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対象:住宅・不動産トラブル

住宅メーカーの「土地探し」には不動産仲介手数料が発生する?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/02/27 01:53

はじめて質問させて頂きます。
手前勝手ではありますが、契約の進捗の都合上 お早めにご回答いただきたく、お願い申し上げます。

住宅メーカー(以下HM)に一戸建住宅の建築依頼をしたいと思い、1社に絞って土地探しに協力してもらっていました。
現在は自分で見つけた土地が気に入り、土地の所有者に仮申込した段階なのですが、その直前にHMと私の間で 私の意に沿わないことがあり、土地の仮申込後 建築依頼を辞退する旨HMへ伝えました。しかし、その旨伝えた時に初めて「弊社での建築契約に至らなかった場合、土地の決済時に不動産仲介手数料(約30万円)を頂きます」と言われました。

私としては手数料を支払うことに納得が行っておらず、払わないことで協議したいと考えています。

ここで、

HMさんによる土地探しは、依頼者が手数料を支払う責のある契約でしょうか?
建築を辞退したHMに 土地探しを手伝ってもらった上で当該地の契約に至った場合、手数料を支払う義務はありますでしょうか?
事態を収めるには、どのような手順を踏むのがよいでしょうか?

という点につき、私の場合、および可能であれば一般的な場合についてご教授いただけますよう お願い申し上げます。


なお、私の意に沿わないと考えるようになったのは、以下のようなプロセスです。
1.まず「土地が決まらなければ建物のプランは何も立てられない」と言われた
2.HMで出せる範囲の見積提示を依頼した所、建築費用の見積表のみもらった
3.土地を決め仮申し込みまで押さえてもらうよう手続したのち建物のプラン作成を依頼した所、「それは設計契約後に行います」と言われた。このため、まずは最小限 概略の進行予定表をメールにて送るよう依頼した
4.土地の仮申込2日前に、スケジュール表に加え それまで全く話に出ていなかった設計契約書がメール送付された。また、土地仮申込直後(メール受領2日後)、設計契約書を交わすよう勧められた

HMより特に進行の説明がなかったため、HMのウェブサイトに「設計契約前に建物のプラン提案は2度行う」と書かれたものの通り進行されると思い込んでいましたが、実際にはどのような建物を建てるか何も話していない状態で契約を勧められたため気が引け、また、突然送られて来た設計契約書に即同意することを求められ不誠実に思いました。

よって、辞退することとしました。

補足

2011/02/27 01:53

一応補足欄に背景等を記します。

土地探しに関する私の認識・背景は以下です。
・HMとは、土地探しに費用が発生する可能性があるという双方同意の契約を交わしていないと考えている
・最初に私は住宅に関し素人であることを伝えた。また、HMへ費用が必要となる場合常に教えるようメールにて依頼・了承を得た。しかし、仲介手数料が発生する可能性について説明はなかった
・HMによる土地探しに仲介手数料がかかる可能性がある、ということは頭になかった
・HMより「土地を探しているようであれば手伝います」と言われ、私は「それでは是非」と答えた。この時の安直な口頭でのやり取りでのみ依頼した
・購入することとした土地自体は私が見つけたが、当該地の情報収集・土地所有者との取次はHMがした。また、他不動産の情報も5件ほどもらった
・費用が発生する可能性を知っていたら、土地探しを依頼しなかった可能性が高い(HMの本社所在地は隣県であり、私が土地を探していたエリアの不動産情報に疎い)

HMの認識・背景は以下です。(【】内は辞退申入後のHMの回答に対する私見です)
・土地探しはHMで建てることを前提に仲介手数料を請求していない。よって、説明していなかったとのこと。
・不動産を探すのみ、という業務も請け負っているが、この場合手数料を徴収しているとのこと。
・私の土地探しに協力してもらった担当者は宅地建物取引主任者資格を持っている。有資格者が介した場合、手数料を取ることになっている、とのこと。
・土地探しの段階で辞退したのは私が初で、HM内で前例はないとのこと。この場合は不動産仲介業務の扱いとなり、手数料を取る、とのこと。
・【元々説明なく本来のプロセスを外れたことで不和が生じ土地探しの段階で辞退することとしたのに、と感じます】
・プロセスの順序は相手によりケースバイケースで決めているとのこと。【決め方は不明で説明もありません】
・本来のプロセス(設計契約前に建物のプラン提案を2度提示したのち設計契約に至らない)上で土地探しに協力した場合、土地の契約に至ったとしても手数料は徴収していないとのこと。
【辞退したのち改めて本来のプロセスで進行し直すことを勧められたので、HMの提案に乗った場合手数料が徴収されずに辞退することも出来る気はします。しかし、その時間・労力は双方無駄骨になりますので辞退を先送りにする気はありません】

