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不動産の活用

マネー 不動産投資・物件管理 2011/02/09 17:39

横浜で一戸建てに住んでおります。
家は12年前に全体をリフォームして、まだまだ傷みも無く利用しています。
昨日、隣のお宅が引越しと同時に土地を売りに出すとの事で挨拶に来ました。

そこで、隣の家を購入し、隣の家と我家の家を新地にして、マンションを作ることを考えました。
我家もマンションの一部に住むつもりです。
我家が50坪、隣も50坪程度です。場所は地下鉄の駅から5分程度、準工業地帯で最近で、近所もマンションの建設ブームです。
三階建ては確実に可能だと思います。

教えていただきたい事は、
1、銀行の融資でマンションが建てられるか。
2、融資の返済を賃料の売上げから行うことについてのリスクや、そもそも、マンションの建設はリスクが高いのか。
3、無知な状態の私が最初に勉強しなければならない事項、やってはいけないことも教えてください。
4、どのような業種に相談したら良いのかも教えてください。

補足情報
私は小規模の会社を経営しています。(サラリーマンではありません)
現在、ローンも借金はありません。
不動産投資の経験は無く無知なのに、良くも悪くも、ロバート・キヨサキの本を全て読んだことがあります。

宜しくお願いします。

shin_yokohamaさん ( 神奈川県 / 男性 / 43歳 )

回答:3件

不動産の活用について

2011/02/09 19:34 詳細リンク
(5.0)

shin_yokohama様

はじめまして、税理士の及川です。
不動産の活用という質問に興味を持ち、質問内容を拝見いたしました。
私も不動産投資に興味あるので、私見を述べます。

1、今回の借入金は、土地購入代金、建物解体費用、マンション建設費をお考えでしょうか?頭金の金額によって、借入可能だと思います。銀行は不動産の担保価値と、賃料からの返済可能性から融資額を決定いたします。
優良な不動産投資家に対して、銀行融資は積極的であるという話を聞きます。

2、一番のリスクは、返済に足が出てしまうことだと思います。つまり、空室のときに返済できるか否かです。

3、不動産投資は30年以上の投資になるので、投資計画がすべてだと思います。
不動産会社が営業のために作成してくる計画を読み解く力が必要です。

4、不動産投資に強い税理士・ファイナンシャルプランナーなどに相談するのが良いと思います。専門家の選別方法として、その専門家が自分自身で不動産投資をしているか否かだと考えます。

不動産投資の方法として、利回り重視型と土地重視型がいます。
利回り重視型は、中古物件に上手に投資しています。
土地重視型は、土地の持っている価値(地形・立地など)に利回りが低くても投資しています。

一人の意見として参考にして頂ければ幸いです。

税理士
ファイナンシャルプランナー
不動産投資

評価・お礼

shin_yokohamaさん

2011/02/09 20:57

及川様
ありがとうございます。
及川さんのような税理士に相談すればよいのですね。
書き記す情報が少ない中でアドバイスをいただけたことを嬉しく思います。

税理士の方に相談する場合、物件を見に来てもらえるものでしょうか。

宜しくお願いします。

回答専門家

及川 浩次郎
及川 浩次郎
(神奈川県 / 税理士)
株式会社スリーアローズ 代表取締役
044-434-1616
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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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賃貸マンション建設についての留意

2011/02/09 22:47 詳細リンク
(5.0)

不動産投資中心のFP 野口です。

shin_yokohama様のお考えのような土地所有者は、多くおられます。賃貸マンションやアパート建設は、ここ2~3年一時のブームよりは鎮静化しています。

最も多いのは、この専業業者が頻繁に土地所有者に営業攻勢を掛けて業績を伸ばしてきています。他の建設業者が不況で低迷しているのとは逆で建設から、賃貸管理まで扱っています。

shin_yokohama様の近くでもキットあると思います。◎◎建託、△△建コーポレーション、××パレス21、などは30年一括借り上げ、あんしん保証など表現はさまざまです。又は、ハウスメーカーも積極です。広告だけで安心せず第3者のセカンドオピニオンを聞くことです。

shin_yokohama様の御心配
1、銀行融資は、当然長い期間(5~10年)を一区切りとして検証するでしょう。当該物件の計画、キャシュフローが確かなものかを検証しますが、 shin_yokohama様の自営業としての総合審査がされます。10%以上の自己資金が望ましいです。

