ございましたらお気軽にご相談くださいね。

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