変動から固定にするタイミング - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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変動から固定にするタイミング

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/04/13 16:19

現在、ローン残高2400万弱・残期28年です。
現在は変動で1.275%です

世帯収入は、約900万です。
家族構成、大学2年、高校2年、夫、妻、4人です。
授業料等で年間約210万程で、今一番教育費がかかる時です。

短期固定が終わりそのまま変動にしていて(主人の考え)
今のところ良いとは思っていたのですが。
震災があり、今後はどうなるのだろうと気にかかっています。

金融経済のことなどまったくわからないくせに
固定に替えるなら今じゃないか・・・などと考えが過ぎります。

会社も減俸&リストラの嵐ですので、
先々の収入源も心配ではありますが、

ライフプランとしては、
教育費のかかるあと数年さえ乗り切れば・・・
あとは、繰り上げ返済をバンバンしてなどと考えています。
夫婦共40歳前です。

月々の収支は、赤字ながら(当座貸越)何とかやれている感じです。
(会社積立・毎月5万)

MIXでもいいので、固定を含めた方が良いでしょうか?
金利や経済のことはまったく無知です。
ご享受よろしくお願いします。

パインアップルさん ( 北海道 / 女性 / 39歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンについて

2011/04/13 16:45 詳細リンク
(2.0)

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

まずは今後の完済目標を検討してください。それにより金利の固定期間が変わってきます。
また、変動から固定金利にする場合には他の金融機関のほうが金利が低くなるケースが多いので抵当権設定登記料などの諸費用がかかってきます。
住宅ローン金利は毎月1日にかわります。毎月若干の変動がありますが、ある程度の長期の固定金利にするのであれば今の時期借換えを検討するのがいいでしょう。

長期の住宅ローンは新発10年物国債の利回りを基準にしています。毎日金利は変わります。
そして、景気が良くなるときには長期の金利から上昇し、その後に短期の金利が上昇してきます。よって、一番いいタイミングについてはなかなか判断は難しいですので、ある程度の低い金利水準の時に移すしかありません。

抵当権
長期
短期
金融
住宅ローン

評価・お礼

パインアップルさん

2011/04/14 16:21

アドバイスありがとうございます。
仰るように上がり始めた時では遅いのでしょうね。

我が家の場合、変教育費がかかるあと数年の間は、
変動の低金利にあやかり、しのいで行くしかない様に思えてきました。
主人は変動金利はあと1~2年は上がらないと見立てていますので。。

繰上げ効果は薄くなってしまいますが
6年後には月10万以上の繰上げ可能だと思うので
今は焦らずやるしか無いようです。

上昇期がいつになるかはわかりませんが、
来るべきリスクは頭に置きつつやっていこうと思います。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

2 good

子どもさんが安心して学業に専念できるために

2011/04/13 17:56 詳細リンク
(4.0)

パインアップルさんへ

こんにちは。
住宅ローンの金利のこと、なんとも悩ましいですね。
今のことも、先のことも、どちらも考えて今の住宅ローンの形になったのでしょう。
できるだけ返済額が少なくなるのに越したことはないのですが、当初の返済額が少なくなるローンには何らかのリスクがある場合があります。

タイミングを計るのにこだわるのであれば、
どこまでの金利上昇に耐えられるか、金融機関にシミュレーションをお願いされることをお勧めします。
例えば、半年ごとに0.5%金利が上がり続けたらどうなるか、または、2%金利が上がったらどうなるかといったようなことです。

固定金利期間を設定するのであれば、
2人の子どもさんが大学を卒業される期間をカバーできる範囲で、当座借り越しがどのくらいで解消できるかを頭に入れて、固定金利期間を設定するのが望ましいと思われます。
その時は、優遇後の金利もご確認ください。

この問題は、住宅ローンのことだけでなく、その他の家計の諸問題(例:家計収支、教育費の準備(学費準備のための保険、奨学金制度の活用の是非など))も一度に解決するつもりでいたほうが結果的にはうまくいくかもしれません。

子どもさんが安心して学業に専念できることを大事にして、お金のことを決めてみませんか。

気になることなど、お聞かせください。

上津原マネークリニック
上津原 章
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

シミュレーション
教育費
住宅ローン
返済
家計

評価・お礼

パインアップルさん

2011/04/14 15:54

アドバイスありがとうございます。

現在、毎月の返済は9万弱です(ボーナスなし)
他経費など含め住居にかかるお金は月12万弱です。
金利が多少上がっても積立などをやめれば対応できるとは思います。

たしか金利上昇には1.25倍までとかルールがあったような…
一気に2%も上がることもあるのでしょうか?

