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対象:住宅・不動産トラブル

親の土地への新築での土地の所有について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/01/25 16:45

こんにちは。
現在、マイホーム計画の最終段階に入ってる者です。
主人の実家の下に住宅を建築することになりました。(既存の建物は取り壊し済み)
ローン申請の申し込みの際に、迷う項目がありハウスメーカーの方にも伺ったりインターネットで調べたりしたのですが、ハウスメーカーの方があまりハッキリとおっしゃられない方なので、結局どちらがよいのか分からず相談させていただきました。

主人の父親名義である土地に主人名義の家を建築することになりました。
その際の土地の扱いはどのような扱いになるのでしょうか??

敷地の権利なのですが、 (1) 所有権 (2) 使用貸借 どちらになるのでしょうか。
ハウスメーカーの方は(1)所有権とおっしゃられるのですが・・・。

現段階での相続は考えていませんので。。。(2)の使用賃借になるのかと思ったりするのですが・・・

何分、勉強不足で申し訳ございません。

netarou100さん ( 兵庫県 / 女性 / 29歳 )

回答:6件

敷地の権利

2011/01/25 17:36 詳細リンク

敷地の権利に関してですが、土地の貸主が借地料を取らない場合は使用貸借になります。


一般的には、登記上の名義を変更しないのであれば所有権にはなりえません。


もし、借地料を支払うのであれば借地権になります。借地権の方が相続時には評価額が下がりますので相続も視野に入れるのであればその辺りもポイントとなります。


また、一般的な話ではありますが、netarou100様の旦那様にはご兄弟は何名居られますか?相続時まで見据えた場合には使用貸借ではもめる事もありえます。(借地料を払わずに経済的な利益を受けた等など…)


よって、この部分は税務上も法律上も非常に重要なポイントなのでじっくりと研究する必要があります。家族構成等が分からない段階では一般的な話に終始してしまいますが税理士や弁護士等への事前相談もされた方が良いかもしれません。


ハウスメーカーの営業に聞いても無駄かもしれません。

税理士
弁護士
登記
相続

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向井 啓和
向井 啓和
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土地の借地

2011/01/25 18:54 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、土地はお父様の名義であれば、所有者はお父様で所有権を有することになります。
こういった観点では所有権と言えます。

しかしながら、その土地にご主人が建物を建てる場合には、その土地を使用貸借するということが多いものです。
簡単に言えば、土地の地代を払わない借地ということでしょう。

賃貸借の場合もありうる話ですが、親子間ではあまりないものです。

使用貸借の場合では、ローンの利用の場合には土地に担保が付きますし、ローン手続きの際にはお父様の記名押印などが必要になりますので注意されて下さい。

単に土地を貸してもらうとはいえ、こうした面倒な手続きが発生することもありますので、お父様にはよく説明されておくことをお勧めいたします。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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親の土地への新築での土地の所有について

2011/01/26 10:30 詳細リンク

netarou100さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『その際の土地の扱いはどのような扱いになるのでしょうか?』につきまして、
土地の所有権は義父さんにあるのですから、
ご主人様が義父さんの土地を借りることになります。

そして、借りている土地の上に、
ご主人様名義で建物を建てるということになります。

『敷地の権利なのですが、所有権、使用権、どちらになるのでしょうか。』につきまして、土地そのものは、義父さんの持ち物となりますので、
お父さんから売買なり、あるいは贈与なりで、
義父さから土地を取得しない限り、
ご主人様に所有権が発生することはありません。

よって、土地の権利形態としては、
義父さんの土地のうえに建物を建築することになりますので、
借地権が自然に発生することになり、土地の使用収益権をえることになりますので、
義父さんに対して、今後は地代を支払う必要があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

プランナー
ビジョン
取得
所有権
贈与

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渡辺 行雄
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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相続なり譲渡するわけでないのであれば・・・

2011/01/25 17:10 詳細リンク

はじめまして。



ハウスメーカーさんの方は営業マンなのか設計の方なのかわかりませんが

どのような意図かちょっと不明です。


あくまで所有がお父様であればもちろん所有権はお父様のままですよね。



全くの他人であれば、賃借契約を正式に行い

借地権なり地役権の設計が必要ですが


親であれば銀行もそこまでうるさくは言わないと思います。

が住宅ローンの借入金額によってはその土地の抵当権設定が必要となり

親の同意書(借地同意なり借地契約)が必要です。




今回のケースの場合、どのようなことが問題がわかりませんが

気になって回答させていただきました。

金額
住宅
設計
住宅ローン
ローン
西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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一般的には使用貸借です。

