売却時のローン残代金の支払いについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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売却時のローン残代金の支払いについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/03/15 20:17

こんにちは、上記のことについて質問をさせていただきます。

まったくの素人なもので疑問に思い質問をさせていただきたいのですが、
5年前にマンションを自宅用に購入したのですが、1年前に転勤があって引越しをし、現在は賃貸に出しています。

もともと、ずっと住むつもりはなかったため、繰上げ返済などしていないので、ローンの残高は結構あります。

転勤のときに、一度売却をしようかと査定してもらいましたが、ローンの残高より全然低い金額でした。
1年たっているとはいえ、今売却をしようとしても残高を上回るとは思えません。

現在はまだ賃借人がいますので、売却はできないのですが、その方が出られるときに売却をすることをまた考えようかと思っています。
もともと、賃借人も転勤でこの物件を借り、持ち家もあってどうやら任期があるようなので、そう長く住まないであろうと推測しています。

1.売却金額よりローンの残高が上回った場合、その差額は自分たちで支払いをするのはわかるのですが、多額の場合、分割はできるのでしょうか。

2.売却代金は一度手元に入ると聞いたことがあるのですが、それは本当でしょうか。

3.たとえば、

売却代金2700万円
ローン残高3000万円=300万円不足。

売却代金が入ったときに、100万円手元に取り置く。

残高300万円+手元の100万円=400万円をローン残高として分割。

このようなことは可能なんでしょうか。

まったくありえないことを聞いているかもしれませんが、教えていただきたく、どうぞよろしくお願い致します。

るらていとさん ( 東京都 / 女性 / 33歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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オーバーローンの物件売却処理について

2011/03/15 23:53 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP 野口です。

るらていと様のような、購入時の不動産の価額が大きく下がり、当初は物件価格より低かったローン借入額が、物件価格より上回ってしまう所謂”オーバーローン”現象になる人が増えています。

この物件を売却する場合に必要な資金は、オーバー分以上の資金が必要になります。

1、の御質問のこれを分割して銀行に返済は、通常ありません。

この資金を自己で調達できなければ、全く別のローンを組むことになります。これには、 るらていと様の個人の信用力と別途担保や連帯保証を求められます。当然、住宅ローンより金利は高くなります。多分5%~でしょう。

2、売却代金は、全額購入者が用意して(住宅ローンなどの利用もあり)るらていと様に支払います。同時に、るらていと様はローン残高全額を返済し、売却代金では不足する場合はこれを補充して、抵当権を抹消して買主に物件を引き渡します。

3、のような例は聞いたことが有りません。
初めに述べましたように、全く別のローン(オートローン、教育資金ローンなど消費者ローンなど)を同一銀行又は別の金融機関(ノンバンクなど)で組む事になります。

これらを同時に行うため、銀行(会議室など)で買主側の司法書士が立会い、夫々を確認し、決済します。

補足

物件売却代金とローンの差額だけでは資金が足りない場合があります。売却には、仲介手数料(3%)や返済に対する銀行の手数料や抵当権抹消のための司法書士手数料が必要です。

決済
抵当権
ローン
住宅ローン

評価・お礼

るらていとさん

2011/03/16 16:44

なるほど了解しました。
いずれにせよ、抵当権を抹消しない限りは、もちろん買主さんのものになることがないため、そのために一括での支払いが必要となる・・・ということですね。
ただ、方法として分割もないわけではない、とのことですね。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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売却時のローン残代金の支払いについて

2011/03/16 09:54 詳細リンク
(5.0)

るらていとさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

質問1について
売却後に残ってしまったローン残債分につきまして、
基本的には一括での精算になってしまいます。

ただし、
実際には一括での返済が難しい場合もありますので、
その場合は、融資先の金融機関との話し合いになると思われます。

住宅ローンではない、
別のローン商品での分割返済になるものと思われます。

質問2について
ご記入されているとおり、
売却代金につきまして、
一旦はるらていとさんの銀行口座に振り込まれます。

ただし、実際には振り込まれて直ぐに、
住宅ローンの残債を返済するための資金に、
充てられてしまうことになります。

理由として、
買い主さんに購入してもらった住宅に対して、
住宅ローン融資を受けた際に設定されている、
抵当権の抹消手続きを、
融資先の金融機関にしてもらわなければならないためです。

抵当権の抹消書類も予め用意することになりますので、
るらていとさんが、
売却代金を目にすることはないかも知れません。

質問3について
るらていとさんにも、
いろいろと事情があるのだと思われますが、
残債300万円にプラスして、
100万円を借り入れての、
ローン融資につきましては、
住宅ローンを組んでいる金融機関では、
残念ながら難しいと思われます。

追加して借りる100万円につきましては、
別途、別の金融機関から、
借り入れをすることになると思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

商品
購入
プランナー
融資
銀行

評価・お礼

るらていとさん

2011/03/16 16:47

分割もできないことはないが、できるかどうかは自分の信用と銀行次第・・・ということですね。
例の3についても、少しは手元になにか残らないか・・・と思いましたが、都合がよすぎるようですね。
いずれにせよ、売却代金が残高より下回る間は、何の利点もないということがわかりました。
ありがとうございました。

渡辺 行雄

2011/03/16 17:34

るらていとさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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