ハツカネズミさん ( 香川県 / 男性 / 29歳 )

回答:2件

支払い不要

2011/02/27 12:41 詳細リンク
(5.0)

今回のケースは、HMの行った業務は、建築工事請負契約の成約のための営業活動の一環だと思います。まして、土地の売買契約成立に至っていないのに費用を請求するとすれば、それは仲介手数料とはいえず、土地探しを手伝った労務に対する費用の請求と言うことになります。仲介手数料として金品を受領すれば宅建業法にも触れるのではないでしょうか?(推測です)
HMが見付けてきた土地であっても、道義的には?ですが同じだと思います。不動産の売却を依頼した場合は、成約に至らずとも広告を出したことによる費用が請求されることがあるかもしれませんが、今回のHMにそのような費用が発生したとは思えません。

ただ分譲地なので手数料が要らないというのは、所有者が直接販売をしているからであり、その契約内容は、どなたか専門家にご相談されるべきです。私道の負担、上下水道の引き込みの有無、境界の明示、建築協定の有無など注意すべきことはいろいろあります。

それと余計なお世話ですが、折角お若くして新築されるのですから、HMではなく、設計士や工務店などと、あなたが一緒になって楽しくできる、あなたの個性の見える家造り、住んでる人はどんな人?と思わせるような家造りををお勧めします。

ちなみに当社は工務店ですが。

契約
工務店
建築
土地

評価・お礼

ハツカネズミさん

2011/02/27 13:13

ご回答いただきまして誠にありがとうございます!!

HMへ労務をかけたのに気が引けた点と、専門家へ相談しないまま契約に至るのが不安に感じたため、HMに仲介業務を貫徹してもらうことも一時は考えましたが…マッチングしなかった方を頼るのも不安なので…対極的に、一生モノの買い物について独断で過ちを繰り返す恐れがありました。。。

知識がないから、では済まないことですので、ご教授いただきましたように、同じようなこととならぬよう、専門家の方に契約内容をご相談することを検討致します。費用をお支払いするのが嫌だったのではなく、明確でないものにお支払いするのが嫌だったこと、再認識させていただきました!!

回答専門家

田中 光一
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(工務店)
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柏倉 智弘

柏倉 智弘
工務店

5 good

不動産仲介業務について

2011/02/27 08:55 詳細リンク
(5.0)

仲介業務は、単に土地を探してあげるということにとどまるものではありません。
その土地の権利関係を確認し、購入する方がその目的を達成できる(例えば家を建てる、事務所を建てる、店舗を建てる等)ものなのかを調査し、売り主買い主との契約に立会、登記が移るまで責任を持つことです。
そこまで行って初めて仲介手数料を受け取る事が出来ます。

今回の場合、ハウスメーカーさんはそこまでの業務はまだ行っていないようですので、手数料を支払う義務はないと思います。ただし、その場合この土地を購入するにはどこか他の不動産会社に仲介を行ってもらう必要があります。
結果としてハウスメーカーさんには支払わないにしろ、どこかで仲介手数料を支払うことにはなります。

補足

契約
不動産
土地

評価・お礼

ハツカネズミさん

2011/02/27 09:15

早々にご回答いただきまして、誠にありがとうございます!!!

ご教示いただいたように、売主・買主の契約には未だ至っていないので、この旨HMに持ちかけて手数料の支払いをお断りしたいと思います。

また、記載が漏れておりましたが、購入予定の土地は分譲地で、土地の売主は不動産会社です。
そちらよりは「手数料は要らない」と言われています。

不動産会社より提示される契約の重要書類確認に不安はありますが、当該HM以外の、新たに建築依頼を行うことを検討しているHMの方に相談しつつ、私も勉強して売買契約に望みたいと思います。

柏倉 智弘

柏倉 智弘

2011/02/27 16:11

お返事をいただき有難うございます。

不動産業者さんの分譲地であれば、土地そのものや契約には問題はないと思います。
ただ、納得感を高めたいのであれば契約書や重要事項説明書を契約日より前に読ませてもらい説明を受けると良いと思います。
造成地であっても地盤改良の必要性はあり得ますのでそれは了解しておくべきです。

建築業者が土地を見つけてあげることで、高い確率で建築の依頼を受けることが出来るようです。
ですから「土地探しが出来ますよ」というのは「うちで建物の契約をしてほしい」という期待があるわけです。
順番としては、「建てたい家はどんな家なのか」「どこの会社ならそれを実現してくれそうなのか」を明確にしてから土地探しをするほうが良いのかもしれません。
良い土地(値段の高い土地)を先に買ってしまい、建築費に資金が回らなくなったという事例を何度かみています。今回の場合は分譲地ですから、建物を建てる前提で土地の値段が設定されているものと推測しますのでその心配はないと思いますが。
きっと納得できるお住まいが完成しますよ!

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