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土地・建物の名義違いについて

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/05/14 19:49

夫名義の土地があります。夫は仏壇もちの為、家を建てなければならない私達。

しかし、「低収入の為、このままでは建てられそうにない、一体どうしたものか・・・」と義父が義兄に相談したらしいのです。

すると夫名義の土地に義兄名義のアパートを建てる。1階には私達家族を無償で住まわせ上の階は不動産業者にお願いして家賃収入を得、それは建物の名義人である義兄がもらうという方向へ。。。

義兄夫婦には現段階では子どもはおらず、私達夫婦には子どもが3人おります。

今後、義兄夫婦に子どもが生まれたとして、相続問題で家族が分裂しないかとても不安なのです。

できれば、低収入の私たちですが自分達名義でアパートが建てられるのならそうしたい。

義父は、「私達夫婦で建てるのは負担が大きいし、子や孫の代になって問題が生じれば、先に作成しておいた念書を見せればいいんだよ」と言いますが、そんな簡単な事でしょうか?

夫の土地に義兄名義の建物を建てたばかりに私たちの子ども達が不利益をこうむらないかどうか、可能性があるならばお分かりになる方に教えていただきたいのです。

つたない文章で申し訳ありませんがお教えください。よろしくお願いします。

sora4675さん ( 沖縄県 / 女性 / 33歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

2 good

トラブルを避けるため契約書(公正証書)にするのがーー

2011/05/15 02:27 詳細リンク

不動産中心のFP野口です。

ora4675様が現在は良いが将来や子孫が相続などでトラブルを御心配は当然至極のことです。

しかし、現有土地を放置せず、有効活用することは重要なことだと思いますし、ora4675様の経済的負担を少なくし、義父の提案をお受けになりゆとりある生活を送られることをお勧めします。

方法は、次の2通りがあると思います。

1、義父の提案をもう少ししっかりとした契約にすべきです。即ち、ora4675様が所有の土地を提供する。義兄がこれを借り受け「定期借地契約」し、2階建ての住宅兼アパートを建てる。1階住宅を、ora4675様御家族が借り受ける。土地の地代と住宅の賃料は、相殺する。これが主旨です。「定期借地権」は30~50年とし、期間終了後は、土地所有者が建物を買い取る。相続人は、これを継承する。その他種種詳細を取り決めます。

2、もう一つは、ora4675様自身がアパート権住宅を建設することです。ora4675様の収入や所有土地が判りませんから答えは難しいですが、住宅ローンとして住宅兼アパートの建設資金を銀行から借り入れこれをアパート収入で返済していく方法です。経済的余裕が無く、フルローン(自己資金ゼロ)でアパート収入だけでこの返済を賄うのは、お勧めできません。賃料低減や空室リスクを考えるとリスクが大きすぎます。

夫々に長短がありますが、私は、無理をして自己で建設するより、義父さまの提案を受け入れ、なるべく負担リスクを軽減し、余裕が出来れば将来のため預貯金をするよう提案します。
御参考にしてください。

公正証書
契約書
アパート
相続

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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久野 博

久野 博
不動産業

1 good

ご自分の土地に他人名義の建物はお勧めできません。

2011/05/15 17:36 詳細リンク

宅地建物取引主任者の久野です。
今まで見てきた私の経験から云いますと
いざこざが起きたときは土地を持っているものより建物を持っている方が強くなります。
義兄とはいえ他人名義の建物が有る場合、その土地を自由に使うことや何かが有って、換金したい時も土地を売ることもできません。

建物の所有者が了承しない限り土地を返してほしいということもできません。
土地は有るものの将来においても、子供さんたちがこの土地を有効に使えるようにはなりません。
地主でありながら無償で住まわせてもらうという負い目から立場は逆転すると思います。

義兄にアパートを建てる力が有るのであれば名義は自分たちにしてもらって、そのアパート収入から義兄に返済するようにしたらどうでしょうか。

若しくはその土地を半分売って、その資金で家を建てる。
土地を全部売ってその資金で土地つきの家を買う。

どちらにしても、後々のトラブルを避けるために、せっかく自分名義の土地が有るのですから、その土地を利用して(売却も含め)ご自分の力で家は建てられたほうがよいでしょう。

宅地建物取引主任者
売却
土地
アパート

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