奨学金は年60万で受けています。今のところ手をつけずに済んでいます。

借越は▲10万位です。ボーナスで何とか±0にしたいですがギリギリのところです。

▲10万でありながら毎月7.5万積立をするという
おかしな事をしていますが、▲にして「返そう」という意識でやろうとしています。

上津原 章

2011/04/14 18:04

パインアップルさんへ

こんにちは。ご評価いただきありがとうございます。

1.25倍のルールはございます。
例えば、変動金利を選択している時に急激に金利が上昇した場合でも、改定後の毎月の返済額は以前の返済額の1.25倍が上限といったルールです。ただ、この場合、元金の返済部分が少なくなったり、全くなくなったりすることもあります。
固定金利期間の後については、1.25倍のルールはありません。

残りの返済期間によっては、毎月の返済額が1.25倍以内で収まっても、金利が2%以上上昇していることも考えられます。

危機感を保つため、あえて借り越しを残されているようですね。
お金が多く必要な時期ですので、お気持ち分かります。
とはいうものの、借り越しには金利がかかってきますので、いつかは借り越しを卒業する必要がありそうです。
そのためには、普段の家計について無駄がないか、本当にご家族が思っている方向にお金が使われていかも、考えてみられてはいかがでしょうか。

上津原拝

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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上津原マネークリニック お客様相談室長
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渡辺 行雄 専門家

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変動から固定にするタイミングについて

2011/04/14 09:33 詳細リンク
(5.0)

パインアップルさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『MIXでもいいので、固定を含めた方が良いのでしょうか?』
につきまして、
住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、
ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、
早期完済という訳には行きませんので、
多少ローン金利が高くなってしまっても、

長期固定金利にすることで、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増える心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、パインアップルの場合、
お子さまが大学2年生と高校2年生ということで、
パインアップルもご記入されているとおり、
正しく今が教育資金が最もかかっている時期となります。

ただし、あと2年で上のお子さまは大学を卒業することになりますので、
そのあとから教育資金負担につきましても、
幾分は楽になり、
家計もある程度は資金的にゆとりがうまれるものと思われます。

また、あと数年を乗り切れば繰り上げ返済をバンバンして、
ということですから、
少なくとも、教育資金負担が最もかかっている今の時期に、
MIX型にして、住宅ローンの負担を増加させるということは、
さらに家計負担を増大させてしまうことになりますので、
今は変動金利や短期固定金利にしておいて、
2年後に改めて住宅ローンの見直しをご検討された方が、
よろしいと考えます。

収入面からも900万円と、かなり恵まれていますので、
今後、多少ローン金利が上がるようなことになっても、
ある程度までなら対処していけると考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

高校
個別
相談
プランナー
ビジョン

評価・お礼

パインアップルさん

2011/04/14 13:54

具体的に踏込んでご提案下さりありがとうございます。

当初2年固定で、終了後そのまま変動にして2年になります。
主人は1~2年は上がらないと見込んでます
一度100万繰上げしましたが、その後は学費で一杯一杯です。

当座貸越▲10万程も定期解約、
若しくは毎月7.5万の積立をやめるなどすればクリアになるのですが
2人目の進学に備えてちょっとムリして積立てています。
預金は300万位ですが、万一の時のために手をつけずにいたいです。

2年後の1年間がW大学で一番きびしく
3年後は下の子だけになるので今よりは楽で
6年後に終わると考えています。

渡辺 行雄

2011/04/14 14:07

パインアップルへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立て、何よりでした。

尚、ライフイベント資金の手当ての仕方につきまして、
パインアップルのお考えでよろしいと考えますので、
特に、あと2年間はしっかりと家計管理をしていってください。

これからも分からないことがありましたら、
ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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