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初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています

マネー 不動産投資・物件管理 2011/06/01 09:37

前回の物件は購入できませんでした。今回はぜひと思っています。
不動産屋さんもある程度の土地の坪数もあり又大宮から徒歩圏内の為
おすすめですとのことでした。やはり今回も心配なので
アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。

補足

2011/06/01 09:37

■属性
勤続12年、他のローンは一切無し。
年収税込600万円
家族:40歳夫婦共働き、子、小学生2人

■物件
洋風の木造1棟アパート、築22年(3年前に外壁塗装済み)2DK6部屋。
土地は約70坪程度 路線価13万前後(平米当り)

■立地
埼玉県の物件で、大宮駅、徒歩17分の立地。
南側、住宅の為日当たり良く、隣地に高層住宅はなく風通しも良い。バスの便も良好で、
2路線利用可能。また駅までのルートは整備された遊歩道があります。

■家賃収入
満室時 約35万円/月 約420万円/年

■購入費用
購入価格:4,500万円

■ローン
頭金450万円→借入額;4,050万円
金利3.5%(変動20年)、返済約23万円/月

■現状の考え方
共働きで妻も社員の為、老後はある程度の年金は見込めるかも知れないが、
子供の教育費が不安です。
収益物件の購入を考えてます。

ぜひ、アドバイスをお願いいたします。

taitairyoryoさん ( 埼玉県 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

1 good

中古アパートの投資は長期的な見通しを

2011/06/01 22:27 詳細リンク
(5.0)

不動産投資を検証しているFP 野口です。

taitairyoryo様が投資しようとされ、自分の今後の将来を案じられる心境は理解します。

私見ですが、以下に述べさせていただきます。

先ず、■物件 ですが、木造アパート1棟2dk(50平米?)6戸で築22年ですね。木造築22年は税法的に減価償却で言う耐用年数が22年ですから、償却完了物件という判定です。ただ現状は外壁塗装も数年前に完了との事で、現在も約月6万円で賃貸がついていることでそれなりにメンテナンスがされているのでしょう。今後20年も現建物を維持するには常識的に内装外装とも相当の費用が掛かることは明白です。是非、専門家の意見をお聞きになることです。

■立地は、大宮と言う地域は今後も栄える地域と思います。やや駅より徒歩17分と言う距離が気になりますが。多分1種住居専用地域と理解します。その他の都市計画条件をお調べされるよう。

■家賃収入 は常に満室条件での試算は危険です一般に木造APは90%です。

■購入費用 4,500万円は直ぐにわかりませんが、土地が路線価より試算しますと3,800万円~4,000万円でしょう。もし土地時価がこれくらいだと築22年の建物を700~500万円で購入することになります。


■ローンは、自己資金450万を除き4、050万円とされていますが、購入諸費用はどうなっていますか?仲介料などっを考えると初期費用180万円程度必要でしょう。
20年変動3.5%は普通と思いますが、築22年でこの条件をなかなか銀行は渋ります。
金利が、今は最低と思ってください、金利上昇リスクを組み込むことです。たとえ1.5%アップすれば、月返済は約3万アップします。

以上、現在の表面利回り9.3%だけで判断せず、長期視点を持ってキャシュフローを考えるべきです。現状、日本の住宅は有り余っています。約15%が空き家です。埼玉も例外ではなく、空き家住宅は増え続けています。不動産価額がどうなるか、家賃がどうなるかはわかりませんが、基本的条件から大幅上昇はないでしょう。

以上御参考としてください。

個別のことは、http://www.iriscon.co.jp

アパート
不動産投資
ローン

評価・お礼

taitairyoryoさん

2011/06/02 13:15

早いアドバイスありがとうございます。
今後の20年の内装外装修繕は知り合いの業者に見てもらい至急検討します。また、仲介料は頭にあります。その他、約15%が空き家は、正直心配です。おっしゃるとおり長期のキャッシュフロー重視で再度見直してみます。ありがとうございます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

19 good

よく検討した方が良いと思います。

2011/06/03 13:50 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

通常、不動産投資を行う場合、
まず対象エリアの調査を行います。

エリアの人口が増加しているのか、減少しているのか。

人口が増加しているエリアであれば、賃料想定を
現在募集がかかっている賃料をもとに、
駅からの距離、構造、間取り、面積、築年数等々で
補正を行って試算していきます。
人口が減少しているエリアであれば、賃料想定を
現状より厳しく試算していかなければ危険です。

