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対象:住宅・不動産トラブル

違約金についての質問

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/12/06 20:58

以前、『建築ミスによる場合は、不履行に該当するのでしょうか?』というタイトルで、質問をした者です。

建築ミスによる違約として、認めている工務店さん。
しかし、手付金+物件価格の20%の違約金を「満額は、支払えない」と言うことをいわれました。

未入居と言うこともあり、満額を支払いをするまでには、至らないという判断をさせてもらった。とのこと。

工務店側も、攻防をするには、そういう風にいうのかな!?と思ったりもしますが、「契約書に書かれている違約金ってのは、何なんだ!」と思いました。
話を聞くと、弁護士や宅建協会とかへの話をしたそうですが、どうもいまひとつ判りません。

本当に20%の違約金は、貰えないものなんでしょうか?

出来ないなら、20%と表記せず、10%とか、5%とかに書けばいいのに・・・と思うのですが。

やはり弁護士さんへ依頼し、交渉、回収をしてもらうことが、ベストだと思いますが、契約書に書いている額を満額払えないってのに腑に落ちない感じです。

申し訳ございませんが、アドバイスをいただけないでしょうか?
よろしくお願いします。

sorrisinoさん ( 兵庫県 / 男性 / 44歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

1 good

最後は、実質的にどれ程の損害を受けたかが攻防になるでしょう

2010/12/07 12:10 詳細リンク

前回に回答しました不動産中心のFPの野口です。

sorrisino様の相手である不動産業者は既に弁護士や協会に相談している用ですね。

sorrisino様が一人で交渉するより、一刻も早く弁護士を代理人として、交渉された方が後日の代理人(弁護士)が交渉し易くなります。

契約書の違約金の項目が詳しく判りませんが、20%支払うと明記されており、sorrisino様が、「違約金20%満額払え」と訴えても裁判等や弁護士等で争った場合はどうなるか判りませんが、私の今までの経験では、”違約金支払いは、第3者的に判断して原告が契約違反によりどれ程経済的な実質損害を被ったか?”が争点になります。

実質経済的に損害が20%近くになれば、20%を要求出来ると思います。実際の損害が遙か20%に及ばず、軽微で有れば減額を余儀なくさせられます。

逆に、20%を大きく超えるようで有れば、上積みも可能と思われます。

双方に、落ち度が有れば過失相殺的に扱われますので、弁護士の力も影響するでしょう。

また、sorrisino様がキャンセル扱いになり、相手方が自己の過失によりその物件に関わり相当損害を受けるようで有れば(大幅に原価を割って処分する)などで有れば、それも勘案されるでしょう。

逆に、余り損失も発生せず、他に売却できるようで有れば、sorrisino様が主張する違約金も満額20%支払を主張出来るはず。

契約書の違約金20%は双方争い的な事がなければ、20%支払を実行する事です。「満額支払えない」は、先方は損害額が大きすぎる、双方に言い分がある、違約事項が軽微である、等きっと言い分があるからです。

消費者問題に強い、弁護士を捜し、早くsorrisino様の言い分を伝え相手と交渉することがより優位に進める手段と思います。

不動産業
弁護士
契約書
損害

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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03-3358-9777
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真山 英二
不動産コンサルタント

2 good

違約金の実務的な取扱いについて

2010/12/09 21:56 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

通常、不動産売買契約書や建物請負契約書には
違約金の記載があり、売買代金等の10%もしくは20%と
記載されているのがほとんどです。
また、損害によらず違約金の増減はできない旨があります。

しかし、実務的には個別に妥協できる金額で
折り合いを付けているのが実情です。

相手方が全額は支払わないといっている状況で、
どうしても契約書通りの20%を取りたいのであれば、
裁判で判決を取るしか方法はありません。

訴訟等になると、相手は態度を豹変させます。
今まで言ってきたことを「そんなことを言ったことはない」とか、
むしろ、本当は被害者であるこちら側が加害者であるような
言い方をする事さえあります。

例えば、今回のようなケースでも、

工務店側が、
「施主の強い意向で少しずらして建てました、
私たちは本当はやりたくなかったのですが、
施主の強い圧力に負けて、建築確認と異なる
この位置に建築せざるを得ませんでした。」
等々の事を言い始めることさえあります。

そうなった場合、本当の真実は関係なく、
すべては裁判所がどういった判断をするのかによります。
したがって、証拠を残しておくことが非常に重要です。

個人的な経験からの感想ですが、裁判等で人は平気で嘘を言います。
人間のとても醜い部分に触れることになります。
前回の回答時にもお伝えしましたが、
今後、訴訟等の問題に発展する可能性があるのであれば、
工務店との会話を全てこっそりと録音しておくことをおすすめします。


「契約書に書いてあるのに、、」
納得できない、お気持ちはとてもよく分かります。

過去に自分のお客様が訴訟に巻き込まれてしまい、
相手が完全に悪いのに、違約金を全額取れませんでした。
その時、私自身も納得がいかず、非常に後味の悪いものでした。

正直なところ、弁護士の器量にもよると思います。
弁護士にもそれぞれ得意分野があります。
一度、不動産を得意としている弁護士に
相談してみてください。

現実的に、訴訟(裁判)となると、
精神的な負担はかなりのものになりますので、
こちら側としても覚悟が必要です。

心労を察し致します
少しでもお役に立てれば幸いです。

工務店
裁判
建築
不動産
損害

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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