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自営業で赤字決算だと住宅ローンは無理ですか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/06/27 16:23

新築一戸建て購入を検討中です。

主人は、法人ですが従業員はいない社長です。
大手車メーカーの中で下請けとして仕事をしており
一般的な自営業とは少し違うかもしれません。
売上先は、その大手メーカーのみで仕入額はほとんどありません。

今年で7期目になりますが、5期6期と赤字決算でした。
というのも、売上がさがっているにもかかわらず、
税理士さんの方針で、役員報酬を売上のいいときのままにしていたためで
個人の年収としては過去3年間で、720万・720万・630万となります。

車のローンや借り入れなどもなく、
これまでに滞納などもありません。
以前に購入したマンションのローンは滞ったこともなく
おととしに借り換えの審査も通っています。
今月売却をすまし、ローンは完済しました。

今回購入検討の住宅は土地が2000万と建物が1680万で
諸費用あわせて、4000万の借り入れを申し込んでいます。



最初、地銀で断られ、
次に銀行系でないフラット35に申し込みしましたが断られ
今回宅建業者さんの関係のフラットに申し込みして、事前は通ったものの
本審査で落とされました。

フラットは、個人の年収だけで会社が赤字でも大丈夫だといわれていたのに
結局は会社が赤字だったからでしょうか。

フラットがダメなら、もうどこへ申し込んでも無理でしょうか。

補足

2011/06/27 16:23

現在46歳で33年返済の予定です。

K&Nさん ( 大阪府 / 女性 / 46歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

33 good

フラット35審査の最新事情

2011/06/27 21:33 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

会社の代表者は会社と一体とみなされるため、
銀行系の住宅ローン審査において、
会社の決算書を3期分要求されるのが一般的です。
その際2期分が赤字決算だとおそらく普通の金融機関で
住宅ローンは難しいと思われます。

今回、そういった事情を理解した上で、
会社の決算書を考慮しないフラット35への
申込をしたものと思われます。

ここ1、2年前までは、
いわゆるフラット35の型にはまっていれば
(パンフレット上の対象要件を満たしていれば)
ほぼなんでも審査に通っていたのが実情です。

ただ、最近は、型にはまっていたとしても
総合的な判断で住宅支援機構から否認される
ケースが増えてきています。


今回のご相談で、仮に、
土地+建物の合計金額3680万円の不動産に対して
諸費用込みで4000万円の融資申し込みを
しているのであれば、間違いなく否認されます。

フラット35の融資対象金額は、不動産の本体価格
(不動産売買契約書もしくは建物請負契約書の価格)までです。
諸経費をフラット35で借り入れることはできません。

違法なので絶対にやってはいけないことですが、
不動産業者によっては、契約書の契約金額を水増しして
(いわゆる契約書をふかして)、
諸経費まで借りさせようとするケースがあります。
住宅ローンを審査する側が、そういった違法行為に気が付いた場合、
当然その審査案件は否認となります。


今回、直近の三期分の決算において2期赤字なので、
住宅ローンの頼る先は、フラット35になります。

まずは、規定通り、本体価格までの借り入れで申し込みを
行ってみてはいかがでしょうか?

お聞きしている範囲において、個人の所得だけを考慮すると
借入枠として4000万円は十分に可能なはずです。

否認された原因が、
融資対象に問題があった(諸費用まで借りようとした)
物件に問題があった
個人の支払い能力に問題があった
個人信用情報に問題があった
等のどれなのか特定していくのが重要だと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

契約書
不動産売買
経費
住宅ローン
ローン審査

評価・お礼

K&Nさん

2011/06/28 09:12

真山様

迅速にご回答いただきまして、ありがとうございます。

2件のフラットの申し込みでいずれも事前では
承認されるであろうということでしたので、
やはり諸経費込みの価格を借入金額にしていることが原因だったと思われます。

申し込み書以外の書類は不動産屋さんに任せているため
契約書等をどのように提出しているかはわかりませんが
これまで滞納や引き落とし不能はありませんし、年収的には問題ないとすれば
そこが問題だったのだと思います。

否認の原因がなんとなくわかったので
業者と少し話し合ってみたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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