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住宅ローン控除について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/01/11 18:45

28歳男でサラリーマンで配偶者有りです。

H23年3月に自宅マンションを購入予定で、4000万の住宅ローンを組みます。

不動産を所有していて毎年確定申告で還付を受けているのですが、
源泉徴収上だと約30万の源泉徴収額に対して約15万程還付金を受けています。

まだ先の話なのですが、H23年度の申告からはこれに住宅ローン控除も入ってくると思うのですが、
ここで質問です。

1.住民税の還付
仮に控除額が4000万の1%の40万とした場合に、
源泉徴収額をオーバーしてしまうので、そのオーバーした分は住民税から還付を受け取ることが出来るのでしょうか?
(ネットでそのような記事を見かけたのですが最新の情報かどうかが分からなかったので。。。)

2.不動産事業分の還付
不動産事業分の還付金は既に住宅ローン控除で所得税額が0になっているので受けることが出来ないのでしょうか?

どうして質問しているかと言うと、
もし住民税での還付が可能なら名義を全て私にした方が恩恵が大きく、
そうでないなら妻と共有名義にして控除を分散して受けたほうがいいと考えているからです。

よろしくお願いします。

fukkyさん ( 神奈川県 / 男性 / 28歳 )

回答:2件

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

- good

住民税からも控除を受けられます

2011/01/11 21:39 詳細リンク
(5.0)

fukky様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご質問の件、平成21年から平成25年までの間に居住し、所得税の住宅ローン控除を受けた方で、所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税において住宅ローン控除が適用されることになっています。

つまり、住民税からも控除を受けられるということです。

ただし、住民税から控除できるのは、前年分の所得税の課税総所得金額等の5%(最高97500円)までが上限となっています。

それから、不動産事業分の還付というのは、ワンルームマンション投資か何かで、赤字になっている分を給与所得と損益通算しているという意味だと思いますが、もしそうであれば、その赤字と給与所得を損益通算した後の所得に対して課される税額から、住宅ローン控除額を差し引くことになります。

住宅ローン控除は、所得控除ではなく、税額控除ですから、差し引く順番は、あとになるという意味です。

なお、名義や持ち分をどうするのが有利かは、今後のお二人の働き方次第ですし、そもそも、税金を節約するという、ただそれだけの理由で、物件の所有者を決めるのは、どうか、とも個人的には、思います。

それと、住宅購入のライフプランは、買ってからが始まりですから、綿密にその後の計画を立てることも大切です。

もし不動産事業のキャシュフローがプラスになっていないのであれば、それもどうするか考えた方がよいかもしれませんね。

これからの時代は、ファイナンシャル・プランニングが、かなり重要になってきますよ。

そのために、ファイナンシャル・プランナーという職業が存在しています。

以上、ご参考になれば幸いです。

ファイナンシャルプランナー
住民税
住宅ローン控除
住宅購入
ライフプラン

評価・お礼

fukkyさん

2011/01/12 10:42

森本さん

住宅ローン控除が税額控除であるという理屈は非常に分かりやすく、目からウロコでした。

ご回答ありがとうございました。

森本 直人

2011/01/12 19:10

fukkyさん

ご参考になったようで何よりです。

また何かありましたらお知らせください。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

住民税は、前年度の所得で決まりますから還付は有りません。

2011/01/11 22:54 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP野口です。

fukky様のご指摘の「1.住民税の還付」は、仕組みが違うように思います。

所得税(国税)は、月々徴収した源泉税は仮徴収的な税です。これを12月に年間の給与所得額決定に伴い、正確なその年度に税額を決定すること=「年末調整」の形で行います。

これに対して、地方税(住民税は)前項の前年度の課税所得を基に翌年6月より各月に別れ、地方税が源泉徴収(給与より控除)されます。即ち、所得税はその年度で清算、地方税は前年の所得で決まり翌年徴収(国税の課税所得に対して10%+均等割り)、と言う形です。

したがって、源泉税がゼロ(所得税=0)だから、残りは地方税から還付と言う形ではないのです。本年23年度が所得税がゼロの場合は、翌年24年6月よりの地方税は、均等額分が4,000円のみで、他はゼロになるだけです。(地方により若干の差がありますが)地方税の還付は原則有りません。

「2.不動産事業分の還付」については、所得税等をを納めていなければ、当然地方税(住民税)の還付は有りません。


奥さんが、働いていて所得税などがあれば、不動産を共有名義にして不動産所得が夫々でマイナスであれば、夫々でローン控除が分散出来るでしょう。この場合は取得するマンションと不動産経営している不動産も共有と言うことになります。途中で共有は不動産の規模にもよりますが、夫から妻への贈与税が発生する可能性もあります。ご留意を。

お住まいの県、市町村により若干の調整がありますが、微調整です。基本は変わりません。

贈与税
住民税
年末調整
所得税
源泉徴収

評価・お礼

fukkyさん

2011/01/12 10:45

野口さん

国税と地方税のご説明、参考になりました。
不動産の持分はもう少し検討してから決めようと思います。

ご回答ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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