団信なしの住宅ローンの借り換えについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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団信なしの住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/01/21 09:56

うちの夫は現在35歳。

3年前に団信なしのフラット35で住宅ローンを組みました。
(持病の潰瘍性大腸炎があるため団信加入ができませんでした。)

当時3200万円を金利2.99%で借りています。

毎月の返済もボーナス返済も滞ることなく、繰り上げ返済も少しですがして残金が2900万になっています。

そんな中、夫が東京スター銀行にも団信なし住宅ローン借り換えができるからといって詳しく話を聞きに行きました。私は一緒に話を聞きに行けなかったのですが、もうすっかり借り換える気になっています。

その銀行は繰り上げ返済しなくても、預金していればその分が金利がかからないというシステムだそうで、変動金利にすれば金利も安くなり、月々の返済額もかなり減ることから貯金できると言うんです。ただし、連帯保証人が妻である私がならなくてはいけないらしいのです。私は専業主婦なのにというと、生命保険の受取人だからということでした。

(生命保険は万が一、夫が亡くなった場合、残金はすべて返済でき、月々10万の生活費がでるような保険の内容です)


現在、貯金する余裕がない生活だから金利が安くなればゆとりができる利点はありますが、東京スター銀行のようなシステムは他の銀行にはないし、大きな金額を借り換えることと、変動金利ということもやや不安があります。もちろん、結論を出すのは自分次第なのですが…。

専門家の方からみて、この状況で借り換えをすすめられますか?

補足

2011/01/21 09:56

夫がいうには、借り換えによって変動、今現在の金利1.35%で貯金を30万円くらいあると仮説でシュミレーションしてもらっているようです。今の2.99%と比較し、余裕ができる分、貯金が増えるというんです。金利も半年で見直しができるから毎月の金利を把握してその都度考えるし、10年は無理でも早期返済できる!と言っております。この夫の言い分もまともなのか不安になります。

cheoryさん ( 福岡県 / 女性 / 34歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンについて

2011/01/21 10:49 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

東京スター銀行の住宅ローンの借入額から預金額を引いた額に利息がつくというものですよね。

これは、今後の家計にどのくらいの余裕があるのかによりリスク度合いが違ってきます。
家計に余裕があり、預貯金が減らない状態の時はいいのですが、預貯金を取り崩すような状態になったときには、返済額が増えてくるということです。
また、ローン金利も他の金利の低い金融機関と比べると高いとともに変動金利の場合には金利上昇リスクがあります。預貯金は利息がつきません。
よって、生活が厳しくなるといっぺんに負担が増えてくるのです。
今後生活に余裕があり続けるか、10年以内に完済できる状態であるならば問題はないかと思います。

住宅ローン
貯金
生活
家計

評価・お礼

cheoryさん

2011/01/21 14:52

さすが専門家のご意見だと思いました。アドバイス感謝いたします。
さっそく夫と話し合いたいと思います。ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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固定金利と変動金利借換

2011/01/21 15:46 詳細リンク
(5.0)

固定金利から変動金利へ切替えられる可能性があるとの事ですが、金利がどの様にして決るのか知る必要があります。



フラット35は35年間金利が変わりません。



一方、変動金利の商品は市場金利や政策金利が大幅に上昇した場合には連動して上がる可能性があります。



ではどの様な場合に金利が上昇するかと言えば、その国のインフレ時もしくは財政破たん時に上昇します。



例えば、ブラジルなどの新興国は高成長で高インフレであるので金利も年利10%以上を超えています。一方、低成長だが財政危機に陥ったギリシャやアイルランド等の財政破たん国も10%かそれに近い金利になっています。



翻って日本の場合には現在はデフレなのでインフレは関係ない様に思われますが、海外のインフレが「輸入」されるケースがあります。例えば、石油や穀物等の価格が上昇すると国内価格が上昇し、海外の影響を受けた事になります。



