中古マンションの取得価額と減価償却費 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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中古マンションの取得価額と減価償却費

マネー 不動産投資・物件管理 2011/06/21 09:49

築23年の中古マンションを購入する場合の取得費用には本体価格+登記費用(登録免許税+司法書士報酬)+不動産取得税を含めて計算するのでしょうか?

また、減価償却費は鉄骨34年の定額法で計算する場合には旧定額法の通り、残存価額10%を残し34年で割った
金額をのこり11年間行ってよいのでしょうか?

30万以上の修繕の支出は経費にならず、資本的支出となってしまうのでしょうか?

宜しくお願いいたします。

zumezumeさん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

中古マンションの減価償却について

2011/06/21 13:55 詳細リンク
(5.0)

不動産のFP野口です。

zumezume様の場合は、法人か、個人かで若干違いますが、個人(事業)としての不動産の投資として解釈して以下に述べます。

不動産の取得費のうち、登録免許税、司法書士費用、不動産取得税、測量費、調査費などは経費(損金)として扱うことが出来ます。(取得価額に含めても良い=選択出来ます)但し、仲介料は取得価額に算入しなければなりません。(基本通達7-3-3の2)

zumezume様は築23年の中古マンションを購入とのことですが、購入マンションは総額より、売り主から土地、建物、建物設備、消費税に分けて明示されるはずです。もし此がない場合は売り主に分割明細を請求して下さい。
減価償却対象額は、土地を除いた、建物、建物設備、消費税、仲介料(それぞれに案分)が対処額です。

建物は、定額法で、中古の場合は経過年数を引いた年数の20%増しです。(耐通1-5-1~4)即ち、耐用年数34年-経過年数23年=残年数11年。 11年×20%=13.2年=13年が償却年数となります。

残存価額10%を残し、13年償却(償却率=0.076)で償却します。

修繕費30万円以上を経費で無く資本支出として償却対象とするか否かは、「その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められる」としています。従って、修繕費が耐用年数を伸ばすもの、機能のを高めるものなどは費用と認められません。

形式的には、1回10万円未満は経費、10~20万未満は3年均等償却、20万円以上は資本支出です。

以上です。ご参考になれば幸いです。詳しくは税理士さんにお聞き下さい。

補足

訂正:中古減価償却は、経過年数の20%です。従って、経過年数23年×20%=4.6年=4年 残年数11年+4年=15年です。定額償却率=0.066です。

消費税
取得
中古マンション
修繕費
不動産

評価・お礼

zumezumeさん

2011/06/21 15:13

野口様 ご解答有難うございます。
色々と勉強しながら、節税などできればと思います。
有難うございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
代表取締役
03-3358-9777
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