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対象:住宅・不動産トラブル

宅建業の無免許営業について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/11/15 17:36

土地を購入した買主です。先日決裁も終わり土地の引渡しも完了したのですが、現在よう壁のことでトラブっています。

どうやら売主は法人ですが宅建業の免許はなく、売主はその土地を4ヶ月間保有し、2つに分筆して、宅建業者を媒介し、広告を出して販売していた土地を、その土地の1区画購入しました。

色々調べてみると、売主は無免許営業でかつ仲介会社は無免許営業を幇助したことになるのではないかと思うのですが、解釈が色々あってよくわかりません。もしそれが本当なら相当な重い罪になるのではないかと思います。

詳しい方、こんな場合、どのように判断されますでしょうか?
トラブルの交渉が有利に動けばと考えています。

また、このような件は、一体どこに告発すれば良いのでしょうか?

よろしくお願いします。

五島さん ( 東京都 / 男性 / 25歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

4 good

最終的には警察へ通報することになります。

2010/11/15 19:18 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

土地を分割して販売した場合に、宅建業法違反にあたるのかどうか
については、国土交通省から発表されている
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdf
に準じて総合的な判断がなされます。

上記の基準に5つの判断基準が明記されていますが、
どれか一つに当たれば即違反ということではなくて、
その基準を勘案して総合的に判断されます。

今回、内容の詳細が分からないので、なんとも言えませんが、
仮に、売主が宅建業法違反であれば、その物件を仲介した仲介業者は
宅建業法違反のほう助となり、罰を受けることになります。

実際は、上記の基準の解釈等が曖昧です。

役所の方も、最終的な判断は、警察で調査して
検察が起訴をするのかどうかによりますと言って
業法違反かどうかに対する明言は避けます。

どういう形であれ、最終的に宅建業法違反にあたるのか
どうかに関しては警察の判断となります。

今回、まずは、各都道府県の管轄の宅建指導班等
(名称はいろいろあります)にご相談ください。
その上で、告発をするのであれば、
警察へ通報する形になります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

調査
取引
国土交通省
宅地建物取引業
運用

評価・お礼

五島さん

2010/11/15 22:52

回答ありがとうございました。5つの基準の解釈等が曖昧のようで、これと言った答えがないのですね!このように案件でされた実例とかはないのでしょうか?

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

宅建業の無免許営業についてですね。

2010/11/15 20:25 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。

宅建業を兼業しております、
「さくらシティオフィス」の代表者、
不動産コンサルタントの松本です。

気づいた点について、書かせていただきます。

自らが売主となって不動産を販売することを業とする者は、
あなたがご指摘の通り、宅地建物取引業免許が必要になります。

あなたが購入する前に、宅建業法第35条に規定されている、
重要事項の説明と書面交付があったと考えますが、
それをどこの誰が行ったかを、今一度、
確認していただきたいと思っています。

媒介をした宅建業者であり、かつ、
その宅建業者の宅地建物取引主任者から説明を受け、
宅建主任者の記名、押印がなされてあって、
売買契約書にも同じような形式で作成されてあるとするならば、
当該土地における業法違反はなかったものと思われます。

広告についてですが、
媒介をした宅建業者が媒介物件である事を示したうえで、
チラシやWebサイトなどの媒体により、
広告されていたのであれば、こちらのほうも、
特段、宅建業法に抵触するような事はないと思っております。

法人が所有している土地を売却するために、
宅建業者に対して媒介依頼がなされている場合にあっては、
その宅建業者が法に抵触するような行為がなければ、
適法に宅建業者としての業務を行っていると考えます。

当該土地の売買契約書、重要事項説明書の記載部分、
広告物の内容において宅建業者が媒介している旨の掲載がなく、
媒介した宅建業者ではなく、売主自らが行っている場合には、
宅建業法違反の可能性が高いものと考えられます。

業としていないのであれば、売主の法人に、
宅建業免許を有しなければならない理由はありません。
当該土地の取引においては、媒介した宅建業者に、
重要事項説明書に重大な告知事項についてのミスがあれば、
その責任を負わせることは可能であると考えます。

契約前の重要事項説明書。
契約時の売買契約書を確認してください。

それらの書面に不備があり、
そこに、現在、発生しているトラブルの原因があれば、
宅建業法第35条に違反する行為があったと主張してみてください。

宅建業免許を管轄している都の担当部局でもいいですし、
媒介業者の所属団体に対して、相談されてもいいように思います。

少しでも、お役に立てていれば、幸いです。
 

取引
宅地建物取引業
不動産コンサルタント
売買
土地

評価・お礼

五島さん

2010/11/15 23:06

ご回答ありがとうございます。
重要事項の説明と書面交付は、宅建業者の取扱主任者です。

重説には、説明をする宅地建物取扱主任者の欄は説明を行った宅建業者の取扱主任者が、売主欄には、宅建業者でない法人の売主名が書いてあります。

売買契約書には、売主欄には、宅建業者でない法人の売主名が、買主の下に媒介業者として宅地建物取扱主任者の会社名代表者と説明を行った宅建業者の取扱主任者が押印されています。

広告チラシにも、媒介という文字が書かれています。

まだ理解できないていないのですが、上記のように書かれているのですが、このような場合は、無免許営業とは該当しないのしょうか?

松本 仁孝

2010/11/16 10:41

 
評価いただきまして、ありがとうございます。

法人の行った土地の分筆について、
疑問をお持ちになっておられるように感じています。

抵当権や質権などが設定されていない、
100%所有の不動産は法人の所有物ですので、
その土地について分筆すること自体に問題はないように思えます。

あなたに対して、宅建業法で規定されている、
重要事項の説明を行い、売買契約書にも通常の記載内容である事から、
契約は有効であり、妥当性を欠いたものにはなっていないと考えます。

例え話として、わかっていただけるように説明します。

100坪の土地を所有していた法人が、
資金繰りがつかなくなる事態に備えて、土地を売却することにした。
当初は50坪ずつに分筆して、その一区画を売却して現金化しようとしていたが、
残った一区画を有効に活用するメドが立たなかったことなどで、
二区画とも売却したほうがいいという判断を下した。
宅建業者との間で、土地の売却についての媒介契約を結んだ。
宅建業者は、広告などをすることによって営業活動を行い、購入者を募集した。
購入者が現れて、媒介業者が重要事項説明書を交付して、売買契約の締結に至った。
この場合に、この法人に宅建業免許が必要かというと、必要ではありません。

売主である法人とトラブルが生じているように思っています。
売主の法人が建設会社なのかもしれませんが、
宅建業免許を有さない建設会社は存在しますし、
所有する土地を売却する際には、宅建業者に媒介依頼すること自体、
問題があるような行為ではないように思えます。

私には、売主である法人が、
無免許で宅建業を営んでいるようには思えません。

理解しにくい説明になった事、申し訳ありませんでした。
 

回答専門家

松本 仁孝
松本 仁孝
(大阪府 / 行政書士)
さくらシティオフィス / 行政書士 松本仁孝事務所 代表者

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