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資産としてのマンションの価値は?

住宅・不動産 不動産売買 2011/05/25 12:15

初めまして。

現在、大阪市内に賃貸で家族3人で住んでおりますが、この度、義実家(東大阪市在住)近くにできたマンションを購入しようとかと考えております。
目的は、現在共働きである為子どもの面倒をみてもらいたいこと、そして将来的な義両親の介護等です。ですので、将来的には住み替えを予定しております。
マンションは2009年竣工済みの分譲マンションで、近鉄奈良線駅から徒歩5〜6分の3LDKタイプを考えております。
私はマンションを購入し、ローンを払い終わった後、自分たちが住まなくなるのであれば、売却なり賃貸に出すなりすれば、資産にもなるのでいいのではと考えておりましたが、主人は近年マンション自体が過剰供給に陥っている状態で、十数年後にうまく売却できるとも限らない、安く売るんであればずっと賃貸に払っていたとしても変わりないと渋り始めました。
確かに購入時よりも高く売れる可能性は無いにしても、このままずっと賃貸に住んでいるというのも、もったいなく思えてきております。
私は、駅も近く、スーパーなどもアクセスも良いので、ニーズはあるとは思うのですが。

実際のところ、マンションの資産価値というのはどうなのでしょうか?
特に、大阪府の住宅事情に詳しい方にご意見を伺いたいです。

よろしくお願いいたします。

mermaidloveさん ( 大阪府 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

三木 正義

三木 正義
不動産投資アドバイザー

10 good

資産としてのマンションの価値は、20年で半値以下に・・・

2011/05/29 22:33 詳細リンク
(4.0)

三木ハウスプランの三木と申します。mermaidlove さんのご質問にお答えします。

結論から言って購入されるマンションの資産価値は、mermaidlove さんが期待されるよりは低くなってしまいそうです。

持家が資産形成に役立ったのは過去の時代、経済が成長し、土地の価格が右肩上がりで上昇を続けた頃の話です。今は経済が停滞し、土地価格も下がり続けています。人口が減少するのに対し、ご主人が仰る通りマンションは過剰供給の状態です。きびしい人は、マンションは買った瞬間から値段が下がり続け、20年後には半値以下になると言います。

加えて、この度の震災と原子炉事故による影響で、経済の先行き見通しがきかなくなってしまいました。このような困難の時代には、なおさらマンション購入はメリットがないばかりか、リスクを伴うものになると私は思います。マンション購入により経済的な自由が失われます。毎月の住宅ローンの支払いの他に管理費と修繕積立金の支払いが固定化され、設備のメンテナンス、固定資産税の負担等が重荷になります。

マンションを買った人で、住まなくなったら売却するか賃貸すればよい、というふうに漠然と考えていた人の殆どは最後に損をしています。損をしても、これまでの時代は何かで穴埋めができて大きな痛手にはならなかったのです。しかし今後はできるだけ不動産で損をすることは避けていただきたいと思います。

mermaidlove さんがマンション購入を検討されたのが、お子さんの面倒をみてもらいたいという目的からであればご主人の実家近くに賃借されることをお奨めします。あるいは将来的な義御両親の介護が目的ということであるなら、はじめから御両親宅に同居されるという選択もありではないかと思うのですが…。もし将来に賃貸経営を考えられるのなら、そこで計画的に資金を蓄えることができて、かなり有利です。

以上の私の考えは、mermaidlove さんの期待される回答にはなれなかったかも知れません。どうか他の回答者の意見も参考になさって、よくご検討下さい。

補足

なお、大阪府の住宅事情や賃貸事情について、コチラのHOME'S のページをご参考までに。
http://toushi.homes.co.jp/owner/osaka/

データを取った日により数値に変化はあると思いますが、本日のデータによれば、
大阪府の家賃相場は、3LDKで91,600円、賃貸用住宅の想定利回りが10.4%、空室率が19.9%です。(東大阪市の空室率については27.3%と高くなっています。ただし近鉄奈良線の主要駅は人気がありますので、こんなに高くはないでしょう。)

