住宅ローン ベストな金利選択について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン ベストな金利選択について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/06/23 14:47

以前、こちらで「借り換え」の件でご相談させて頂きました者です。
ご回答下さいました専門家の皆様、ありがとうございました。
結局、アドバイスを参考に「借り換え」ではなく、当初の借入先銀行との継続となりました。

今回は「ベストな金利選択」についてご相談させて下さい。
宜しくお願いいたします。



≪相談内容≫
◆半年後(2012年以降)も「変動」のままで妥当でしょうか?
本年12月までは「変動金利」です。
この半年間、借入先の店頭金利はほぼ横ばい状態。
仮にこのままの状態であれば・・・。
10年固定(-1.2%優遇にて)は実質1.7%、5年固定(-1.2%優遇に
て)は実質1.5%となります。
月々の支払い額の面でも・・・本当は、あとしばらくは「変動」のままでいたい気もしますが、かといっていつまでも「変動」というのも不安です。
果たして2012年以降はどうすればベストでしょうか?
ちなみに借入先銀行では10年固定以上の選択肢はありません。
そろそろ10年固定にした方が良いものでしょうか?
10年後の見直しの時期には、恐らく子供達の教育資金のピークも終えている頃ではあります。

長文にて失礼いたします。
今後の金利の動向も踏まえ、是非アドバイスを宜しくお願いいたします。

補足

2011/06/23 14:47

≪概要≫
・夫婦共に40才(夫 会社員、妻 パート)、子供2人(小6、小3)
・収入:夫 400万、妻 110~120万
・現在の借り入れ先:地方銀行
・当初借り入れ額:2,650万円
・ローン期間:35年 / 2007年12月~2042年12月まで
・完済時の年齢:71才
・経緯
2007.12~2010.12
3年固定金利:店頭金利-2.0%=実質金利1.0%
完済までの全期間、店頭金利より-1.2%の優遇あり
2011.1~現在
変動金利:店頭金利-1.7%=実質金利0.975%
完済までの全期間、店頭金利より-1.2%の優遇あり

・現在の返済額:月々74,522円(ボーナス払い:なし)
・今年12月時点での借り入れ残高:2,391万円

≪備考≫
・住宅ローン完済年齢を58才前後にしたい
・現在の預貯金:約1,000万(子供用貯金含む)、うち繰上げ返済用貯金:400万
・年間貯蓄可能額:今後も平均80~100万円程度


≪補足≫
主人はごく一般的な会社員です。
今後も昇給の見込みはなく、恐らく退職金の支給も見込めないと思います。
妻の収入の大半は繰り上げ返済用に貯金しております。
パートのため、ボーナスや退職金はもちろんありません。

lovery_kidsさん ( 滋賀県 / 女性 / 40歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

3 good

住宅ローン金利の選択方法について

2011/06/23 15:58 詳細リンク
(5.0)

lovery_kidsさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『今後の金利動向も踏まえ、是非アドバイスを宜しくお願いいたします。』
につきまして、

将来の金利動向につきましては、
残念ながら専門外となってしまいますので、
申し上げることはできかねますが、

少なくとも管政権が続く限りは、
今の状況を踏まえると、
景気が好転し、
ローン金利が上昇するということは考えづらいと思われます。

尚、住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むことになります。

ただし、lovery_kidsさんも心配しているとおり、
ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
3年に一回程度ということでしたら、
早期完済という訳には行きませんので、

多少ローン金利が高くなってしまっても、
長期固定金利で住宅ローンを組むことで、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の負担が増えたりする心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、lovery_kidsさんの場合、
lovery_kidsさんの収入は、
繰り上げ返済資金に充当できているということですから、
今のうちはほぼ毎年のように繰り上げ返済が出来ているものとおもわれます。

よって、今後しばらくの間は、
現在、利用している変動金利でよろしいと考えます。

ただし、lovery_kidsさんにおかれましては、
お子さまが2人と、
今後教育資金が増加していって、
教育資金にお金の多くがまわってしまい、
思うように繰り上げ返済が出来なくなる時期がくると思われますので、
その頃になりましたら、
再度、住宅ローンの固定期間につきまして、
検討するとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

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評価・お礼

lovery_kidsさん

2011/06/23 21:27

渡辺様。早々のご回答、感謝いたします。ちなみに繰上げ返済についてですが。「繰上げ返済は早い方が効果が高い」とはよく聞きますが、実質金利が低い状況下においても、やはり早い時期での繰上げ返済は効果が得られるのでしょうか?というのもこの4年間、実質金利の低さから敢えて繰上げ返済せずにきました。この判断は間違っていたのでしょうか?一応、年明けには400万の繰上げ返済をしようかと思っています。が、シュミレーションによると金利が低いためか期間短縮効果がさほど得られない気がします。何とか計800万繰上げをし58才頃には完済。その頃から老後資金を貯めていこうかと思っておりますが、やはり無謀なプランでしょうか?

