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住宅ローン繰上げ返済について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2007/07/04 11:33

2種類のローン返済をしています。
1.2500万 元金均等2.94%35年長期(残24,047,632)16回返済
2.2000万 元利金等1.5%3年固定35年返済(残19,451,670)15回返済
1・2とも平成18年3月より借入れ、ボーナス返済なし
150万円繰り上げ返済を考えていますが、どちらに充当そして期間または金額変更どちらがいいのでしょうか?

補足

2007/07/04 11:33

辻畑先生、渡辺先生、早速のご返答ありがとうございます。
いま迷っているのが、
1の長期を期間短縮で返済しても元金均等なので利息返済部分はあまり浮き得はないか・・・?しかし返済手数料が無料。
2の元利金等を返済するほう利息を大きくカットでき浮き得かと思っていますが、繰り上げ手数料が100万以上だと約24,000円ほど100万以下なら8,000円ほどかかってきます。
現在手持ち資金は300万ほどで、あと一年半で3年固定見直し時にはプラス約100万ローン返済にあてる予定です。(今回150万を長期返済に、残りを3年固定見直し時に返済しようと考えていましたが・・・?)
現在夫(36歳)妻(32歳)子(3歳・1歳)です。現在の支払額がぎりぎりです。(ローン返済額現在約18万)

まんまるさん ( 東京都 / 女性 / 32歳 )

回答:2件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの繰上げ返済について

2007/07/04 15:39 詳細リンク

こんにちは。
?FPソリューションの辻畑と申します。

ご質問の件ですが、家計の状況がわからないので正確にはお答えできませんので、考え方をお話します。

通常は、繰上げ返済は金利が高いほうを選んだほうが支払利息が多く浮き得です。
しかし、まんまるさんの場合には、3年固定金利で1945万円残っているために平成21年の金利次第では支払額がおおきく変わってきます。
返済額の上昇リスクを抑えたいのであれば、3年の固定金利の残債を減らしておくほうがいいでしょう。
または、今後日本経済がそれほど良くならないと考えるのであれば、2.94%の住宅ローンの繰上げ返が優先になるでしょう。
逆に今後日本経済がどんどん良くなると考えるのであれば、3年固定の残債をどんどん減らすことを考えましょう。

ちなみに3年固定金利で平成21年に残債が1860万円あった場合に金利が5%になると月々の返済額が3.5万円ぐらい上がります。

補足

こんにちは。
?FPソリューションの辻畑です。

住宅ローンの支払額がこれ以上あがるのは苦しいのであれば、3年固定の住宅ローンを繰り上げ返済したほうがリスクは少なくなります。また、毎月の返済額をおとしたいのであれば、期間短縮ではなく、毎月の返済額を軽減したほうがいいでしょう。(総支払利息の減りは少なくなります)

繰り上げ返済手数料は、毎月の支払利息に比べ微々たる物ですので今回の場合には考えなくていいと思われます。


もし、正確に判断するのであれば、今後の予定年収などいろいろとお話をして考えていかないと難しいですね。
お会いしたほうがいいでしょう。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの繰り上げ返済の件

2007/07/04 19:40 詳細リンク

まんまるさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

繰り上げ返済を行う場合、原則としては適用金利の高い方を優先して繰り上げ返済資金を充当します。

理由は適用金利が高い分、返済当初のうちは返済額のほとんどが支払い利息となるため、返済効果が高いためです。

尚、まんまるさんの場合、住宅ローンを長短両方の金利を組み合わせていますが、金利が徐々に高くなってきていますので、3年固定については、更新時に見直すこともご検討ください。

また、繰り上げ返済を行う場合、期間短縮を選択される方がほとんどとなります。
期間短縮の場合は、目に見えて返済期間が短縮されるのに対して、返済額軽減の場合、残りの返済回数がまだ大分残っていることもあり、月々の軽減額はあまり大きく減らないためだと思われます。

以上、ご参考にして頂けますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

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