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対象:住宅・不動産トラブル

マンション経営の勧誘に乗せられました。持ち出しが多すぎます。

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/11/25 18:01

マンション経営で騙されたようです。
マンション経営の甘い言葉に誘われて、ワンルームマンションの契約をしました。持ち出しのお金がないと言うと、320万円値引きするのでそれを銀行から毎月引き落とせば良いとの事で始めましたが、2310万の金利が5.529%で月々約6万の赤のため、すぐに先が見えてきてます。
ジパング住宅ローンの契約書には繰上返済するなら違約金は繰上返済元本の5%を謳っています。毎月約6万の持ち出しは厳しいので、借り換えをしてくれる金融機関があるのか?借り換えの手数料などを支払っても借り換えをしたほうが得なのか?
または思い切って1400から1500万位で処分すべきなのかと迷っています。
ご意見をお聞かせください。

マライヤ777さん ( 兵庫県 / 男性 / 54歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

大変な状態ですね! 早く何らかの対策を--

2010/11/25 20:07 詳細リンク
(4.0)

不動産中心のFP 野口です。

私は、多くの不動産投資、売買のアドバイスをしていますが、詳しいことが判りませんが、今年扱った案件で、問題の比較さから言って大きい問題・損失ですね。

マライヤ777様が、「マンション経営で騙されたようです。」とおっしゃる通り刑事事件的なにおいがします。

特に、繰上返済の違約金の額や金利の高さは格段に高いです。

毎月6万円の持ち出しは、何か特別な理由が有るのでしょうか?(返済期間が10年等)
こんな例はあまりありません。

物件の内容、賃貸条件などが判りませんが、1,400~1,500万円で処分するのも1案ですが、ローン残高返済に新たに追加キャッシュが、700~800万必要です。

多くの例や個別の件は、こちらを http://www.iriscon.co.jp

対策
問題
不動産投資
マンション経営

評価・お礼

マライヤ777さん

2010/11/27 21:19

回答ありがとうございます。特別な理由がある訳ではありません。(返済は29年です)
口車に乗せられて持ち出し金額のチェックをキッチリしなかったのがいけなかったのですね。
借り換えをしてくれる金融機関を探します。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

少なくとも金利は高いと思います。

2010/11/25 20:14 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

お聞きしている範囲においては詳細が判断できませんが、
現状で金利5.529%は高すぎると思います。

弊社の営業エリアでは、スルガ銀行やライフ住宅ローン等で
投資用物件を取り扱うことがあります。
そういった金利が高いと言われれている金融機関においても
投資用物件に対する金利は、3.5%~4.5%くらいが相場です。

借換ができる金融機関があるのかどうかについては、
個人の属性(勤務先、勤続年数、年収等)と
物件の担保価値に依存します。

仮に、借換ができそうな金融機関があれば、借換を打診して、
借換の融資条件を出してもらうのが良いと思います。

その上で、ジパング住宅ローンの解約にかかわる違約金等を
考慮して、総合的に損か得かを判断することになります。

不動産投資は、一つの事業として考える必要があります。
キャピタルゲイン・ロスとインカムゲインを考慮して
投資期間中に現在価値としてプラスにならなければ、
投資をする意味はありません。

事業のスタート地点が間違っているのであれば、
事業の撤退(物件の売却)も選択肢の一つとなります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

事業
融資
売却
不動産投資
住宅ローン

評価・お礼

マライヤ777さん

2010/11/27 21:33

ありがとうございます。現在は若干下がって5.384%ですが、それでも高いので借換が出来そうな金融機関を探してみます。業者の口車に乗って目先の事で騙された私がバカでした。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

120 good

その後のフォローがなければ騙されたと思うのも無理はありません

2010/11/27 14:30 詳細リンク
(5.0)

ジパング住宅ローンとはモルガン・スタンレー系列の金融機関で、サブプライム問題前後に日本に入ってきた金融機関ですが、この金利水準では、おそらく2~3年前にご購入の物件ではないかと思います。

であれば、そろそろ値引き分のストックが減り、先が気になる頃でしょう。

もともと、マンション経営は5年前後でファイナンシャルプラン上のメンテナンスを掛ける必要があるのですが、買った営業担当がやめていたとか買った会社が潰れたとかであれば、どうしていいかわからず「騙された」と思うのも無理のないお話かもしれません。
月々6万円の持ち出しを320万円で補填するとなれば、約53ヶ月ですので、もともとのお話が5年前後で何らかの手を打つということだったのかもしれません。

具体的な対策としては、繰上返済の違約金に関して、もう一度ご確認ください。
通常は、「5年以内」の繰り上げ返済はペナルティで手数料が高めに設定されていますが、5年を過ぎると格段に下がるケースが殆んどです。
あと数年で5年を過ぎるのであれば、処分して300万円~400万円の売却損が確実なら、手数料を払ってでも、その分を繰り上げ返済をしたほうが良い場合があります。

定年退職までの年数を考えると、収入源としての活用がよりベターな方法ではないかと思います。

評価・お礼

マライヤ777さん

2010/11/27 21:40

まさに営業担当者がやめて、当時のことは良く分らないと新担当者が言っており、プールしているお金の先行きが見えてきたので焦っています。もう少し金利が安い金融機関を探して見ます。

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