2011/01/26 11:18 詳細リンク

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

簡単ですが、ご質問にお応えします。
特に、賃貸借にする意図がない限りは使用貸借が一般的です。
使用貸借とは、無償もしくは固定資産税程度内の負担を行う場合といわれています。

使用貸借の場合の主な注意点は、所有者の相続発生時に、その土地が更地評価になること、そして他の相続人に対して土地を利用する権利を主張できないことが挙げられます。

賃貸借(借地)扱いにする場合は、地代の負担だけでなく、権利金等のまとまった金額が必要となる可能性がありますから注意が必要です。

ご心配であれば、電話でも差支えありませんので、最寄りの税務署に問い合わせてみてください。以上

評価
土地
賃貸
相続
資産
加藤 一枝

加藤 一枝
建築家

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女性の視点で、建築家&不動産コンサルタントとして...

2011/01/26 17:58 詳細リンク

こんにちは。晴ハレ住環境設計の加藤一枝です。

既に、何人もの専門家さんがご助言をされていますので、私は、女性の視点で、建築家として不動産コンサルタントとして、気になったことをお伝えしておきたいと思います。

さて、早速ですが、ご主人は、一人っ子さんでしょうか?そうであれば、「使用貸借」でも将来的にも問題はないでしょう...。
しかし、そうではない場合は、
1.借地権(地上権、或いは、賃借権)
2.所有権
の何れかを取得しておく方がベターでしょう。

「使用貸借」は、当面は、固定資産税の負担等以外の金銭的な負担もないことが多く、ついつい、気軽に選択をしてしまいますが、気軽に始められることは、問題が先送りにされていることが多いので、注意が必要です。
「使用貸借」は、「使用収益に対価を支払わずに済む」という点から、社会の基本ルールである「義務と権利」に当てはまらず、あくまで、貸主(=お父様)の借主(=子であるご主人)に対するご厚意があることを条件に成り立っている、ということです。

民法第593条から第599条にその詳細が定められていますが、第599条には「借主(=ご主人)の死亡による使用貸借の終了」が明記されています。
ご主人のこのような時に、奥さんであるnetarou100さんの「その土地建物に住み続けられる権利」は、ご主人のご親族との関係によっては、非常に危ういものになってしまいます。
「使用貸借」は、「借地借家法」でも手厚く保護されていません...。

できれば、「生前贈与」「相続時精算課税制度」等を活用し、
「借地権」或いは「所有権」を譲り受けられ、ご主人とお別れした後も、安心してお子さんと住み続けることができるように、ご主人、お父様等とよく話し合って取り決めをしておかれると安心できるのではないか、と思います。

必要のない助言であったかもしれませんね。すみません。
仲良くお幸せに!!それが何よりの相続対策です...。

晴ハレ住環境設計 加藤一枝
http://www.halehale-jukankyo.com/

補足

「生前贈与」を活用する場合ですが、
もしも、ご主人のお父様が65歳以上で、ご主人が20歳以上でしたら、相続時精算課税制度の「一般の非課税枠内2500万円まで」の贈与であれば、今の時点では贈与税はかかりません。

この贈与財産は、金銭だけでなく、「土地の所有権」、「借地権」等も可能です。

そして、この時の土地評価額は、一般に取引されている価額の6~7割に相当する「路線価」で評価されますので、2500万円の非課税の枠内で、「所有権」が3500~4000万円位で取引されている土地を、贈与税がかからずに譲り受けられます。

また、「借地権」であれば、借地権割合がどの位の土地かわかりませんが、住宅地であれば一般的に50%程度でしょうから、所有権が7000~8000万円位で取引されている土地であれば、2500万円の非課税枠内で、借地権を譲り受けることが可能です。

将来のお父様の相続時には、相続税の精算が行われ、相続税の負担もあるかもしれませんが、土地をご自分でローンを組んで取得する大変さや、使用貸借の権利の不安定さに比べれば、悪くはない選択肢ではないか、と思います。

ご主人のお父様が65歳未満の場合は、上記の制度は活用できないため、
一般の贈与「暦年贈与」の制度を活用し、基礎控除110万円の範囲内で、「贈与」と「地代」を相殺する等して、「借地権」を設定できるようにされるとよいか、と思います。
これは、将来的に、相続税の精算をする必要もなく、相続税対策にもなります。

詳しくは、お近くの税務署や専門家にご相談くださいね。

まずは、ご参考まで。

女性
不動産コンサルタント
贈与
土地
相続

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