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マンションの全体リフォーム(外壁・屋上防水)

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2011/01/26 23:18

対象物件は平成元年築。鉄骨4階建て、1K12室、屋上は防水シート、屋上面積116平米
リフォーム時はで築後17年経過しており、築後初めてのリフォームでした。

平成18年1月にリフォームしましたが、去年11月に屋上から雨漏りしているのがわかりました。
足場を組んで屋上に登ってみるとビックリ、
防水シートの境目の殆んどの箇所がボロボロで全面張替えをしないと部分補修では収拾つかない状態です。境目以外の箇所もボロボロ。

工事請負契約書には、屋根の雨漏りの保証期間は5年とあります。
保証期間中は瑕疵担保責任で、無償で施工業者が直す責を負うというのはわかります。

当時の施工見積書には、屋上は屋上防水 ウレタン樹脂塗装2回塗り、54万円 となっています。
見積り段階では、屋上には上る事は出来なかったので、工事が始って足場を組んでから、見積りは塗装だが、屋上はどうするか最終的に判断するとい事でした。しかしその後連絡なし。
私も素人なので意味を理解もせず適当にそれでOKの返事をしてしまいました。

問題はここからです。
今回の全面張り替えの見積が129万円です。
前回は塗装、今回は全面シート貼り付けと、施工方法が変わる場合はどうなるのでしょうか。

現在の話し合いでは見積書の54万円で出来るわけが無く最低でも80万円はかかると先方も認めています。
先方の言い分は80万の半分40万円は負担しますとの事、私は返事は後日と回答しました。
負担割合はいくらが妥当なのでしょうか。
瑕疵担保責任で最低80万円は業者が負担すべきだとは思いますが。
残り129-80=59万円は、こちらが負担すべきなのでしょうか?

屋上防水をされたのであれば、防水メーカーと施工業者のダブル保証で通常10年保証がつきますが……。というのを聞いた事がありますが、
私の場合も10年保証になるのでしょうか。

補足

2011/01/26 23:18

稲垣さんご回答わざわざ有難うございます。

5年前の見積時は屋上に登れなかったので、傷み具合がどの程度か確認出来なかったので、塗装だけで済むのか、シート全面張替えか、傷んでる箇所だけの部分補修で済むのか不明でした。
なので足場組んで実際屋上を見てからどれにするか決めるという事でした。

契約時そういう説明がありましたが、それで私はOK(契約)したと言う事になります。
しかしその後何の連絡もなし。

しかし今となれば、どれにするかによっても金額が全然違ってきますし、見積り段階では安く見せかける為、塗装のみにしたようです。
結局見積もり通り塗装2回塗りだけしたみたいです。
当時はそんな事全く気にもしませんでした。

しかし今回、屋上に登ってわかったのですが、当時で築17年経っており、シートの寿命が5~10年と言われているのに、塗装だけで済むはずがありません。

今回の話し合いでは、先方が持参した見積もりは
原状と同じ施工方法(塗装2回塗り)の場合80万円
シート全面張替えの場合129万円
5年前の見積もり、塗装2回塗り54万円というのは間違いだった事は業者も認めています。

先方は40万なら出しますと言ってます。

瑕疵担保責任を負う場合、業者は無償で補修しないといけないと思います。

しかし原状と違う施工方法で、私が依頼した場合で、金額に差がある場合は、それを超える部分(49万)はどちらが負担するのでしょうか、という質問です。

原状はシートがボロボロで、だれが見ても全面張替えするしかないと思います。

チョロ太さん ( 大阪府 / 男性 / 45歳 )

回答:2件

稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

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基本的には契約書が5年とあれば、全面的に業者の責任です。

2011/01/27 00:03 詳細リンク

こんばんは。パウダーイエローの稲垣史朗です。
一般的には、屋上防水は10年と言われていますが、それは必ず10年としなければいけないという法律はありません。防水の方法や内容により7年もあれば5年もあり得ます。しかし今回は平成18年11月に防水工事を施工したと言うことであれば現在、平成23年1月ですから契約上は5年未満と思いますので、当然施工業者の100%請負に於いてやり直しをするべきです・・・それが当然法律的に見ても明解です。

ここで、チョロ太さんの文章で理解に苦しむところがありますのでお聞きしたいのですが・・・

当時の施工見積書には、屋上は屋上防水 ウレタン樹脂塗装2回塗り、54万円 となっています。
見積り段階では、屋上には上る事は出来なかったので、工事が始って足場を組んでから、見積りは塗装だが、屋上はどうするか最終的に判断するとい事でした。しかしその後連絡なし。
私も素人なので意味を理解もせず適当にそれでOKの返事をしてしまいました・・・この点の意味が今一つ分からないのです。
要するに、初回の業者さんが、最初は屋上を防水では無く塗装のみで終わっていたと言うことでしょうか?
それで、今回の状況で同じ施工業者が「全面張替」と言っているのでしょうか?