2、リスクは、賃料下落、空室、補修、金利上昇、トラブル、など多く有ります。全国的には、賃貸住宅は過剰気味です。しかし、shin_yokohama様の神奈川東部は賃貸は不足気味です。

3、相当な投資ですから、業者の言い分だけを鵜呑みにしないことです。

比較的リスクの少ない、等価交換という方法もあります。

詳しくは、ここをご覧ください。http://www.iriscon.co.jp

賃貸マンション
不動産投資
アパート

評価・お礼

shin_yokohamaさん

2011/02/11 19:53

等価交換についても知らなかったので勉強になりました。
多少費用がかかっても、間に専門化が入って頂くことを考えています。

ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

畑中 学

畑中 学
不動産コンサルタント

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不動産の活用について

2011/02/10 17:39 詳細リンク
(5.0)

shin_yokohama様


初めまして不動産コンサルタントの畑中と申します。
お隣様の敷地が売却ということであれば購入して
マンション建設でもとお考えになられますよね。



私が考えますご質問への回答としましては、

>1、銀行の融資でマンションが建てられるか。

事業計画と担保価値、会社内容等に審査は左右されますが、
融資の受付自体は問題ないと思います。

>2、融資の返済を賃料の売上げから行うことについてのリスクや、
>そもそも、マンションの建設はリスクが高いのか。

商品性や賃料、その下落率、空室率をどの程度見るかによります。
厳しく見ても事業として成り立つのであれば問題ないと言えますが、
その反対では論外であると言えます。
また、多額の借入を起こす場合は、それ自体がリスクが高いと
言えますので、差別化できる商品設計ができない場合は、
見送ることが重要です。

>3、無知な状態の私が最初に勉強しなければならない事項、
>やってはいけないことも教えてください。

他人任せにせず瑣末な事でもご自身で判断することが肝要だと思います。
あとはワンルームでマンションを構成することが最も利回りが高くなると
思いますが、エリア性を見て成り立ちにくいのであれば、安易に
ワンルームにしない方がよろしいかと思います。

>4、どのような業種に相談したら良いのかも教えてください。

税金のことは税理士やFPの方、商品構成(ファミリー向け単身者向け
もしくは何らかの差別化)は不動産業者、建設コストは建設業者では
ないかなと思います。

ただ、今は空家760万戸時代ですので、まずはしっかりと入居者の確保
を狙うためその対策に応じてくれる不動産業者(もしくはその関連業種)
ではないかなと思います。


以上となります。
ご参考にしていただければと思います。


不動産コンサルタント

畑中 学

コンサルタント
融資
銀行
入居
不動産

評価・お礼

shin_yokohamaさん

2011/02/11 20:07

ありがとうございます。
差別化は考えていませんでした。
安易ですが、集客は自信のあるホームページで行い。
加えて、保証人になることが多い、私の会社で雇用している外国人スタッフや、アルバイトの留学生達を利用者に考えていました。

これは、早く誰かに相談しないといけませんね。

畑中 学

畑中 学

2011/02/12 10:21

評価を頂戴しありがとうございました。

賃貸物件は入居者をいかに確保していくのかが最も重要ではないかなと思います。
また、賃料の下落をどのように防いでいくかも同様に重要であると思います。
もし、ご自身の経営をされているスタッフにご入居いただくのであれば
問題は少ないかなと思いますが、そうでないのであれば、どの程度差別化された
商品設計をすればこの問題がクリアになるのか、ご検討いただくのが肝要かと
思われます。

重ねて評価を頂きありがとうございました。

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