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物件の担保価値について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/02/26 11:28

先日、某地銀の住宅ローンの事前審査を申し込みました。

書類を用意してください、と言われ、
物件(築30年の中古マンション、販売価格は1530万)の登記簿謄本など不動産屋さんに用意して頂き持参しました。

マンションの名義は私にするつもりだったためと、旦那に過去キャッシングの利用暦があり、遅延事故もあったとのことで、私のみで借り入れする予定でした。

私は年収320万、勤続3年、ほかに借り入れなどは過去にも現在にもありません。

満額1530万のローンを申し込みましたが通りませんでした。

また、『もし借り入れが(私のみの収入では)難しい時には収入合算をして再審査か、支店長判断での融資になります(この意味がわかりませんが)』とも言われていたのに、その案内もなしで断られました。


実は、事前に頂いた書類に目を通してみると、物件の評価額?が350万程度しかなく、それを見て購入を迷っていたのですが、

そもそも、担保価値が350万程度の物件に対して、1530万の融資ということ自体が無理な話だったんでしょうか。


もうその物件は私たちがごたごたしている間にほかの方から申し込みが入ったようで
ほかを探す予定なのですが、そうなると今後探す物件対象をどうしたらよいのか
考えてしまいます。

教えていただけると幸いです。

アプラウさん ( 愛知県 / 女性 / 29歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

住宅ローンの担保評価について

2011/02/26 12:38 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンのは、
個人の支払い能力と物件の担保評価の
2つを審査します。

しかし、フラット35以外の住宅ローンの審査に関しては、
個人の支払い能力を審査する「人の審査」が中心です。

担保評価については、接道不適格、違法建築、再建築不可
市街化調整地域の土地、連棟方式など特殊な場合には、
担保評価がきびしくなることがあります。

また、リノベーションマンション等で、
リフォーム費用がかなり加算され、通常の相場価格と
乖離が大きい場合には、そのリフォーム内容の
調査が入る場合があります。

今回の案件が、リノベーションマンション等でなければ、
一般的には担保評価で問題になることはありません。

また、住宅ローンの審査において、担保評価がでなくて否認された場合は、
通常、金融機関の担当者もその旨を教えてくれます。

今回、住宅ローンが否認された理由を、不動産業者を通じて
確認してもらうのが良いと思います。
少なくとも、担保評価の問題なのか、人の個人信用情報の問題なのかを
ニュアンスだけでも良いので教えてもらうと良いと思います。
仮に、担保評価だけが問題であれば、銀行の担当者も教えてくれると思います。

その他の借入がないとして、年収320万円で借入可能額を求めると
1800万円程度になります。
(期間35年、返済比率30%、審査金利4%)

問題が担保評価でない場合、
返済比率には十分に収まっている案件なので
個人信用情報上の何らかの問題が考えられます。
その場合は、個人信用情報機関に本人開示で
確認をするのが良いと思います。

少しでもお役にたてれば幸いです。

リノベーション
担保
住宅ローン
個人
審査

評価・お礼

アプラウさん

2011/02/27 09:34

さっそくのお返事ありがとうございます。

物件の問題であるならば、通常教えてもらえるんですね。
今回の物件は、フルリフォーム済みの7階の物件だったんですが、実は同じマンションで違う棟(築年数は同じ)のリフォーム済み7階の物件が1300万円で出ていたり、2階などだと1000万円台だったりしたので高すぎるのかなぁと思ってました。

信用情報に関しては以前個信をとり、12月に不要なカードは解約、証明書も取りました。
まだ更新されていなかったのかも‥と思います。
解約証明も取ったものの提出はしていなかったので‥

もう一度、個信を確認してみたいのですが何度も開示しても問題はないのでしょうか?

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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ローン融資の決定は、担保価値だけではありません。

2011/02/26 12:49 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFPの野口です。

アプラウ様の申し込まれた銀行が、何故ローンが通らなかったのかを教えてくれなかったのは、やや不親切だと思います。また支店長決済・判断とはどういうものか、今後のような対処をしたほうがよいかも親切に伝えるべきですが、銀行自体の判断基準は夫々有り、必ずしも全部公表するわけではありませんが。

先ず担保価値ですが、1530万円の借入れに対し担保価値が350万しかないのは、ややかけ離れています。一般的には、担保は借入れの60%~が基準です。従って、銀行は1,530万円の価額自身が高い。と判断したもの思えます。

次に、御主人の他の負債履歴がやや問題があると判断されたのでしょう。確かに、借入れはアプラウ様個人ですが、御主人とは別であると思われますが、家庭は金銭一体と見ますから御主人が、収入に対し消費が多ければ当然に、アプラウ様の金銭に影響があると見なすのが社会一般です。

アプラウ様の収入や過去の履歴も問題がなくても、住宅ローンは10年以上の長期に亘って返済があるのですから、アプラウ様が長期に亘って収入が安定し、十分返済能力が有ると判断できるか否かを判断するのが、銀行支店長判断でしょう。

結局ローンは、その人(債務者が)が安定して必ず全額契約の通り返済してくれることを期待して、決定します。万一返済がされない場合は、担保不動産を処分して回収できると判断します。これらは、アプラウ様の現在の年収だけではなく、勤務先の信用度、アプラウ様の今後のライフプランも影響します。

結論として、担保価値が高いほうがよいのですがこれの担保価値はいくらと事前に判断できません。
対策として、別の銀行に事情を話し、いくらまでローンが借りられるのかを今後のライフプランを伝えて御相談されるのがよいかと思います。当然、自己資金も重用な事項となります。
ライフプラン作成は、 http://www.iriscon.co.jp

融資
担保
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

アプラウさん

2011/02/27 09:51

ご回答ありがとうございます。

今回、旦那の氏名、勤務先、父母氏名、弟さんの職業まで別紙に記入してくださいと言われ、書いていました。私も父の勤務先や役職まで聞かれました。
それらも書類として考慮される範囲だったのでしょうか‥

また、一度物件近くの銀行で手続きをしようと思い行ったんですが、遠方のため、近所にあるその銀行のローンセンターを教えてもらい手続きをしたので、支店長判断と言うものの説明がなかったのかもしれません。

ライフプラン、一度作成してみます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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