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対象:住宅設計・構造

検討中の土地 隣地北側のよう壁の影響について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2010/11/22 22:28

環境、交通の便、金額(若干予算より高、ですが、、)建築条件なしの、
希望のトータル的に見て検討したい土地が出てきました。
南ひな壇の大型開発地です、南ひな壇と聞けば理想的なのですが、
急勾配で各宅地にかなりよう壁がある感じです。

検討しているのはその中の一番下段で、
南側道路から約2メートルのよう壁が立ち上がり宅地となります。
後ろの隣地にあたる北側はよう壁が約4.5メートルあります。

約38坪ありますが、駐車スペースはすでに南側道路面に取られており
純粋に家を建てられる部分は30坪です。
(地下車庫ではなく駐車スペースが削られ、その後ろから宅地が立ち上がる感じ)

そこで、気になるのが北側のよう壁の高さです。4.5メートルとかなり高いので通風、コンクリートの照り返しのような暑さ、北側とはいへ圧迫感が心配です。
(北側に車庫を持ってこれたら空くので良かったのですが、、南に取られている以上、余裕のある面積ではないし、いっぱいいっぱいに建てると思うので。。)

このような土地ですが、やはり心配のとおりでしょうか?
あまりおススメの土地にはなりませんでしょうか?

補足

2010/11/22 22:28

両隣も宅地があり、東側は同高低で、西側は60センチ高い土地となります。

住宅密集地でもありますので、たとえよう壁がなくとも普通なら住宅があり同じように迫ってると考えればいいのかなとも思いますが、
親世代はやはり、よう壁自体が好みではないうえに、
後ろに4.5メートルと聞いて、よう壁自体の強度、質問したことが懸念されることから良くないやめた方がいいと言います。ただ地域柄フラットな土地は少ないので・・

補足の質問
1、切り土でも造成する際、多少盛り土をするためこのような斜面の造成だと
下段の方が年数が経つと若干沈むと聞いたのですが、本当ですか?
2、よう壁には水抜き穴がありますが、そこからはどのくらい水が出るものなのでしょうか?
3、北側よう壁は当然、後ろの宅地の持分になるのでしょうか?

沢山質問してしまいましたが、よろしくお願いします。

marumaru3さん ( 神奈川県 / 女性 / 35歳 )

回答:2件

地盤改良費を考えておく必要があります

2010/11/26 13:14 詳細リンク
(5.0)

南側のひな壇は、日当たり、眺めも良くプライバシーも守られるのである意味
非常に良い家になります。

北側の擁壁はきちんと確認を受けて作られているならなんの問題もないですし、
北側の壁は圧迫感も照り返しもほとんど気にならないです。
水もたいして出てきません。(土に浸透した水を徐々に出すもので量も多くないです)

暑さや通風は家の設計をどのようにするか、という設計者の技術力次第です。
眺望をうまく活かすような設計にすれば住み心地がいい家になりますね。

ただ、一番問題になるのは地盤改良です。添付した写真はもっと低い擁壁ですが
最初の写真の擁壁を造るには、次の写真のように土をごっそり掘る必要があります。
つまり、擁壁近辺の土地は埋め戻しているわけですから、必ず地盤改良が必要です。
この写真の場合も、柱状改良という地盤改良工事をしていました。
問題はこの写真のような重機が入るかどうかですが、1番下の段とはいえ2mの擁壁
がある場合は重機をクレーンで吊って入れることになります。
以前同じような場所で地盤改良をした場合は100万以上かかりました。
もっと上の場合はどうしてるんだろう・・・といつも疑問に思っています。
ですので、地盤改良の費用は見ておく必要があります。

とりあえず、購入前に設計事務所に相談してみてはいかがでしょうか。

プライバシー
地盤
工事
設計

評価・お礼

marumaru3さん

2010/11/26 23:59

地盤改良費も思いがけずかなりかかる場合もあるのですね、ふたを開けてみないことには・・では済まされなさそうですが、そうこうしているうちにどこも決まっていってしまいそうです。。
数日にうちに検討中の所は終わってしまいました。。高い買い物なので慎重にとやっていると、うかうかしているうちに終わってしまう、、予算が潤沢にあれば決断も早くに出せるかもしれません・・やはり縁がなかったと諦めますが、地盤改良費は勉強になりました。今後の土地探しに参考にしたいと思います、有難うございました。

小松原 敬

2010/11/29 13:21

擁壁がある造成地に関しては、蓋をあけるまでもなく地盤改良は必ず必要とお考えください。
また上棟の時には今はクレーンで材木を組み上げますが、クレーンが届かないほど高い場所や
そこに行くまでが狭い場所だと手で組まねばならず費用がかかります。
各種材料の搬入も平地よりは手間がかかります。
総じて、同じものを建てる場合は平地より高くなりがちだと考えておいてください。