インフレが顕著になれば金利上昇は自然な流れです。



また、日本は史上最大の債務を抱えた国でありますので、ひとたびグローバル市場から信用力が低いと見られるとギリシャ等の財政破たん国に近い金利上昇が考えられます。これが実は変動金利採用の最大のリスクではないかと思います。



そんな事はあり得ないとリスクを取るのか、金利上昇リスクを取らないのかは各人の選択です。



(ただ、日本では金融教育が殆どなされていないので目先の損得等でぶらされます。もしcheory様がリスク許容度が高い(預金が多い)ならば借換もよろしいのではないかと思います。)

商品
ブラジル
ギリシャ
アイルランド
預金

評価・お礼

cheoryさん

2011/01/21 17:52

具体的に海外のご説明ありがとうございます。家を買う際、頭金に貯金のほとんど(800万円くらい)を使ってしまったのであまり残っていないのが現状です。うちに借り換えは向かないと思いました。夫を説得しようと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

4 good

住宅ローンの借り換えについて

2011/01/21 17:08 詳細リンク
(5.0)

cheoryさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『専門家の方からみて、この状況で借り換えをすすめられますか?』につきまして、
cheoryさんのご主人様がご検討されている住宅ローン商品ですが、

借り換えることによるメリットとしては、
1.現在のローン金利2.99%よりも低い金利になる。

2.預貯金残高に応じて、住宅ローンの金利が免除になる。
などとなります。

ただし、デメリットとしては、
1.フラット35は長期固定金利のため、
完済するまでローン金利が変わらないのですが、
借り換えにより変動金利になりますので、
住宅ローン金利の更新が頻繁に行われることになり、
将来、ローン金利が上がってしまった場合には、
毎月の返済額が今よりも増えてしまう可能性がある。

2.この住宅ローン商品の場合、
預貯金残高が十分に確保できないと、
住宅ローン金利の免除分も少なくなってしまい、
その効果が十分に期待することができない。

また、借り換えをおこなうのですから、
改めて諸費用の負担も発生します。

よって、このローン商品に借り換えを行うための前提としては、
今後、繰り上げ返済をほぼ毎年のように行い、
早期に完済することができることとなります。

住宅ローンの返済は長期に渡ることになりますので、
くれぐれも目先の住宅ローン金利に惑わされることのないようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

商品
費用
プランナー
ビジョン
効果

評価・お礼

cheoryさん

2011/01/22 08:55

メリット・デメリットをご説明いただきましてありがとうございます。やはり預金がある程度ないと、後々返済が苦しくなりそうな予感がします。夫は目先の金利にかなり惑わされていると思います。ご意見、アドバイスありがとうございました。

渡辺 行雄

2011/01/22 09:32

cheoryさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、
分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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植森 宏昌 専門家

植森 宏昌
ファイナンシャルプランナー

1 good

金利が上昇し返済額が大幅に増えても耐えうるかでしょうね

2011/01/22 02:45 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、cheory様。アイスビィの植森宏昌です。

結論から申しますと預金が多く、余裕があるなら借り換えれば良いと思います。逆に、預金が少なく生活に余裕が無いなら借り換えない方が個人的には良いと思います。

理由としては、ローンの仕組みにあります。預金を取り崩し減って行くような状態になると返済額は増えて行きます。又、あくまで金利は変動です。今の低金利が何年続くか分かりませんが、金利が仮に1%上がるだけで毎月に返済額が幾ら増えるかは返済明細を見ながら計算して貰えばすぐに分かります。多分、思われてるより遥かに多いと思いますよ。

変動金利を選ばれるのでしたら、少々の返済額が増えても耐えられる家庭環境であるかと、内入れを含め早期に返済をする方向で検討される事をお勧め致します。

預金
返済
借り換え
生活
ローン

評価・お礼

cheoryさん

2011/01/22 09:07

ローンの仕組みをわかりやすく解説いただきましてありがとうございます。
現在の金利で余裕がないから借り換えを検討したのですが今後不安が残りそうですよね。

アドバイスありがとうございました。

回答専門家

植森 宏昌
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