借り換え(変動→変動) - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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借り換え(変動→変動)

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/12/14 11:56

こんにちは。住宅ローン借り換えの質問です。

4000万円のローンを組み、現在6年目、残高2,940万円。
変動金利1.375%(全期間1.1%優遇)
月々71,000円、ボーナス241,000円。
繰り上げ手数料15,000円位(?)

収入:夫(39歳)公務員 年収700万
妻(35歳)パート 年収130万→正社員になり、収入アップも検討中

家族:子供2人(6・4歳)

借り換え検討している条件
2,940万、30年返済、変動金利0.875%(全期間1.6%優遇)
月々96,000円、ボーナス無し
繰り上げ手数料 無料

180万円ほどの借り換えメリットが出るみたいです。
今後、6年間で1,000万貯めて繰り上げ返済し、そのあとも
上の子供が大学へ入学するまで、繰り上げ返済を続け、
夫が55歳には完済したいと思ってます。
現在、資産は学資保険:540万 貯蓄:250万です

メリットはありますでしょうか?

mtaisyouさん ( 大阪府 / 女性 / 35歳 )

回答:2件

中村 諭 専門家

中村 諭
ファイナンシャルプランナー

5 good

借換え諸経費も検討済みですか?

2010/12/14 13:48 詳細リンク
(4.0)

mtaisyou様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ(R)という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のFPをしております。
(NPO法人日本MP協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。)
宜しくお願いいたします。


借換えには、抵当権を今の銀行から新しい銀行に設定し直す必要があります。
その際に登録免許税や司法書士への報酬などの支払いが必要です。

また、銀行によっては保証料が必要です。
保証料は現在のローンを契約したときに支払っていれば、戻り金はありますが、月割り計算では戻って来ません。ですので、借換え検討後の銀行でも保証料が必要であれば、保証料の負担感は大きくなります。

これらの借換え諸経費を勘案しても、メリットが出るか否かですね。
メリットがあれば、前向きに検討して良いのではないでしょうか。



以上ご参考になれば幸いです。


『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[SCMP] / ファイナンシャルプランナー[CFP(R)]

http://www.shinkyo-jp.com/
jls@shinkyo-jp.com

ファイナンシャルプランナー
銀行
保証
住宅ローン
ローン

評価・お礼

mtaisyouさん

2010/12/14 14:18

中村様
早い回答をありがとうございます。
保証料について、現在借り入れている銀行に確認したところ、約36万円
戻ってくるとの事。
また、新しく借入を検討している銀行からは、
78万円程度の諸費用がかかると返答をいただいております。
差し引きした約40万円は貯蓄から一括前払いしようと思っております。
目先のメリットだけに惑わされて、貯蓄を減らした上、このまま低い金利が続くとも
思えないので、固定金利も視野に入れた方が良いのか、悩んでいます。

中村 諭

2010/12/15 11:46

評価・コメントありがとうございます。

ご主人様が公務員であること、奥様の収入UPが見込まれることから、金利上昇リスクには対応できると思います。
ですので変動金利から変動金利でも借換えは問題ないと思います。
この点については、目先のメリットを考えて良いと思います。

ただ、繰上げ返済については、ローンの分は団信保険も付いていますし、金利が1%に満たない住宅ローンを積極的に行う事は無いと思います。その資金を運用に廻す検討もされると良いのではないでしょうか。繰上げ返済しない場合の55歳時点でのローン残高と金融資産残高の試算をしてみるのも良いですね。

まとめます
(1)繰上げ返済した場合の「55歳時点での金融資産残高-55歳時点でのローン残高」の金額
(2)繰上げ返済しない場合の「55歳時点での金融資産残高-55歳時点でのローン残高」の金額
この(1)と(2)との比較検討をしてみて下さい。
お住まいの近くのFPに相談してみると良いかもしれませんね。


中村 諭

回答専門家

中村 諭
中村 諭
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
住宅ローンソムリエ(R) 代表取締役
047-339-7251
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅ローン・アパートローンの専門家

専門分野【住宅ローン・アパートローン】のFPです。保険営業の付加価値ではなく、住宅ローンのコンサルが本業のため、無料相談は行っておりません。ご了承ください。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローンの借り換えについて

2010/12/17 09:49 詳細リンク
(5.0)

mtaisyouさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『メリットはありますでしょうか?』につきまして、住宅ローンの借り換えを行うことでメリットがでるための条件として、
1.借入残高が1,000万円以上残っていること。
2.返済期間が10年以上残っていること。
3.住宅ローンの金利差が1.0%あること。
などとなります。

尚、mtaisyouさんの場合、借入残高と返済期間に関しては、借り換えに関する要件を満たしています。

ただし、現在のローン金利と借り換えを行った場合のローン金利差は1.0%以上とは行きませんが、実際には1.0%以上ない場合でも、借り換えによるメリットがでる場合もありますし、今回のmtaisyouさんの場合もこのケースに当てはまると考えます。

尚、借り換えにより、
1.ボーナス併用がなくなること。
2.今まで15,000円かかっていた繰り上げ返済手数料が、借り換えによりかからなくなること。

などの点も考慮した場合、借り換えによるメリットが十分にあると考えます。

尚、適用金利が低いため、効果の比較が分かり辛いかも知れませんが、住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、返済当初の方が毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなりますので、繰り上げ返済を行うのでしたら後からまとめて行うよりも、できるだけ早い時期に行った方がその効果は大きくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

プランナー
ビジョン
効果
計画
住宅

評価・お礼

mtaisyouさん

2010/12/17 10:26

渡辺様

回答をありがとうございます。

参考になりました。
借り換えメリットはあり、また、借り換え後、繰り上げ返済は
早めにとの事を踏まえ、前向きに借り換えを検討します。
また、以後貯蓄にも励みたいと思います。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

2010/12/17 11:01

mtaisyouさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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