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つなぎ融資について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/03/25 10:47

初めまして。宜しくお願いいたします。

新築一戸建てを購入予定で、土地先行決済のあと建物完成時に満額ローン(フラット35)がスタート予定です。
審査は既に通っており、土地先行のつなぎ融資が4月から、3月末にはつなぎの金消契約の予定です。

当初の予定では、6月末頃までには家が完成し引き渡しを受ける予定でおりましたが、
今回の地震の影響で工期が延びるかもしれないとのこと。
つなぎの期間が延びれば延びるほど利息などが増えていくことになります。
現時点での施工会社の見解では「1ヶ月ぐらいの延び」とのことらしいですが、
東北地方の復興の為に、建材を全てそちらに回すよう国から指示が出た場合には対処できない、
というようなことを告げられました。
そのような状況になれば工期の延長は数ヶ月どころでは済まなくなると思われます。
また工期が延びると、現在住んでいるマンションの更新が来ることもあって、支出が大幅に
増えることになります。
この他、地震の影響で、外壁材や屋根材などの供給がストップしており、現時点で流通している
代替品への変更が必須になりました。
既にそのあたりの建材についての費用支払いは契約書で締結しており、ローン申請の際の額として
銀行に上げていますが、供給ストップの為の建材変更によって、当初希望していた建材よりも値段が
高くなってしまいます。


そこで下記のような疑問があるのですがご回答をお願いできればと思います。

(1)どれだけ工期が延びようとも、土地にかかる利息等は全て買い主の負担となるのが通常でしょうか

(2)今回の場合は、売り主・買い主・施行会社のどこにも責任はありませんが、
契約を解除することは可能なのでしょうか(特に、工期が延びた場合で、ということになるので
金消契約後の契約解除)

(3)建材の変更を余儀なくされていますが、その差額分も全て買い主負担が必要なのでしょうか

工期の延長に関しては、施工会社の「努力」によって期間をなんとか延ばさないように
してもらいたいのですが、その場合、例えば「1ヶ月延長」という念書を書いてもらい、
それ以上の延長が発生した場合(国から東北地方優先の建材供給通達が出る場合を除き)には
利息分の支払いを求めるなどの措置を取ることは可能なのでしょうか。

長文になりまして申し訳ありません。
宜しくお願いいたします。

blacklily33777さん ( 東京都 / 女性 / 36歳 )

回答:1件

宮嵜 勝己 専門家

宮嵜 勝己
ファイナンシャルプランナー

- good

つなぎ融資に対する震災の影響

2011/03/26 19:24 詳細リンク

住宅ローンプランナーの宮嵜です。

今回の震災により、建材不足による工期変更が続出しております。心からお見舞い申し上げます。

情報が少ないので、ある程度こちらで勝手に想定して回答させていただきます。最終的な判断はご自身でお願いします。

(1)どれだけ工期が延びようとも、土地にかかる利息等は全て買い主の負担となるのが通常でしょうか

基本的にはそうなります。つなぎ融資の契約は借主と貸主との相対契約です。今回工期が延びているのは少なくとも貸主の責任とはいえないと思いますので、借主の支払いは免れないものと考えます。
特に今回は工期が延長されるかもしれないことをわかった上で契約をすることになりますので、借主が予見できなかったと主張できない状況にもあるかと考えます。

(2)今回の場合は、売り主・買い主・施行会社のどこにも責任はありませんが、
契約を解除することは可能なのでしょうか
(特に、工期が延びた場合で、ということになるので金消契約後の契約解除)

金消契約を解除できるかどうかは、契約書に書かれている解除条文に縛られます。災害による工期延長が解除理由になるような条文はおそらく無いと思われますのでこちらからの一方的な解除は相当難しいと考えます。
ただし、融資実行されるまでは貸主に実害がないのも実際なので、契約の事前に「3月末に金消契約はするけれど、後期の延び方次第では融資実行前までに金消契約を解除するかもしれないが、かまわないか」というような合意をとっておくことで、解除対応可能かもしれません。
ただし、これはあくまでも金消契約の話しであって、土地に関する売買契約の解除は別の対応となります。売主に責任の無い一方的な契約解除の場合は契約書に基づいて相当のペナルティも予想されます。こちらも十分に注意が必要です。不動産会社によくご相談ください。

(3)建材の変更を余儀なくされていますが、その差額分も全て買い主負担が必要なのでしょうか

この質問に関しましては専門外なので私のコメントは差し控えさえいただきます。不動産関連や法律関連の専門家の回答をお待ちください。

以上、参考になれば幸いです。

不動産会社
責任
災害
不動産
土地

回答専門家

宮嵜 勝己
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