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対象:不動産売買

地役権を設定すべきかについて

住宅・不動産 不動産売買 2010/11/03 23:29

高圧送電線が自宅の上を通っております。今般、電力会社より、送電線利用の代償として、(1)毎年の使用料を支払うか、(2)地役権を設定して補償金を一括払いするか、の選択肢を提示されました。地役権が如何なるものか良く判らず、何れを選択して良いか悩んでおります。(1)、(2)を比較するにあたり、以下の疑問点をご教示頂ければ幸いです。

1.送電線敷設にともなう使用料&地役権の算定基準はあるのでしょうか?(電力会社より提示された額が妥当か判断する根拠がない状況です。)

2.地役権設定登記の順位が1番で登記する必要があるらしいのですが、抵当権者の銀行はこの条件を一般的に受け入れるものなのでしょうか?(例えば、借入金の返済に全額充てれば、一般的に銀行は認める等の情報があれば助かります。)

3.地役権設定に伴い補償金を受領した場合、税金等、追加的に発生する費用があるのでしょうか?

4.その他、地役権を設定することで不利になる点あればご教示ください。

以上、素人の質問で大変恐縮ですが、何卒よろしくお願いします。

nbobさん ( 東京都 / 男性 / 34歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

高圧送電線による地役権設定、又は 使用料について

2010/11/04 17:12 詳細リンク
(4.0)

不動産中心のFP 野口です。

nbob様の自宅の上を高圧送電線が施設され、これによる対価と思います。

1)使用料、地役権の設定料は、通常行われている事項ですが、地域の電力会社が公共性を主体的に考え、基準を設定しているようです。基準は、高圧の度合い、送電量、高さ、土地の利用状況、土地の種類、面積などによって違います。

強力な送電線であれば、送電線の下方面積に住宅が建てられない、家畜なども飼育できない(磁界が強いから)、などの場合があります。nbob様の場合はそれほどでもないようで、電力会社に使用料や地役権の算出根拠を示して貰ってください。

一般的に、建物が建設不可能の場合に、最大地価の60%を補償と言っていますが。
もし自宅の立て替えで、3~5階建てが不可能になる事態などは補償の割り増し要求になるでしょう。

2)抵当権設定に銀行は必ずしも100%評価を認めないかも知れません。例えば、ビルやマンションなどの高い建物が建設可能な土地でしたら、これが制限されれば、銀行は当然評価は減ります。但し、公共性の高い事項ですから、一番抵当は認めます。

3)補償金は、資産の一部譲渡と見なされ、譲渡所得になります。また、使用料であれば、土地の1部賃貸借で、不動産収入になります。

4)電磁波で、人体に影響すると裁判した人もいたようですが、結局は公共性のもと和解をするのが通例です。万一、事故により電線が切断した場合の損害賠償、慰謝料なども予め決めておくと言った方法があるようです。その一帯に及んでいるはずですから団結し交渉されるのも1案でしょう。

ご納得できないようであれば、弁護士を立てられる方法もあります。

抵当権
損害賠償
土地

評価・お礼

nbobさん

2010/11/05 00:23

野口様、

ご丁寧にありがとうございました。

自宅は住宅街にあり、建ぺい率の関係から3階建て以上を建てにくい地域です。送電線が通っても、自宅の立替は不要です。ご回答頂いた点ですが、(1)補償金の目安が判り、検討しやすくないました。電力会社に算定根拠を聞いてみたいと思います。(2)公共性の観点から、銀行は1番抵当を認めるとのこと安心しました。(3)譲渡所得扱いということは、税金が幾らになるか調べてみます。(4)電線が切断した場合の損害賠償、慰謝料の点は思いつきませんでした。

包括的に検討できそうで、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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