固定は本当に損なのでしょうか？

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

まず最初にご注意頂きたいのですが、キャッシュフロー表を作成した場合
ほとんどのご家庭がどこかの段階で赤字になります。

そこで、それを改善するために住宅ローンの借り換えや生命保険の見直しなどを
行うのですが、生命保険会社では保険金額を減らす提案をするとは考えられませんね。

そこで住宅ローンの見直しとなったと思いますが、全期間固定で３％を割っている状態というのは
非常に有利な借り入れをなさっていると、自信を持たれてよろしいのではないかと思います。

確かに低金利はしばらくは続くと思いますが、固定金利の指標となる長期金利は様々な思惑で
上下します。また借り換え手数料もかかります。

住宅ローンの見直しよりも、むしろ別の見直しで充分対応可能ではないでしょうか。

以上、ご参考になりましたら幸いです。

沼田 順（ＣＦＰ上級国際ライセンス）

まさっちさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『将来の金利上昇リスクにやきもきするのはいやなのでこのままの方が良い気もして、どちらが良いのかなかなか整理ができません。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまう心配はありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、まさっちさんの場合、繰り上げ返済はなかなか出来ない状況ということですから、保険会社の言っているアドバイスはまさっちさんの現状を考慮した場合、適切なアドバイスとは言い難いと言えますし、まさっちさんの場合は長期固定金利の方が適していると思われます。

尚、家計支出を見直すのでしたら、加入している生命保険の見直しが家計に新たな負担がかかることもありませんので、恐らく最も有効な手段だと考えます。

また、ローン金利も大分下がっていますので、長期固定金利で改めて住宅ローンを組み直しても、場合によっては毎月の返済額を軽減できるかも知れませんので、合わせて住宅ローンの見直しをご検討してもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

まさっち 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

私は、固定にされたまさっち様の考え方に賛成いたします。
まさっち様が対象とする期間はあと32年の金利動向です。

2007年の金利と現在の金利を比較すると、現在のほうが低く、その分変動金利も安くなっていますが、

現状は世界的な金融緩和・景気対策の影響で以上ともいえる低金利です。今後金利が下がるにしても、もはや幅が無く、それよりも金利上昇へのリスクが高まっています。

将来、米国が景気回復すれば、米国の金利上昇は避けられません。それにつれ日本の金利の上昇する可能性が生じます。

また、国内事情としては政府の借入額が、異常なほど膨らんでおり、数年後には日本の個人貯蓄では賄えないとの推測もあります。
その際には、日本国債の売り先を国外に求めざるを得ず、国際的な金利に対応した金利を適用しますと、国内の金利の上昇というリスクもあります。

従いまして、将来の金利変動リスクに対応するため、私は固定金利での借り入れをお勧めしています。また、将来の家計の予測や対策も立てやすくなります。

まずは、生活費の見直し、生命保険の見直し(もし団信に加入されているのであれば、補償額自体の見直しが必要になります)、医療保険の見直し、車の所有の可否または低コスト車への買換えなどをご検討されては如何でしょう。

家計の無駄を削減されて後に、将来のキャッシュフローで資金の枯渇がある場合に、リスクは高いけれども変動金利の採用をご検討ください。

グラフとして、ここ数十年の金利推移、及び住宅ローン返済の家計における比率を掲示します。参考としてください。

また、宜しければ下記のコラムも参照ください。

http://www.officemyfp.com/fptayori1007.html

はじめまして、浅見と申します。

不動産・住宅の仕事を１８年と保険を３年しているＦＰです！

現在の長期固定金利での住宅ローンでＯＫです。

中々、貯金が出来ないので不安をお持ちのようですが
その他の支出の見直しをしていきましょう。

また、団体信用生命保険をかけているかと思いますが
３３歳のまさっちさんの場合、同じ保障額で保険料を
抑えるプランが作れる可能性があります。

いつでもご相談に乗ります！

最後までお読みいただきまして、ありがとうございまた。

また、お身体にはくれぐれもご自愛下さい。

まさっち様へ

はじめまして、実践経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、まさっち様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．フラット３５を継続して完済する場合は、
返済総額３５，４５６，８２０円（内、利息１３，４５６，８２０円）と推測いたします。

２．仮に、３年経過後（３６回目）に他銀行等へ借換えした場合は、
＊１０年固定金利指定型（１．８％）、１１年目以降（４％）、借換えの諸費用６０万円程度必要（４％＝審査金利を利用）

返済総額３５，０９５，０９２円（内、利息１３，０９７，７７３円）＋６００，０００円（諸費用）＝３５，６９５，０９２円と推測いたします。

３．上記１，２を比較して明確な借換えメリットが有るとは言えないと思います。さらに、１０年固定金利指定型の場合は１１年目以降の金利付加方式は原則変動金利型となりますので、そのリスクを回避するために、再度借換えを考慮することが必要になるとと考えます。

４．つまり、総合的に考えてフラット３５の返済方法に特に問題なれけば、現状の支払方法を継続させることをお勧めいたします。

以上

まさっち様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ（R）という商標で千葉でＦＰをしております、ＣＦＰ中村と申します。
（NPO法人日本ＭＰ協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。）
宜しくお願いいたします。

3年前であれば、景気も今ほど悪くなく金利上昇がいつ起こってもおかしくない状況でしたので、当時のまさっち様の判断は間違っていなかったと思います。

ただ現時点では、私は住宅ローンの借換えも検討する価値があると考えています。
保険会社の担当者さんがお勧めする5年や10年の固定であれば、中途半端なためメリットが無く、比較検討するのであれば、変動金利への借換えとの比較ではないかと思います。

もちろん、将来の金利は分かりませんし、現在最低水準であることも事実です。
ですので将来金利が上昇した場合でも、家計のやり繰りができるか否かはキャッシュフロー表に落とし込んでみる必要はあります。

以上の前提で次のような試算をしてみました。


【現状】
今後32年間の支払い利息：約1153万円
今後32年間の団信保険料：約140万円【計：約1293万円】
10年後の住宅ローン残高：約1633万円

【借換え】
金利：0.975％（全期間1.50％優遇の場合）
上昇：5年ごとに1.0％上昇（0.975％→1.975％→2.975％→3.975％ひとまずここが上限とします）
借入れ金額：2088万円（借換え諸経費は自己資金）

このときに当初5年間の毎月の返済額は6万3300円程度（6年目～10年目は7万1500円程度）ですので、10年間毎年20万円を繰上げ返済に廻します。
フラット３５の場合、このような繰上げ返済方法はできませんよね。

今後28年間の支払い利息：約740万円（小まめの繰上げ返済の結果、期間が短縮しています。）
今後28年間の団信保険料：約0万円
借換えの諸経費見込み ：約60万円【計：約800万円】
10年後の住宅ローン残高：約1335万円

金利がこの試算を上回る事も当然検討しなくてはなりません。
その上でどちらの方がリスクが高いかの判断ですので、難しいのですが、検討の材料としてご参考になれば幸いです。



『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[ＳＣＭＰ] / ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ(R)]

http://www.shinkyo-jp.com/
jls@shinkyo-jp.com