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対象:不動産売買

住宅売買契約キャンセルについて

住宅・不動産 不動産売買 2011/03/05 22:52

昨年の11月に一戸建てを建てようと計画し手付け10万円の土地契約と
住宅の建築工事請負契約を結びました。
今年の1月中頃に融資内定通知を頂いたのですがその後、収入が減る事が明らかになり、とても返済できる状態ではなくなったので2月頭にハウスメーカーへキャンセルの申し出を致しました。

ハウスメーカーは、工事に着手する前なので必要最低限掛かった費用の負担はしていただく必要があるとの事でこの件は了承しています。
土地は仲介不動産業者を通じて売り主と売買契約を結んだのですが、
その売主から、売買契約履行催告と解除通知書が届きました。
内容は通知書到着7日以内の残金支払い。支払いが無い場合契約解除と違約金270万の支払いでした。

現在ハウスメーカーと不動産業者と一度話し合う予定になっているのですが、その間に期日は過ぎてしまいます。(売主はいない予定)

この様な場合の対策・対応方法はどのようにするのがベストなのでしょうか・・
市の消費者センターなどの弁護士相談にも行ったのですが、手付け解除だと思うが
実際に掛かった費用の請求はあると思うとの回答でした。

どうか良いアドバイスがあれば教えてください

補足

2011/03/05 22:52

売主は個人です。

hnfm2002さん ( 三重県 / 男性 / 37歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

原則は、契約解除は手付け金放棄です。

2011/03/06 11:31 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP 野口です。

hnfm2002様の土地の契約がどういうものだったのか、詳しく判れば(土地を見つけた方法、契約日、決済日、価額、解約時の通知など)もう少し具体的に述べられるかと思います。

法律では、契約通り買主が履行できない場合は、契約金(手付金)を放棄して契約解除出来るとしています。

hnfm2002様の土地価額はいくらだったかはわかりませんが、契約金が10万円は一般的には低すぎます。申込金程度です。一般的には、契約金は物件価額の5~10%です。土地の決済日は、1ヵ月後又は、ローン審査通過後としています。

売主側に立てば、契約した場合は、他の買主を探すこともSTOPし、又は希望者がいても断る等しますから、10万円の手付放棄では済まされない。再度売出す場合は、売出す広告や手数が仲介会社も含め出費が重複する。その期間が長いほど再度売出す価額の設定も損失が出る可能性も否定できません。

従って、契約違約金270万円はどういう根拠から来ているのか、を正すことが必要です。内容証明で来ている事は、紛争覚悟での手段でしょう。仲介会社を通じて内容を聞くことも必要です。

売主が不動産会社かどうかわかりませんが、売主が個人の場合は既に弁護士等に既に相談の上と推定します。相手は、既に270万円の請求根拠を準備していて、これの証明を行うことを準備していることでしょう。

最後には、損害賠償で法廷に持込むことを、hnfm2002様は覚悟しなければなりません。従って、270万円の請求根拠を聞き、納得できない場合は、御自身で弁護士に相談しましょう。
多くの場合は、実際に法廷闘争にならず、弁護士同士で和解することが多いのです。

契約
内容証明
損害賠償
手付け金
不動産

評価・お礼

hnfm2002さん

2011/03/07 09:50

ご回答頂きありがとうございます。

判らない事ばかりだったので大変ありがたいです。
まずはキチンと相手方の意見を聞く事から始めます。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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中石 輝

中石 輝
不動産業

- good

売買契約から引渡しまでの期間について

2011/03/06 19:57 詳細リンク
(5.0)

不動産売買契約は、あくまでも売主・買主間の相対取引ですので、契約から引渡しまでの期間をどのようにするかは、双方の合意によります。

一般の居住用物件の場合であれば、買主側の融資手続きが完了し、実際に資金が実行されるのに必要な期間である1~1ヵ月半程度の期間が、契約から引渡し(決済日)までの期間として設定されることが多くなります。

しかし、今回のケースの場合、不動産業者が所有する一棟マンションとのことですので、引渡しの時期を10月頭にしたいことの理由は、その不動産業者の決算上の問題にあるのではないでしょうか。

例えば、9月末決算の会社で、今期中に利益(もしくは損失)を計上したくない、ということかもしれません。

「なぜ、引渡しの時期が10月頭希望なのか」とストレートに売主業者側にヒアリングされるべきでしょう。
売主業者側も、隠したり、変にごまかす必要のあるような事情ではないはずです。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードHP http://www.lead-yokohama.co.jp/
「手数料50万円で賢く不動産売却」 http://www.fudousanbaikyaku.jp/

契約
不動産業
不動産売却
不動産
土地

評価・お礼

hnfm2002さん

2011/03/07 10:02

回答ありがとうございます。

売主は個人です。
まずは相手方の意見を聞いてみます。
その上でどのような方法が取れるのか判断する事にします。
ありがとうございました。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

売主が不動産会社であれば・・・

2011/03/07 09:49 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

hnfm2002様のご質問についてですが・・・

売買契約を締結するのはほんと簡単ですが、解除するとなるとほんと大変です。

今回、ご質問の中で「手付け10万円で契約を締結した」とのことですが、まず手付金の額としては、小額すぎると考えられます。

そこで、重要なのが・・・

売主が不動産会社であるかどうかになります。

もし、売主が不動産会社の場合は故意に小額の手付金を設定して契約締結を誘導する行為を行ったのではないかと考えられます。

当然、宅地建物取引業者としての責任が生じてきますから、説明義務違反やその他業者責任を理由として解除が認められる可能性があります。

ですが、売主が個人の場合であれば話は難しくなります。

それは、たとえ仲介不動産業者に何らかの責任があったとしても、契約当事者は売主・買主(個人)になってしまうからです。

ですから、売主から違約金の請求があれば契約書に従って対応する必要がでてきます。
もしも対応しなければ訴訟になる可能性もあります。

ですが、hnfm2002様もそれでは困ると思います。

そこで、現時点でできる対応としては、早急に仲介に入った不動産会社の監督官庁(国土交通省・県庁)に相談されることをお勧めいたします。

宅地建物取引業者としては、監督官庁からの指導が一番堪えます。
まずは、一度相談されてみてはいかがでしょうか。

少しでもご参考になりましたら幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門

契約
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売買
中古マンション
不動産

評価・お礼

hnfm2002さん

2011/03/07 10:15

回答ありがとうございます。

売主は個人です。
まだハウスメーカーを通じて仲介不動産業者に話が伝わっている段階です。
仲介不動産業者からは一度話したいとの事で日時はきめていますが
先に売主から売買契約履行催告と解除通知書が届きました。
とりあえず早急に仲介業者と話し合いをしてみます。
ありがとうございました。

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