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対象:不動産売買

個人で行うマンション売買の流れ

住宅・不動産 不動産売買 2011/06/26 08:54

はじめまして
よろしくお願いします。

彼所有のマンション(ローン返済中)で、彼女と(無職)同居中です。
生計は彼の収入で生活しています。

彼はこの先、定年後は(5~10年後)、田舎のほうで暮らしてみたい
と思うようになり、同居中の彼女に、一括(残りのローン残高¥1.500万)
で購入してもらうことにしました。(売却後も同居)

上記の状況が可能であればですが、
この場合、書類の作成なんかは司法書士の方にお願いするつもりですが、

最初に彼女は、彼にお金を渡してローン返済をしても
いいんでしょうか?(何の書類も無し)
その時に抵当権抹消登記の書類と登記済権利証を銀行
から送付してもらって、それらを司法書士の方に送って、売買登記をしてもらう。
という流れでいいんでしょうか?

特に立会いは無しで、お金と書類を交換するだけなんですが、
銀行に前もって話しておくこと(抵当権抹消の書類以外)は必要でしょうか、
普通に繰上げ返済の処理だけでいいのか、お金を彼の口座に振り込むタイミングは
最初にしていいのか、書類を司法書士の方に、全部送付頂いてからなのか。

この不動産売買は、お互い「相手にお世話になってるから」と、
利益は考えてないので、自己責任で行うことにしました。
ただやり方に問題がないか心配です。

わかりずらい文章で失礼します。
どうかご教示下さい。

takaptakさん ( 東京都 / 男性 / 38歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

個人間取引の流れ

2011/06/26 21:31 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、新しく住宅ローンは使用せずに
同居中の彼女が現金1500万円で物件を買い取る
という前提でご参照ください。

仮に親しい仲であっても、何の書類もなく
金銭を支払うことはトラブルになる可能性が大きい
と思います。

自己責任のもと、不動産仲介業者を入れずに、
個人間売買するのとことなので、
実際の流れとしては、下記の通りです。

1.彼と彼女が不動産売買契約を締結
*売買契約書だけであれば司法書士でも作成できます。

2.彼が不動産を売却することを彼が住宅ローンを組んでいる金融機関へ連絡
*完済するための金額(日割りの利息を含む)を計算してくれます。

3.金融機関にて、司法書士が立ち会いのもと決済を実行(そのまま登記申請)
*彼女が彼に不動産の代金を支払い、その金額で抵当権を抹消し、
司法書士が抵当権の抹消および所有権移転の登記を行います。

まずは不動産の売買契約ありきで話を進めます。
そして代金を支払うのと同時に所有権移転が完全に行使できるように
司法書士に確認をしてもらい、登記手続きを代行してもらいます。

仮に、不動産の売買契約がない状態で、彼女のお金で
彼の住宅ローンを繰り上げ返済しても、それは、
彼女が彼に残債分のお金を貸しただけにすぎません。
その後、不動産の取引ができるのかどうかは全くの別物です。

したがって、お金が動く前には必ずその根拠となる
不動産売買契約を締結しておき、登記が完全にできることを
担保するために、司法書士に登記を依頼してください。

法律的には、不動産仲介業者および司法書士を使わずに
個人間のみで不動産の売買(登記を含む)は可能です。

いろいろと相談を受ける中で、大きなトラブルとなっているのは、
不動産の取引に慣れていない個人間取引です。

そういった大きなトラブルにならないために
専門家として宅地建物取引主任者の制度があり、
不動産仲介業者が職業として存在します。
また登記の専門家として司法書士がいます。

個人間で取引をする際には、よほど不動産の取引に
精通している人同士でないとお勧めは致しません。
仮に、取引を進めるのであれば、少なくとも司法書士に登記を依頼して、
よく注意をして取引に臨んでください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

司法書士
宅地建物取引主任者
抵当権
トラブル
売却

評価・お礼

takaptakさん

2011/06/28 12:22

ハッピーハウス 真山様

とても丁寧に教えていただきまして有難うございます。
何も知らない私でもよくわかりました。

そして最後まできちんと読ませていただきました、
自分が特別などと、思っているわけではないんですが、
「自分だけはトラブルは起こらない」と思ってしまうんでしょうか。
もう一度話し合い、どうするか考えたいと思います。

ご回答大変感謝いたします。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

個人間の不動産売買に関して

2011/06/26 22:02 詳細リンク
(5.0)

宅建取引主任、FP の野口です。

takaptak様が極めて親しい、信用できる人に、通常の売買契約取引きとは異なり、個人間契約を実行されるのは、難しいことではなく、更に司法書士に登記手続きを依頼されるのであればなお簡単です。

takaptak様が述べておられる手順で概略良いでしょう。少し書類が不足しています。

1、先ず、売買代金=ローン残高であれば、彼女にその金額を、takaptak様の返済口座へ振り込んでいただく。

2、銀行に言って、一括返済の手続きが必要です。

3、これによって、銀行は抵当権の抹消書類(印鑑証明付)を後日くれます。

4、takaptak様は、売買契約書又は売渡書(金額記載が無くて可)を作成する必要があります。(原因証書と言う)

5、takaptak様は、自身の印鑑証明、不動産の評価証明(区役所で発行)をそろえる。

6、takaptak様は、前記の書類と権利書を持参。買主は、住民票を取得。

7、これらを揃え、2人が身分を証明できるもの(運転免許書など)実印を持参し、司法書士に依頼します。抵当権抹消登記、売買による所有権移転登記を依頼する。この時、司法書士が、売り手、買手の補任確認を行い、登記委任状を要求します。これに署名。

8、登記費用(登録免許税、司法書士の報酬など)4~6万円を支払います。

登記は、必ず司法書士でなくても素人でもそれほど難しいものではありません。

以上ですが、原因証書は絶対必要なものです。登記に記する必要があるからです。

所有権移転の原因が、売買、相続、贈与、競売などありますから。司法書士に言えばその場で作成も出来ます。金額の記載が無い簡単な売渡書でよいのです。(金額記載あると収入印紙が必要)

約1週間ほどで、登記完了です。司法書士より登記識別情報(旧権利書)が送られてきます。

以上御参考としてください。

証明
所有権移転登記
不動産売買
原因
手続き

評価・お礼

takaptakさん

2011/06/28 12:47

野口様

本当に聞きたいことを、わかり易く教えていただいて
有難うございます。

こちらのような場所を使って質問をさせていただくのは初めてなんですが、
ちょっと感動してしまいました。

ご回答いただいてとても感謝しています。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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