住宅ローンと保険を併用した運用について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンと保険を併用した運用について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/01/15 18:24

サラリーマン35歳年収500万、妻34歳、子供6ヶ月の三人家族です。住宅の購入を検討しており、ローンの借入れをなんとか少なくするために頭金を貯蓄しております。

先日FPの方に保険の見直しを相談したところ、ある程度の資金がすでに現在あるならば、住宅ローンの借入れを減らすよりも、ローンの利子は住宅ローン控除でほぼ相殺できるので、借入額を増やして(例えば1000万のローンで済むところを2000万借りて)その分(例では1000万)を一括払いの保険商品に加入すれば、死亡保障がついたうえに資産が増えると提案されました。ローン控除がなくなる10年後には、保険商品を解約して一括返済するか、繰上げ返済等で残高が少なくなっているならば20年30年と保険商品を持ち続けてより良い受取金が貰えるとのこと。

確かにローン金利は変動ならば1%を切っているものもあり、ローン控除が残高の1%ですから相殺です。紹介された保険商品は終身の死亡保障1000万がついたもので、先に一括払いならば600万を切る保険料。解約時の払戻率は6年目までは元本割れですが、10年後106%、20年後122%、30年後139%となっています。

そもそも、本当にこれで運用になるのでしょうか。また、気をつける点としてはローンの手数料を考慮する、控除は税金の範囲でしか有効ではないので、ローンを大きくしすぎないこと、計算は金利が一定の場合であって、上昇のリスクがあることで良いでしょうか。また金利があがった場合は6年目以降等で解約して一括返済をすれば良いのでしょうか。よろしくお願いします。

モロモロちゃんさん ( 大阪府 / 男性 / 35歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンと保険について

2011/01/16 10:09 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

ローンを多く借りて終身保険で運用というのは、保険の営業マンのトークです。
終身保険は解約返戻率を見るのではなく、年利回りをみてください。
たとえば10年後106%であるならば、年利回りは0.6%になります。
この利回りで長期で金利を固定するメリットがあるのでしょうか。
住宅ローンを多く借りるとその分団体信用生命保険料やローン保証料が増えます。
住宅ローンは借金です。少ないほうがいいです。もし、借り入れを多くして運用を考えているのであれば、保険以外の株式や外貨建ての商品での運用でしょう。
ただし、価格変動リスクが付きまといますが。

住宅ローン選びについてですが、変動金利を選んでいるようですが借入額、完済目標により住宅ローンを選んでください。詳細がわかりませんが、金利上昇時に困らないようによく検討してください。


株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

運用
終身保険
住宅ローン
借金
ローン選び

評価・お礼

モロモロちゃんさん

2011/01/16 13:59

年利0.6%でも、銀行の預金が高くて0.5%であり、課税で8掛けになることを考えれば、それでも得なのかと考えておりました。団信は銀行持ちですし(利率に含まれているだけなのでしょうが)、手数料・保証料の類より保険の収益が多ければいいのかと。リスク資産は、検討から外しております。

ただ、おっしゃるようにこの利回りで長期に金利を固定するデメリットですよね。住宅ローンぬ具体的な内容も合わせて、再検討したいと思います

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンと保険を併用した運用について

2011/01/16 16:58 詳細リンク
(4.0)

モロモロちゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『そもそも、本当にこれで運用になるのでしょうか。』につきまして、
私が不動産会社に勤務していた20数年前ならばこのような話しもありました。

住宅ローンを組む目的で、
本来ならば1,000万円で足りるところを、
わざと1,000万円を余分に借り入れして、
この資金は生命保険でも構いませんが、
資産運用資金に充てようとする考え方です。

尚、現在の住宅ローン融資に当たっては、
必要資金以上のお金は融資してはもらえませんし、
金融機関からの融資金額そのものがモロモロちゃんさんを素通りして、
売り主さんの口座に直接入金されてしまいますので、
FP野方が説明されたような資金融資そのものができないはずですし、
もし、本来の目的以外でこのような割増融資を行った場合、
詐欺罪など法律に触れてしまう可能性もあります。

基本的にこのような考え方そのものに問題があると考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

問題
会社
プランナー
金額
融資

評価・お礼

モロモロちゃんさん

2011/01/16 20:09

基本的にこのような考え方そのものに問題があると思います、というのはおっしゃる通りです。ですので私も引っかかる物を感じてご相談している次第です。

ただし、やはり少しでも資産を有効活用したいとの思いから何かいい方法はないものかと思案しております。

必要資金以上は融資してもらえないとの注意を頂きましたが、頭金ゼロならそうでしょうが、例で言うと3000万の住宅を購入するのに2000万の頭金があるとして、本来1000万でローンは済むが1000万分の保険に入り、2000万のローンをするというのは問題ないですよね。貯蓄を全て住宅購入にあてないといけないわけではないですし。
ただ、やはりいい方法ではないのですね。

