マンション経営の勧誘に乗せられました。持ち出しが多すぎます。

不動産中心のFP 野口です。

私は、多くの不動産投資、売買のアドバイスをしていますが、詳しいことが判りませんが、今年扱った案件で、問題の比較さから言って大きい問題・損失ですね。

マライヤ777様が、「マンション経営で騙されたようです。」とおっしゃる通り刑事事件的なにおいがします。

特に、繰上返済の違約金の額や金利の高さは格段に高いです。

毎月６万円の持ち出しは、何か特別な理由が有るのでしょうか？（返済期間が10年等）
こんな例はあまりありません。

物件の内容、賃貸条件などが判りませんが、1,400～1,500万円で処分するのも１案ですが、ローン残高返済に新たに追加キャッシュが、700～800万必要です。

多くの例や個別の件は、こちらを http://www.iriscon.co.jp

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

お聞きしている範囲においては詳細が判断できませんが、
現状で金利5.529％は高すぎると思います。

弊社の営業エリアでは、スルガ銀行やライフ住宅ローン等で
投資用物件を取り扱うことがあります。
そういった金利が高いと言われれている金融機関においても
投資用物件に対する金利は、3.5％～4.5％くらいが相場です。

借換ができる金融機関があるのかどうかについては、
個人の属性（勤務先、勤続年数、年収等）と
物件の担保価値に依存します。

仮に、借換ができそうな金融機関があれば、借換を打診して、
借換の融資条件を出してもらうのが良いと思います。

その上で、ジパング住宅ローンの解約にかかわる違約金等を
考慮して、総合的に損か得かを判断することになります。

不動産投資は、一つの事業として考える必要があります。
キャピタルゲイン・ロスとインカムゲインを考慮して
投資期間中に現在価値としてプラスにならなければ、
投資をする意味はありません。

事業のスタート地点が間違っているのであれば、
事業の撤退（物件の売却）も選択肢の一つとなります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

ジパング住宅ローンとはモルガン・スタンレー系列の金融機関で、サブプライム問題前後に日本に入ってきた金融機関ですが、この金利水準では、おそらく２～３年前にご購入の物件ではないかと思います。

であれば、そろそろ値引き分のストックが減り、先が気になる頃でしょう。

もともと、マンション経営は５年前後でファイナンシャルプラン上のメンテナンスを掛ける必要があるのですが、買った営業担当がやめていたとか買った会社が潰れたとかであれば、どうしていいかわからず「騙された」と思うのも無理のないお話かもしれません。
月々6万円の持ち出しを320万円で補填するとなれば、約53ヶ月ですので、もともとのお話が5年前後で何らかの手を打つということだったのかもしれません。

具体的な対策としては、繰上返済の違約金に関して、もう一度ご確認ください。
通常は、「5年以内」の繰り上げ返済はペナルティで手数料が高めに設定されていますが、５年を過ぎると格段に下がるケースが殆んどです。
あと数年で5年を過ぎるのであれば、処分して300万円～400万円の売却損が確実なら、手数料を払ってでも、その分を繰り上げ返済をしたほうが良い場合があります。

定年退職までの年数を考えると、収入源としての活用がよりベターな方法ではないかと思います。