渡辺 行雄

2011/06/23 21:55

lovery_kidsさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

尚、変動金利の場合、
適用金利があまりにも低いため、
繰り上げ返済を行っても、
ローン金利が高い固定金利に比べると、
それほど効果は大きくはありませんが、
繰り上げ返済資金を確保しているのでしたら、
できるだけ早い時期に繰り上げ返済することを、
お勧めします。

繰り上げ返済を行うことで、
確実に借り入れ元本を圧縮でき、
気持ちのうえからも大分楽になります。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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10年固定への切り替えはぎりぎりまで引き伸ばしてください。

2011/06/23 17:41 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

lovery_kids様のご質問についてですが、

>そろそろ10年固定にした方が良いものでしょうか?

10年固定への切り替えはぎりぎりまで引き伸ばしてください。

その理由ですが、

もしも現時点で、10年固定に切り替えた場合、固定金利の適用期間は、
今から10年に固定されてしまいます。

10年後ローン全額を繰り上げ返済できる余力があるならば、
現時点で10年固定に変更されるのも一つの方法です。

ですが、10年後にローンを完済することが厳しい場合には、
改めて新しい金利にて返済計画を立て直すことになります。

35年返済ですから・・・この時点で、約22年返済期間が残る計算です。

もしも、その日が訪れるまでに金利が急激に上昇してしまうようなことが
起こってしまえば、繰上げ返済することで元本部分を減らすといった努力が
必要となります。

今の変動金利の期間を1年でも長く引き延ばすことができれば、
この固定期間終了を迎える日を遅らすことが出来ます。

収入が大きく変わることは厳しい時代ですから、少しでも時間を
稼ぐことで、繰上げ返済に回すことができる原資を今から貯めて
準備しておくことも大切です。

そのためには、少しでも金利が低い時期を上手に活用するのも賢い選択です。

いつ金利が上昇するかと考えるとほんと誰も答えはわかりません。
ですが、常に金利動向をチェックすることで乗り遅れを防ぐことは可能です。

変動金利の利点は、いつでも固定金利への乗換えが可能な部分です。

金利について悩みだすと、なかなか正解って見つかりませんね。
少しでも参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
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評価・お礼

lovery_kidsさん

2011/06/24 21:42

中原様。的確なご回答ありがとうございます。
やはり低金利の今は、敢えて「固定」にせず、このまま行ける限り「変動」にしようと思います。
>10年後ローン全額を繰り上げ返済できる余力があるならば、
つまり10年固定終了と同時に全額完済という事ですよね? やはり我が家には無理です。せいぜいこの10年間の内に計800万程度の繰上げをし完済年齢を58才位に縮めるのが関の山と。
実父が60才を待たず早々完済したのち大病により急死。幸い預貯金を残していたので母の生活は維持されていますが、そういう身近な例からも、早期完済だけが全てではないとは感じたりもします。が、さすがに契約当初の「71才完済」はリスク大ですけれど。。。

中原 秀樹

中原 秀樹

2011/06/27 12:32

評価ありがとうございます。

どのタイミングで繰り上げ返済すれば良いか判断するのって難しいですね。

>つまり10年固定終了と同時に全額完済という事ですよね?

10年後の完済を目標とする事ではありません。

10年後、金利が高いか低いかは現時点では予測不能です。
ですがもし、金利が上昇しているようであれば・・・

当然、ローン残高を繰り上げ返済等により減らしておかなければ、
月々の返済額が急上昇するリスクがあります。

でも、今から想定して備えておく事で対応可能です。
ですが、今の返済額のみしか見ていない方が多いのも現状です。

すぐに対応できるものではありませんので・・・
「今から準備を」という意味でお答え致しました。

繰り上げ返済の時期につきましては、すぐに繰り上げ返済することも
ひとつの選択肢としてありますが、ひとつ気になるのが・・・

lovery_kids様がご指摘されているとおり、

資産が不動産に固定され、資産配分が不動産偏重になることです。
できれば、うまくバランスを取ることも大切です。

国内のみ見ているならば問題ありませんが、
もっと大きな視点(海外含め)で見ることも大切です。

住宅ローン控除や低金利である今の時期は、
それをうまく利用していただくことができます。

だからこそ、変動金利をうまく活用することになります。

10年固定に乗り換え後につきましては、金利が上昇すれば預貯金の金利が
上昇することとなりますので、ローンを返済するより預けている方が
有利になる場合も考えられます。

常に、繰上げ返済することが一番良い選択肢であるとは思いません。

少しでも参考になりましたら幸いです。

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