家賃が91,600円ですので、年間家賃は1,099,200円、これを想定利回り10.4%で割ると賃貸用住宅の価格が10,569,000円と出ます。大阪府下での3LDK賃貸用住宅の相場価格が10,569,000円ということになります。
この計算は、不動産投資家が予想収益から投資物件の相場を割り出す計算方法です。賃貸経営の立場からの合理的でシビアな計算式です。

一般の方が建物の構造や築年数、土地面積等の異なる個別の不動産について価格を求める積算方法とは違いますが、このような計算方法があるということもご参考にしてください。

土地価格
マンション購入
不動産
資産形成
資金

評価・お礼

mermaidloveさん

2011/05/30 11:48

非常に冷静なアドバイスありがとうございます。
数字で示していただけると非常にわかりやすく、まさに目が覚めるような気持ちです。
ずっと賃貸に住んできており家賃がもったいなく思っていた事、ちょうど近くに分譲マンションが売り出していた事で、「なんていいタイミング!!」と舞い上がってしまいましたが、第三者様からのご意見で、自分たちの状況を客観的に見る事ができました。
義両親との近居は急ぐ必要はありませんので、一旦ここは白紙に戻して、もう少し夫婦でライフプランを考えていきたいと思います。
ありがとうございました。

三木 正義

三木 正義

2011/05/30 14:21

「持家が有利か、賃貸が有利か?」という疑問は多くの人が感じていることです。
家賃がもったいないとmermaidlove さんが思うお気持ちはよく理解できます。
それでも、持家の場合は家賃以上にトータルにお金がかかる可能性が高いのです。

ご夫婦でライフプランを考えていかれるとのこと、すばらしいです!
ぜひ、お二人の力でそれを実現していってください。

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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

3 good

周辺の中古マンション相場を参考に・・・

2011/05/30 17:48 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

mermaidlove様のご質問についてですが、

>実際のところ、マンションの資産価値というのはどうなのでしょうか?

十分、資産価値はあります。
決して、マンションが過剰供給だから資産価値が下落する訳ではありません。

そのものが持つ本来の資産価値よりも高い価格で購入するから、
将来売却可能な金額が購入金額よりも大幅に下落してしまうだけなんです。

つまり、築10年経過した中古マンションの相場が1500万円である地域にて、
新築マンションの販売価格が3000万円であれば・・・

当然、購入したマンションは10年後1500万円まで値下がりする可能性大です。

もしも、築10年経過した中古マンションの相場が3000万円である地域にて、
新築物件の販売価格が2800万円ならば・・・

当然、新築物件の方を選ばれますよね。

しっかりとした相場感があれば・・・

10年後も変わらぬ資産価値のマンションを見つけることが出来ます。
マンションの購入は事前に十分下調べすることが重要なんです。

>マンションは2009年竣工済みの分譲マンションで、近鉄奈良線駅から徒歩5〜6分の3LDKタイプ

今回、こちらのマンションはあまりお勧めではありません。

既に、竣工後2年経過しても販売中であることから・・・
たとえ、値引きの話があったとしても相場的に割高な可能性がございます。


少しでも参考になるようであれば幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
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購入
大阪
中古マンション
売買
物件

評価・お礼

mermaidloveさん

2011/05/30 23:16

アドバイスありがとうございます。

>そのものが持つ本来の資産価値よりも高い価格で購入するから、
>将来売却可能な金額が購入金額よりも大幅に下落してしまうだけなんです。

目からウロコです。
そう考えますとやっぱりこの物件は割高なんでしょうね……。
竣工後2年経過しても、まだ売りに出ているという点はかなり気になるポイントではありました。
義両親にも、この辺りにしてはかなり高い相場だと言われましたが、逆にその分、価値があるものなのかな?と思っておりました。
勢いで買わないで本当に良かったと思います。高い勉強料になるところでした。

ありがとうございました。

中原 秀樹

中原 秀樹

2011/05/31 09:41

評価ありがとうございます。
マンション購入は、必ず冷静に考えれる時間を取ることが大切です。
少しでも参考になるようであれば幸いです。

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