息子にローンの残債を借りてもらおうかと考えてますが・・・

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

個別の税相談等については、税理士、税務署等に
ご確認ください。

今回、借換が可能かどうかについては、
条件さえ満たせば借換は可能だと思われます。
実質的には融資をつかった息子さんによる物件の買取となります。

具体的には、
不動産仲介業者の仲介による不動産売買契約であること
物件価格が相場に準じていること
物件の担保価値が借入希望金額以上の評価となること
息子さんが希望金額を借り入れられる支払い能力があること
等があげられます。

息子さんに対する条件については、
通常のアパートローンの審査と同じで、
個人信用情報、勤務先、勤続年数、年収、その他借入等に
よって総合的に判断されます。

ただ、今回、息子さんが借りることによって、
どれくらいの金利メリットがあるのかを
確認する必要があると思います。

今回の物件は、賃借人が占有しているため、
息子さん名義の住宅ローンは使用できません。
息子さんが使用できる融資が
アパートローン等の事業用ローンとなるため、
相当特殊な事情がなければ、
金利は大きく下がらないのではと思います。

通常、いわゆるアパートローン等では、
3.5％～4.5％程度の金利となるのが一般的です。
あまり、金利差がないのであれば、親族間売買に伴う諸経費の方が
利息の軽減金額よりも大きくなり、経済的なメリットがなくなります。


親族間売買における贈与の問題については、
対象物件の不動産売買が相場に準じているのであれば、特に問題はありません。
ただ、相場よりも相当安い金額での売買であれば、
相場の金額と売買金額の差分を贈与と見なされる可能性があります。

どの程度の金額まで許されるのかは、
税務署に確認をするのが良いと思います。
税務相談室では匿名での相談ものってもらえるので、
軽く聞いてみるのも良いと思います。

家賃収入に関しては、物件の所有者（名義人）が
不動産所得として家賃収入を計上します。
一般的な話となりますが、
日本の所得税は超過累進税率となっており、
年収の高い方ほど、税率が大きくなっています。
家賃収入が、年収の高い方から年収の低い方へ
移転できるのであれば、一族としての節税になります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

hotal様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ（R）という商標で千葉でＦＰをしております、ＣＦＰ中村と申します。
（NPO法人日本ＭＰ協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。）
宜しくお願いいたします。


息子さんに物件を売るのではなく、名義を変更するのでしたら贈与となりますね。
贈与税の問題がありますので、詳しくは税理士さんか税務署に聞いて戴きたいのですが、その前にそのマンションの固定資産税評価額を調べて下さい。

毎年、固定資産税を納めていると思います。
固定資産税評価額は固定資産税の納付書と一緒に送られてきています。

この評価額と残債との差が幾らになるかが問題です。
場合によっては、相続時精算課税制度を使った方が良いかも知れません。
（いずれにしても、税理士さんの出番です。）


贈与が問題なくできると判明したら、次にローンですが、
息子さん名義で新しくローンを組むのですが、その際は、住宅ローンでは貸してくれませんので、アパートローンの融資を金融機関に依頼する必要があります。
ただ、マンション一室への融資はどこでも扱っているとは限りませんので、融資してくれる金融機関を探す必要はあるかも知れません。


最後に金利ですが、現在の金利と比較して下げられるかどうかは、マンションの資産価値や息子さんの年収等の個人情報次第となります。アパートローンは基本的に住宅ローンよりも金利は高い傾向にあります。ただし、条件次第では住宅ローンに近い金利で融資を受けることも可能です。


正しく手続きを行えば、将来の家賃収入は息子さんのモノとなりますので、贈与税ではなく息子さんが所得税を納めることとなります。


以上ご参考になれば幸いです。
もし、税理士さんの紹介や金融機関との仲介が必要であればお声かけ下さい。


『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[ＳＣＭＰ] / ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ(R)]

http://www.shinkyo-jp.com/
jls@shinkyo-jp.com