住まなくなる分譲マンション売却するか賃貸に回すか - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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住まなくなる分譲マンション売却するか賃貸に回すか

マネー 不動産投資・物件管理 2011/03/20 22:18

現在、2008年に購入した分譲マンションに住んでいますが事情により3―4年後に住み替えを考えています。
住まなくなるマンションを売却するか賃貸に回すか悩んでいます。
専門家の皆様のご意見をお願いします。

年収共働きで税込2500万円
家族は私、妻、子2人
約40戸の14階建てマンション、8階 4LDK、約86平米
広島市内中心部
購入価格は3900万円で2008年に購入です。
キャッシュで購入したのでローンはありません。
賃貸に出した場合の家賃は付近の相場から約16万円強/月と思われます。
売却は3000万ぐらいで出来るのではと思いますが正直分かりません。

新居はやはり同じ地域になります。
新居の購入もキャッシュで出来そうです。(あえてローンを組んだ方がいいようならその点もご教授いただけるとありがたいです。)

地方の事ですので判断が難しいかも知れませんがどうぞよろしくお願いいたします。

rileziさん ( 広島県 / 男性 / 46歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅を売却するか、それとも賃貸にするか。

2011/03/21 09:33 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅を売却するか、賃貸にするかについてはどちらがいいかについては物件がある場所がどのようなニーズがある場所で今のマンションがどのぐらい需要があるかや今後の不動産価格の動向により変わってくるかと思います。また、売却後のお金の運用の仕方によっても違います。
ただ、いろいろな面で負担やリスクがないのは売却です。賃貸の場合には空室リスクや災害リスク、入居者などの自殺などのリスクが考えられます。

以下の点を考えてみるといいでしょう。

・賃貸の場合
(収入)16万円×12ヶ月×売却までの年数×空室割合(想定)
+数十年後の売却価格(いずれ売却すると想定した場合)

(支出)設備機器の修繕、取替え費
固定資産税
不動産会社への管理手数料

・売却の場合
(収入)売却価格3000万円+3000万円の運用利息
(支出)なし


新規での購入については、基本は現金で購入されたほうがいいのですが、そのお金で何か運用などされており、住宅ローンの金利+ローン保証料+団体信用生命保険料-住宅ローン控除還付額以上に運用できるのであれば、借入れをされてもいいかもしれません。

住宅ローン控除
固定資産税
住宅ローン

評価・お礼

rileziさん

2011/03/21 20:59

休日にもかかわらず早速のご回答ありがとうございます。
実は子供がまだ小さいのです。
今はまだ働けるからいいのですが年を取って働けなくなった時の事を考えて相談させていただいた次第です。
今の内に不動産投資の経験を積んで少しずつ物件を増やしておこうかなという気になってきました。

現在、余裕資金は主に株式で運用しています。残念ながら市場平均を上回る運用の能力や才能は一切持ち合わせていません。ただじっと持っているだけです。
新規購入は極力現金で購入するようにします。

ありがとうございました。

辻畑 憲男

2011/03/22 13:08

評価ありがとうございます。
また、何かございましたら、お気軽にご相談ください。
不動産投資は、上場株式の投資よりも流動性が小さいためにリスクは大きいです。
不動産会社の営業マンの意見は鵜呑みにせずに参考程度に聞いてください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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決め打ちせず、比較・シミュレーションしてみませんか。

2011/03/21 10:54 詳細リンク
(5.0)

rileziさんへ
こんにちは。中国地方のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

マンションの売却・賃貸のタイミングはなんとも悩ましいところです。
広島市内中心部ということですが、どのあたりになりますか。

数年後での住み替えということであれば、今の時点で決め打ちすることもないように思われます。今のうちから不動産会社に相談してよい関係をつくっておくこともお気持ちに合ったご決断を助けることになります。

キャッシュでご購入されているので、仮に賃貸に回して空室になったからという理由であせって売り急ぐこともありません。その点はrileziさんにとって強みといえます。
賃貸に出した場合、相場から勘案すると、大手企業の支店長クラスや外資系企業の営業所長クラスが入居者の例としてあがります。