逆に、日当たりや眺め・風通しがよく、プライバシーも守られるというメリットも
大きいのがひな壇造成地です。

両方を勘案して購入されることをお勧めします。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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擁壁の注意点

2010/11/23 01:28 詳細リンク
(5.0)

環境がよく、気に入られたとのこと、、、日照や緑、眺望や柔らかな風を感じられてのことでしょうか。

1.4.5mと高いので、強度や通風の問題、圧迫感があるのではないか。
2.切り土でも造成する際、多少盛り土をするため年数が経つと若干沈む。
3.擁壁の水抜き穴からはどのくらい水が出るものか。
4.北側擁壁は当然、後ろの宅地の持分になるのか。

ご提示された要件を考えると、私は逆に4から順に気になりました。

まずは敷地境界を確認することが必要でしょう。擁壁の上側が境界になっている場合も、下部が境界になっている場合も見てきました。この場合に擁壁の基礎がどのようになっているかも確認しておきます。大きな基礎が敷地境界からはみ出ている例も見てきました。(多くはないとは思いますが、、)
また、擁壁下部に排水溝はありませんか?これもどちらの所有でどこへ流れているかが問題となります。所有権の問題だけではなく、日常の清掃やメンテナンスにもかかわることなのでとても重要なことです。

次に2も重要です。盛土の部分が下がることが考えられますが、それ以上に、建てるべき住居の基礎形状にかかわることになります。現地を確認できればわかる場合もありますが、開発の図面等があれば見せていただく必要もありますね。
地盤が良好でしたら、通常の基礎で済みますし、「純粋に家を建てられる部分は30坪です。」と書いておられますが、駐車スペースの上に張り出して建築することも簡単です。
北側擁壁から離して建てることも可能になり、擁壁の圧迫感も一気に解決するかもしれません。ゆえに私はこの4と2の二つの問題が重要と考えました。遠い将来の補修工事にも影響します。

まずは、敷地境界を確認し、境界と排水溝や基礎なども含めた擁壁との位置関係を確認すること、そして、盛土と切り土を表わす開発の図面や擁壁の基礎や構造を示す図面などを入手することが必要に思います。

この二つのことがわかれば、それほどデメリットはない可能性もあります。あとは建築家のとるべき方向によって大きく変わりますが、どのような土地でもデメリットを最小限に抑え、メリットを最大限引き出すことができると思います。
地脈や水脈など、地面の内部のことは私たち建築家もいつも悩まされ、また慎重にならざるをえません。どんな場所でも注意が必要です。

また、ぜひご質問ください。

補足

しかしながら、圧迫感と感じていた擁壁の高さはプライバシーの確保につなげられる可能性もありますし、何より住宅密集地では好条件と考えることもできるかもしれません。通風についても、地域全体の地形や緑地を注意深く検討する必要がありますが、それはフラットな土地でも変わらないことですし、風の道をうまく取り込めれば、解決します。もしかしたら、擁壁に沿って風が地域を巡っているかもしれません。また、北側が上がっていることによって、建てられる高さの制限が緩和される場合もあります。建築家はこんなデメリットと感じるようなところにもひそかに期待しているものなのです。

建築家
環境
所有権
境界
構造

評価・お礼

marumaru3さん

2010/11/26 23:43

さすが専門家のご意見、、なるほどと思うことばかりです。擁壁には色々なケースがあるようですね、不動産屋の方はなかなかそこまでは言ってはくれませんので、自分で突っ込んで質問し確認しないといけませんね。ところが、数日の間に色々あり・・不動産屋の方に同じく気がかりでと伝えてあったので、他の宅地を紹介されました、同じく一番下段ですが条件がまた色々と変わってきます。そうこうしているうちに、あっという間に検討中であった所は終わってしまいました。。現在まだ造成中なのですが、みなさん決めるのが早いなと・・詳しく調べる時間もないとは、、縁が無かったとはいへ高い買い物なのになかなか難しいものですね。

島崎 義治

島崎 義治

2010/11/27 13:53

丁寧なご返事と、評価ありがとうございます。
まだ、造成中だったのですね。だとすると、地盤の状態、切り盛り土の状況はある程度判断することができたかもしれません。早くに決断された方はそこから判断されたのかもしれません。

私が「どんな場所でも注意が必要です。」と書きましたように、平地でも見えない問題にであうこともしばしばです。最近は軟弱地盤を知らされずに購入してしまって訴訟問題にもなっているようで、注意が必要です。ボーリングデータ(地盤の状況図)が1枚あれば簡単にわかることなのです。

私が現在進めている設計でも地方の中心都市の中心部でいいところなのですが、かつての城壁の堀の部分が近く、7m程度の軟弱地盤に遭遇しています。

また、何なりとご相談ください。http://architect-studio.com メールはinfo@architect-studio.com までどうぞよろしく。

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