渡辺 行雄

2011/01/16 21:56

モロモロちゃんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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島津 勝仁

島津 勝仁
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンと保険について

2011/01/16 10:16 詳細リンク
(5.0)

モロモロちゃんさんこんにちは

ファイナンシャルプランナーで住宅ローンアドバイザーの島津と申します。
個人的には、ローンを多くして保険で資産が増えるという考え方には、正直疑問があります。

確かに保険商品単体で見れば、自己資金で銀行に預金しておくより増える可能性が高いと思います。しかしながら、1,000万円の借入金を2,000万円にすれば、当然ながら返済額も2倍
支払い金利部分も2倍になりますよね。借入金残高の1%が10年間税額控除されるとは言え、例えば25年間のローンを10年間1.6%11年目から2.6%(フラット35Sのような固定金利で比較的安いものを参照)としますと、月々40,500円弱の支払いが81,000円弱の支払いになる訳です。

モロモロちゃんさんの現在のキャッシュフロー状況や生活スタイルというものが、この質問からは分かりませんので一概には言えません。が、月々の返済額を大きくして余裕資金を一括払いの保険にまわしてしまうと、日々の生活そのものを圧迫してしまうリスクや急激な生活の変化等があった場合に(給与が減るあるいは家族が病気になる等)対応出来なくなる可能性があると思います。

つまり日常生活のキャッシュフロー上のリスクも十分にお考えになった上で、検討された方が宜しいのではないかと考えます。
今回受けられた提案を全否定するつもりはありませんが、借金が増えるということは、その分マイナスの資産(負債)も増える事になるという意味をよく考慮に入れておくべきではないでしょうか。

ご参考にして頂けたら幸いに存じます。

住宅ローンアドバイザー
ファイナンシャルプランナー
病気
住宅ローン
キャッシュフロー

評価・お礼

モロモロちゃんさん

2011/01/16 13:55

借金が増えるということはマイナスの資産が増えること、とアドバイス頂きましたが、私が引っかかっていたのも正にこの点であると思われます(理解してというよりは、直感ですが)

例でも、現状の家賃が8万ですので11年目からの支払いでも充分耐えれると思っています。むしろ前半の10年でだいぶ繰り上げ返済できますし、そもそも返済期間を短く設定するか、元々短期間で返せるならばより利率の低い変動金利かと検討しておりました。ただし、ご指摘のように急激な変化があった時の対応という点では、リスクが生じるわけですよね。そこも考慮して再検討したいと思います。

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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住宅ローンと保険を併用した運用について

2011/01/16 18:44 詳細リンク
(5.0)

モロモロちゃんのご質問にCFP(R)の新谷がお答えします。

一時払い終身保険のことだと思われます。住宅ローン控除を目一杯使えるだけ借り入れて、余剰の資金で保険商品を購入し、住宅ローン控除の期間が過ぎると解約して返済に充てるという事でしょう。

そもそもオーバーローンで借入できない場合もありますし(住宅ローンは住宅購入費用としての借入ですし)目的外での運用借入はトラブルの元でしょう

住宅ローン控除を最大限に活用するのには、当初10年は手持ち資金を増やし、10年経過後や時期をみて手持ち資金で家計に響かない程度で繰り上げ返済して行くのが安全に金利コントロールできる手段かと思います。

ご高説の後ですが参考にして頂けたら幸いです。

終身保険
住宅ローン控除
住宅購入
購入費用

評価・お礼

モロモロちゃんさん

2011/01/16 20:14

おっしゃるように提案されたのは一時払い終身保険です。ただ、オーバーローンは心配ないかと考えております。保険を考慮しても借入れは最大で2000万程と考えております。

当初10年は手持ち資金を増やし、時期を見て繰り上げ返済をとのこと、確かに変動金利を選択し、金利が上昇しない限りはその方向で間違いないようですね。

新谷 義雄

新谷 義雄

2011/01/17 11:46

ご評価ありがとうございます。

当初10年間は住宅ローン減税を利用しながら家計に響かないペースで
繰上返済をしていくのが良いかと思います。すでにご存知で差し出がま
しいとは思いますが、年末残高で住宅ローン控除額が決まるので年末の繰上返済は控えて下さいね。

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