私見ですが、広島の本通で空き店舗がどのくらいの期間で埋まるかをチェックしておくのも、不動産の大まかな動きを見るときに役立つと思われます。

新居を現金で購入するかどうかですが、子どもさんの教育費のことも考えた長期的な資金繰りも判断材料の一つになってきます。多額の教育費が予測される場合、あえて住宅ローンを借りてお金にゆとりを持たせたほうがよい場合もあります。

分からないこと、気になること、いつでもご相談ください。
上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

広島市
資金繰り
マンション
住宅ローン

評価・お礼

rileziさん

2011/03/21 21:27

休日にも関わらずご回答いただきましてありがとうございました。

>どのあたりになりますか
平和公園の近くです。

>大手企業の支店長クラスが入居者の例
というのは地元の不動産関係者にも言われた事があります。
いい人が借りてくれそうな半面、空室リスクが高い様にも感じました。

上津原様は柳井市在住との事でとても身近に感じます。
早速ブログをブックマークしてこまめにチェックするようにします。

上津原 章

2011/03/22 09:06

rileziさんへ
ご評価いただきありがとうございます。

お持ちの物件は広島市内でも好立地のところですので、都心回帰をしたい方のニーズを満たすことができると思われます。賃貸物件で見た場合も、中心地に近いことは有利です。

広島市内にも月に何度か出向きます。お会いすることもできますので、いつでもお声掛けください。

上津原拝

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
上津原マネークリニック お客様相談室長
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

投資案件として判断するのが良いと思います。

2011/03/22 11:36 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

仮に、売却価格が3000万円くらいになるとします。
売却に関わる諸経費(仲介手数料等)を差し引くと、
ざっと2900万円くらいの財産があることになります。

また、貸した場合の賃料が、月額16万円程度とすると、
管理費、修繕積立金、固定資産税等を差し引くと
おそらく月額13万円程度の手残りになるのではと思います。

上記より、投資的な利回りを概算すると
13万円×12か月/2900万円で
ざっと5.3%程度になります。

不動産投資家としては、この利回りでは
物足りないのではと思います。

したがって、投資的に考えた場合、
仮に2900万円の元手で、より収益の高い
投資案件(不動産に限らず)があれば、
そちらに投資をした方が良いのではと思います。

ただ、何に投資をするのかに関しては、
自分の性格、好み、知識、経験等を
考慮して慎重に検討する必要があります。

今回のマンションに関しては、
住宅ローンもないので、それほど焦らずに、
じっくりと投資案件を検討することができます。

また、売却するのか賃貸に出すのかについて、
売却活動と賃貸の入居募集活動の両方を
同時に行うことも可能です。

弊社のお客様でも、どちらか判断がつかないときに
売買と賃貸の両方で活動してみて、
購入のお客様がつけば売却しますし、
入居者が決まれば賃貸に出すといった形で
すすめることがよくあります。

まだまだ時間があるので、じっくりといろいろな
選択肢を検討してみると良いと思います。


参考までに、新居の購入に関しては、
新居の購入というものだけでみれば、キャッシュで
購入するのが一番経済的に安くなります。
(仮に、東京スター銀行の預金連動型を使ったとしても)

ただ、将来的に何らかの投資案件で
資産を増やしていきたいと考えているのであれば
手元資金をなるべく使わずに取っておいて、
住宅ローンの金利以上の利回り投資案件に
現金を投入するのが良いと思います。

すこしでもお役に立てれば幸いです。

売却
投資
不動産投資
賃貸
資産

評価・お礼

rileziさん

2011/03/25 13:15

詳しい解説をしていただきありがとうございます。
確かに色んなリスクを抱えて、手間をかけても利回りが5.3%では割が合わないような気がしてきました。
それなら株やJ-REITの方がましですね。
ただ株、J-REITともに既に所有しているので別のものに分散しておきたいという気持ちもあります。
焦って決めなくてはならないわけではないのでゆっくり考えてみることにします。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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