不動産売却時の適正価格について

住宅・不動産不動産売買 2011/05/31 13:46

担保物件を親に買い取ってもらい残ローンを銀行へ
一括返済します。
事業を営んでおり、震災の影響でこの先どうなるかわからず
両親に適正価格にて売却しようと思います。
そこで適正価格についてですが、数社の不動産仲介業者から
査定してもらい査定書を頂きました。
そこで言われたのは、「実際妥結されているのは１０００万ぐらい、
売り出し価格は１２００万ほどです。」ということで１２００万
の査定書をもらいました。
ローン残債は１２００万の為、１２００万で両親に売買しても良い
のでしょうか？

不安に感じているのは
・贈与税
・万一倒産、自己破産などの場合詐害行為ととられないか
です。

どちらも適正価格での売買であれば・・との認識ですが、
上記をクリアにするには不動産鑑定士の査定書も必要でしょうか？
また不動産鑑定士にお願いする場合、正式な鑑定書ではなく（鑑定書
には２０万ほどかかりますので・・）簡易的な不動産鑑定書のような
ものでも良いのでしょうか。

よろしくお願いします。

eewakunさん（北海道 / 女性 / 41歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

親族間の、不動産売買価格の適正価格について

2011/05/31 21:54 詳細リンク

不動産中心のＦＰ野口です。

eewakun様の大震災後の事業苦戦は今多く見られます。ご心痛をお察し致します。

先ず、税務上贈与税の問題ですが、親族間の売買でこの恐れは「市場価格に対して著しい価格」としています。ここで言う市場価格とは、時価＝相場のことです。此は、eewakun様が不動産業者に査定をされた事とのことですが、それで十分とは言えないかもしれません。更に、安全度では、不動産鑑定士の（簡易）鑑定評価を依頼されるまでもなく、少なくとも土地については、公示価格がbestなのですが、多分此に当てはまるものは少ないので、国税庁が公表している「路線価」が目安になります。一般に路線価は公示価格の80%程度ですので自己の土地を当てはめて下さい。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

更に建物は、新築の取得価格から、経過年数により減価償却分を控除した価格です。

更に、精度を高めるためある程度信頼のある評価者（社）に簡易鑑定を依頼します。数千円です。
例えば、http://buy-athome.jp/hyouka_souba/です。

これらの書類を、後日のため保管していくことです。
著しい価格とは、これらの平均価格より、３５％以上乖離が有ることです。高い価格になりますとeewakun様に贈与税が、逆に低いと両親に贈与税の恐れがあります。

次に、詐害行為の問題ですが、現在、eewakun様の事業が債務超過（破綻状態）にあるかないかがポイントです。債務超過とは、全時価資産が、全債務と全資本の合計の方が上回って居る状態です。当然、事業申告しておられるから判ると思います。万一倒産し此を知った債権者・破産財団は詐害行為として否認する恐れが有ります。ご両親が破綻状態を知っているはずとして取消権を請求するとご両親は此に応じなければなりません。更に、ローン会社が知っていればローン会社も債権全額回収したとして、詐害行為となり兼ねません。（別除権では有りますが）したがって高い価格の方が良いわけでありますが。

いずれも詳しくは、税理士・弁護士にご相談されるようお勧めします。

蛇足ですが、ご両親に無事売却された後、お住まいはどうされますか、引き続き現住宅にお住まい続けられ場合は、税務上も、法的にも「何故売却しなければならなかったのか」が問われます。ご留意を－－