貸していた家屋を借家人負担で改築して、借地権を設定する

不動産中心のＦＰ 野口です。

ぴよぴよぴ様の賃貸している一戸建住宅は、長期に亘り賃貸が可能で 且つ土地の所有権を維持するとの観点から述べさせていただきます。

現住宅（築28年木造住宅）の売渡は、価額は極僅か新築価額の３～５％ またはほぼゼロ程度と思います。お互いの合意の上でお決めください。

家屋を建てる借地権を設定する場合は、最近は「定期借地権」の利用をお勧めいたします。
従来の借地権は、土地が地主に戻る方法や期間が判然とせず、また一反借地権を設定すると、立退き料やその方法がもめる基になります。

したがって、定期借地権は、期間を決め借地権を認め、家屋を建てることを認めます。期限は、一般木造の場合は２０～３０年、鉄骨、鉄筋の場合は３０～５０年です。保証金は、地価の２０～３０％を預かり、返還時全額返還が原則です。賃料は、土地固定資産税等の年間額の７～１３倍が妥当でしょう。期間終了じには、原則更地で返還、更新はしない。土地または、建物の所有者が変更する場合は、互いの所有者が承諾を条件とする。相続の場合は相続人がこれを継承する。ーーなどを「定期借地権設定契約書」を締結し、公正証書とすることです。

法定建物耐用年数で（鉄筋４７年、重量鉄骨３４年、木造２２年）以内で定期借地権を設定する場合は、契約満期期日に残存価額を買取ると言う取り決めも出来ます。この場合は予め価額を決めておきます。

この場合、予め建物構造の制限（木造のみしか認め無いなど）や、建物面積の制限（延べ床面性を何平米以内）などを取り決めます。
更に、期間内に増改築する場合は、賃料や保証金の増額割合や地主の承諾要件とするなど想定される事項を出来るだけ詳しく取り決めます。

地主として留意は、前後が傾斜地であれば、災害などによる崩壊の責任、河川の氾濫による流出、都市計画などによる立ち退き、土壌汚染の予見など損害賠償からの忌避を網羅します。

定期借地権以外の借地権設定も可能ですが、短期10年以内の借地権は、借主が自前で建物を建て場合は、自動的に居住権が発生します。ご留意を。

借地権設定は、登記簿に登記が常識ですし、期間内に夫々の所有者が代わる事を前提にお考え下さい。代わっても問題なく次の所有者が円滑に継承することが出来るという環境が条件です。

契約には、宅建主任、弁護士、司法書士などの専門家の介在が賢明です。