また、駅からの距離は利便性に直結するので、
徒歩17分の場合は、周辺の特殊事情があるのか
どうかを確認する必要があります。
今回は、2DKなので、おそらくファミリー向けの
マーケットを考慮した方が良いと思います。
アパートの周辺に、評判の良い小学校がある等々の
プラス条件があるのかどうかを確認してください。

仮に、人口が横ばいもしくは減少しているエリアで、
アパート周辺に特段の事情がなければ、
飛びついて購入するほどの物件ではないのではと感じます。

最終的な判断については、物件や周辺環境を
見なければわかりませんが、
駅徒歩17分、築22年の木造アパートで、
万室想定の表面利回りが9.3%では
不動産投資としての収益を
最終的にとることが難しいのではと思います。

不動産投資は、一つの事業としてとらえる必要があります。
投資想定期間中のキャピタルゲイン・ロスとインカムゲインを
総計して、可能であれば、現在価値に割り戻して
事業計画を立てていく必要があります。

今回、再開発事業、新駅設置、道路収用等々の
特殊事情があれば別ですが、
よく慎重に考えた方が良い案件だと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

調査
事業計画
価値
木造
不動産投資

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

三木 正義

三木 正義
不動産投資アドバイザー

10 good

不動産投資は、最初の一歩が大切!

2011/06/04 03:14 詳細リンク

三木ハウスプランの三木と申します。

不動産投資は、最初の一歩が大切です。不動産投資は、どのようにスタートするかで
将来が大きく決まってしまいます。小回りがきかないのです。

ですから、勧められた物件に飛びつくのではなく、慎重にご自分の目で調査してから
結論を出してください。

今回の物件ですと駅から17分離れているので、まず駐車場がないと不利ですね。
エリア内の空室率はどうでしょうか?
一度付近のアパートを10棟ほど見て回られたらいかがですか?

アパートの各室の照明、カーテン、郵便受け等を観察すれば空室か居住中か判断でき
ます。ドアに電力会社の開通申込書がつるしてあったら空室です。
そのようにしてエリアの空室率はかなり正確に調べることができます。
同時にエリア内の人の動きや施設、学校なども見ることができて、すごく役に立ちま
すよ。

駅から離れていることもあり、アパートの空室率は、おそらく20%以上になっている
のではないでしょうか。

ご検討中のアパートは、洋風で3年前に外壁塗装済みとのこと、多分しゃれた美しい
外観の建物で、入居率は高いのだろうと推測しますが、今後も20年、高稼働を維持し
ていくのは大変でしょう。

支出面では、設備の交換や修繕費用が思った以上に発生するものです。ほかに広告費
や管理費、固定資産税が掛かります。

以上の点から最悪、満室時家賃35万円に対して30%減を想定しないといけません。
つまりローン支払い前の家賃収入が24.5万円ということです。

これでは、お子様の教育費捻出のために始められた不動産投資が、逆に足を引っ張り
かねませんね。


前回のご質問で、3棟程度購入を考えていると仰っていましたが、次の購入で銀行融
資を得るには、1棟目の実績が非常に重要です。
1棟目でしっかりキャッシュフローを残し、安定した賃貸経営の能力があることを銀
行に認めてもらわないと、恐らく2棟目の融資は無理でしょう。

その意味でも、不動産投資は、なにより最初の一歩が大切なのです。

不動産投資を始めるにあたっては、まずエリアの状況や物件をよく調査してください。
数多く見ることによって、物件を見る目も養われ、家賃や利回りも判断がつくように
なります。根拠を持って価格交渉もできるようになれば強いですよ。

どうか不動産投資で成功されますよう、ご期待いたします。

補足

先の回答者の方も述べておられる通り、そのエリアの人口の推移がどうなっているかは
アパート経営にとって最重要です。日本の人口減少が続く中で、埼玉県の場合は人口が
増加しています。
私は以前、大宮ソニックシティに行ったことがあり、その時に街中を歩きましたが、
シャッターの降りた店は見かけませんでした。
大宮は活気があり、人も親切で、好きな街です。

埼玉・大宮で気に入った物件が見つかるといいですね。

不動産投資
家賃収入
アパート
ローン
キャッシュフロー

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