離婚と財産分与の事でお聞きしたいのですが - 離婚問題 - 専門家プロファイル

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離婚と財産分与の事でお聞きしたいのですが

2010/11/15 08:00

現在、協議離婚が決まっており、すでに離婚届を出せる状態です。また、住んでいる共有名義のマンションも売りに出しています。
名義は私が親から譲り受けた1000万を頭金として3分の1、夫が残り3分の2を住宅ローンで支払っています。残債が570万ほど残っていますが売った後の利益が2500万位になります。今まで繰り上げ返済で返済した中には私が結婚以前に入った保険の解約金が300万含まれます。
そこで質問なのですが、マンションの売却益はどのように分配されるのでしょうか。また税金などの関係で、離婚届け→マンション売却契約の順序で行う方が良いと聞いたのですが、どうなのでしょうか。それとマンション売却はいつの時点で契約とみなすのでしょうか。
離婚届けを出した後、同じ住所で別世帯として住民票を移す予定です。次の住まいが見つかるまでは同居の予定ですが、これは税金面で不利になりませんか?

たくさんの質問を一度にしまして分かりづらいかと思いますがどうぞ宜しくお願いします。

mi-29さん ( 東京都 / 女性 / 61歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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不動産売却と離婚に伴う財産分与について

2010/11/15 10:30 詳細リンク
(3.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法律相談等については、
弁護士等の専門家へご相談ください。

まず、不動産の売却と離婚に伴う財産分与は
全く別のものとなります。

不動産売却による受領代金の分配については、
不動産の持ち分に応じて配分されます。
例えば、住宅ローンを完済して各種諸経費を差し引いた後の
手残り金額が仮に2500万円だった場合、
仮に不動産の共有持分が、
夫:妻 = 3:2
であれば、その2500万円をその割合で分配し、
夫:妻 = 1500万円:1000万円
となります。

また、仮に売却により売却益がでるのであれば、
譲渡所得の課税対象となります。
ただし条件を満たした自己居住用のマンションの売却であれば
3000万円の特別控除があるので、実質的に譲渡所得は
かからないと思われます。

不動産の売却に関しては、単純に各自の持ち分(財産)を
売却しただけなので、財産分与ではありません。

離婚に伴う財産分与については、
その後の金額をどのように分配するかになります。
分配の方法については、当事者間で協議して決めることになります。

その際に、結婚以前の財産である保険の解約金300万円等の
取扱いを考慮します。

財産分与の話がきちんとしていて、
自己居住用の3000万円の特別控除により
売却による譲渡所得もかからないのであれば、
離婚届けとマンション売却の順序は特に気に
しなくても良いと思います。

マンションの売却に関しては、
不動産売買契約の締結時、もしくは、
残金決済時(所有権移転時点)
のどちらかを売却と考えます。

また、住民票の場所によって、税金的な
有利不利はありませんので、
特に気にしなくて大丈夫です。

不動産売却、離婚、引越等、いろいろなことが一度に
発生するので、いろいろと大変だとは思いますが、
無理をせずに頑張ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

財産分与
協議
マンション売却
離婚
住宅ローン

評価・お礼

mi-29さん

2010/11/15 11:16

ありがとうございます。
出来るだけ穏便に、又スムーズに行けるように頑張ります。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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松野 絵里子

松野 絵里子
弁護士

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親の資金援助とローン(離婚時の財産分与において)

2010/11/16 09:03 詳細リンク
(5.0)

弁護士の松野絵里子です。
離婚の財産分与ではローンがいつも大きな問題になりますが、貴殿もそのお悩みですね。

貴殿の両親からの遺産、これは夫婦の財産分与の対象からはずれ、貴殿が戻してもらえる資産(特有資産)になります。
ローン残が570万ほど、売却益は2500万円とのことですので、この2500万円をどう分けるかですが、ここでは寄与度を考えて分けることになります。
寄与度というのは、だれのおかげでそういうよいことがあったのかを考えるということですが、頭金とローン支払額があったから、今の2500万円の売却益が生まれているわけで、そういう寄与をした人に寄与のその割合でわけるという考え方です。

さて、具体的に考えましょう。
頭金1000万円、これまでのローン支払総額2000万円だったとします。

ローンの支払は夫がしていたといっても夫婦ではお財布はひとつというのが民法の原則ですので夫婦のお財布から出したと考えますので、この部分は夫婦で折半でよいでしょう。そうすると、寄与度は、貴殿が1000万円プラス1000万円で、夫が1000万円となり2対1になりますね。
この割合で2500万円を分けることになり、貴方は3分の2をもらえるということになります。

細かい計算方法は、財産分与を裁判所にやってもらう審判という制度では裁判官によって考えが異なることもありますが、概ね上記の考えがとられると思います。(もっとも夫婦の特殊事情があって、財産形成への寄与度はどちらかが高いという判断になることもありますので、審判ではそういった事情は弁護士が主張していくことになります。)

財産分与という制度については、こちらもご参照ください。http://rikon-tj.jp/category/baseinfo/property/

財産分与では、贈与税はかかりませんが、不動産の第三者への処分の段階では、利益に対して譲渡所得税がかかります。
離婚による不動産の財産分与をすれば分与した人に譲渡所得の課税が行われることになりますが、貴殿のケースでは売ってしまってお金をわけるのでこの問題はなく、売却にかかる費用としてこの譲渡所得税を考えればよいでしょう。控除制度もあるので、税務については具体的には税務署に相談して進めるのがよいと思います。

弁護士
審判
財産分与
不動産
ローン

評価・お礼

mi-29さん

2010/11/16 10:18

金額について詳しく説明して下さりありがとうございます。結婚以前に掛けていた保険を結婚1年後に解約し、300万全額を繰り上げ返済にまわしたので、今は困っているところです。これも私の固有財産として認められれば、とても助かるのですが・・・そこのところは話し合いで解決したいと思います。税務署にも相談してみます。分からない部分が多く困っていましたが、これで自信を持って前に進めそうです。ありがとうございました。

松野 絵里子

松野 絵里子

2010/11/16 12:39

保険についても同じように考えられます。

結婚してからかけた掛け金とその前の掛け金を計算して、300万円のうち、結婚前の掛け金に相当する割合については特有財産ということができると思います。掛け金を払っていた期間が長いと、金利を加味して現在価値で計算するべきかもしれないですが、大きなポイントはそういうことだと思います。

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