もしもその様であれば、また見積書で同じ業者が129万円掛るのに、最低でも80万円は掛ると言うことが理解に苦しみます。それでは最初の見積もり金額の129万円は何の金額なのでしょうか・・・差額で49万円も安くなること自体もとの129万円の見積書の根拠が理解できなく無いですか?

いずれに致しましてもこの問題は業者側に不利な点がちらちらと見え隠れしますので・・・何故ならば、なぜ40万円を負担しますと言ってるのかが分りません。
この問題点は、初回に帰り5年未満の契約書に基づく判断ミスで起きたことですから全額業者側に施工のやり直しを求めるべきかと思います。この点を業者側と冷静にお話をされることをお奨め致します。
それでもらちが明かない場合には第3者を入れてお話を進められる方がいいと思いますね。

補足

一つだけ気になる点があります。

当時の施工見積書には、屋上は屋上防水 ウレタン樹脂塗装2回塗り、54万円 となっています。
見積り段階では、屋上には上る事は出来なかったので、工事が始って足場を組んでから、見積りは塗装だが、屋上はどうするか最終的に判断するとい事でした。しかしその後連絡なし。
私も素人なので意味を理解もせず適当にそれでOKの返事をしてしまいました。

最後の・・・私も素人なので意味を理解もせず適当にそれでOKの・・・この一文が気にかかります。
確かに業者の判断に任せると言うことで今回の劣化現象が起きた訳ですが、1文にある様にチョロ太さんの「OK}を出したことが・・・という点に一抹の責任があることも事実ですから・・・その点を左記に専門家(弁護士等)に相談をされてからお話合いをされる方が良いかもしれませんね。

問題
契約書
法律
防水工事
方法

回答専門家

稲垣 史朗
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難しい問題ですね。

2011/01/27 12:55 詳細リンク

話を整理させてください。
平成元年新築 屋根防水はシート
平成18年リフォーム 屋根防水ウレタン塗装2回塗りを実施 54万円 支払い済み
平成22年11月 雨漏り 屋上点検 防水シートの継ぎ目ぼろぼろ
シート防水やり換えの見積129万円

54万円でできず80万円かかる、というのは塗装の場合でしょうか?

ここからは推察なのですが、
平成18年当時のリフォーム(屋上塗装)の時点で、屋根の状態は塗装ですませるレベルの劣化ではなかったのかもしれません。
しっかりとした施工をしていたとしても、その下地の部分が劣化してしまう可能性があった。
こうだとしたら、その時点で塗装ですませてしまったことに問題があります。
シート防水をやり替えればより万全だったはずですが、この提案を受けた場合「オーバースペックではないか?」「不要な工事を提案されているのではないか」と考えるお客様もいることでしょう。

もう一つの視点は、塗装工事の保証は雨漏りをしないことに対する保証といえるのかということです。

業者の立場で言わせていただけば、18年当時シート防水のやり換えを提案していれば129万円の収入となり、保証も自信を持ってつけられたが、54万円の塗装は塗装の劣化は保証できるが新築当時のシート防水を保証しているわけではないと言いたくなるでしょう。

平成18年当時にそうした説明がなく塗装工事で終わってしまったことが問題であろうと考えます。
きつい言い方をすれば塗装工事はやっても意味がない工事だったわけで、これならば何もしなかった方が施工者側もこのような事態は避けられたと言えます。

さて、現実的な対応ですが、
塗装工事に不備があるので塗装工事をやり替える。これならば施工者側の責任でやってもらえると思います。
しかし、雨漏りの不安は解消しないでしょう。

シート防水のやり換えは必要です。しかし不必要な(と思われる)工事に54万円支払っているわけですからこの分を差し引いてほしいという主張をしてみてはどうでしょう。

ご参考になれば幸いです。

補足

相談主のかたの補足説明がありましたので、私の推察でだいたい間違いなかったようです。

仮に今回の防水シート見積には、ぼろぼろになった塗装の撤去費用が計上されているとすれば、平成18年当時であればこの撤去費用も不要だったことになりますので
その分の費用も差し引いてくれといってみても筋は通るでしょう。

第三者を立てて争うという選択肢もあると思いますが、時間と費用が掛かり結果的に費用負担は増えるように感じます。雨漏りの心配が解決するまで時間が掛かります。

雨漏り
保証

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