親族間売買による住宅ローン - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

親族間売買による住宅ローン

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/11/02 20:22

39歳 妻 子供2人で年収480万円(税込)で貯蓄0です。
妻の祖父には祖父名義の住宅(土地付き)が2軒あり、それを担保に金融機関から約1000万円の融資を受けております。
しかし事業をたたむことになり、私に1軒を約2000万円で買わないか?との話が出ております。
祖父が融資を受けている金融機関に融資の切り替えを申し入れたところ、門前払いに会いましたので、他銀行の住宅ローン相談に問い合わせたところ「親族間売買による住宅ローンは組めない、しかし事情を話して条件を上乗せすれば組める金融機関があるかもしれない」とのことでした。
この場合の条件とは「利率の上乗せ」「抵当権の設定」以外に何が考えられるのでしょうか?
更に約2000万円が適正価格かどうかは評価額(地価公示価格)を基準に決めないと贈与税がかかってしまうのでしょうか?

ruke6666さん ( 埼玉県 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

4 good

親族間売買での住宅ローン

2010/11/02 21:22 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

親族間の売買は、売買の必然性があり、かつ価格が妥当であれば、
都市銀行でも住宅ローンの対象となります。

その際の条件としては、不動産仲介業者が間に入った
不動産売買取引であることが要求されます。

住宅ローンの対象となれば、あとは通常の審査となるため、
親族間売買であるが故に金利が上乗せになることはありません。
通常の条件(抵当権の設定、保証料、団信加入、火災保険加入等)
が必要となるだけです。

弊社でも、親の物件を結婚した息子夫婦が購入する等の
親族間売買を住宅ローンを使用して何度か行っています。

今回のケースにおいては、売買の必然性については、
事実通りで良いと思います。

物件の詳細が分からないので、なんとも言えませんが、
ひっかかるとすると価格の妥当性だと思います。

どれくらいで実質的に贈与と見なされるかは
各税務署の判断によります。
ただ、不動産業者の買取価格くらいまでは、
通常の売買金額の範囲だと思います。

親族間売買でも、住宅ローンを使用するには、
不動産仲介業者の協力が必要となるので、
一度、不動産仲介業者に、対象の物件の
買取価格を確認してもらうと良いと思います。
また、可能であれば、その不動産買取業者から
購入申込書の形で、その価格をもらっておくと
後から証拠として添付することができます。

感覚的には、一般の相場価格から2~3割くらい安く
買取業者は価格を設定しています。

最終的には、税務署の判断となるので、
必要であれば税務署、税理士等にご確認ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

贈与
相場
不動産売買
条件
住宅ローン

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

親族間売買による住宅ローンについて

2010/11/03 09:52 詳細リンク
(4.0)

ruke6666さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合の条件とは、『利率の上乗せ』『抵当権の設定』以外に何が考えられるのでしょうか?』につきまして、融資する金融機関としては、適切な不動産取引に基づく住宅ローン融資という形をとりたいのかも知れませんが、私が受けた相談の事例として、ご両親から娘さんがご両親が所有している戸建ての買い取りと、ご両親の住宅ローンにつきまして住宅ローンを娘さんが組み直したいという相談を受けたことがありますが、融資先の金融機関からの条件として、親族の間での売買に当たって仲介業者を入れた上で、売買契約を行うということでした。

尚、その金融機関の場合は融資物件に対する抵当権の設定は必要となりますが、利率の上乗せということは融資条件の中にはありませんでした。

このときの金融機関の名前などをお知らせすることはできかねますが、相談に乗ってもらえる金融機関はありますので、ご自身で当たってみてください。

『さらに約2,000万円が適正価格かどうかは評価額を基準に決めないと、贈与税がかかってしまうのでしょうか?』につきまして、通常考えられる不動産の取引価格から著しく低い売買価格にしてしまった場合、低廉譲渡ということで通常考えられる不動産価格との差額につきまして、贈与税が課税されてしまう可能性があります。

よって、親族間の売買で入ってもらう仲介業者の方に、不動産の取引価格も合わせて相談するようにすれば大丈夫だと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

契約
取引
融資
名前
抵当権

評価・お礼

ruke6666さん

2010/11/04 12:45

ご返答ありがとうございました。
やはり不動産業者を介することにいたしました。
適正価格も土地の公示価格をもとに決めようと思っていましたが、不動産業者であれば適正価格をより正確に出してもらえますね。

渡辺 行雄

2010/11/04 13:27

ruke6666さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで。分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

渡辺 行雄が提供する商品・サービス

電話相談

『下流老人』にならないために今から始める老後対策

お金に関する不安のない、ゆとりある老後を迎えるために

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

2 good

その際のポイントは!

2010/11/03 13:09 詳細リンク
(4.0)

ruke6666様へ

はじめまして、実践経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ruke6666様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.私は以前(5年程前)に親子間売買の個別相談依頼を受けて、都市銀行ではなく地元の信用組合にて住宅ローンを実行と所有権の移転登記まで確認して完了に至った実績があります。

2.その際のポイントは、相談者に不動産業者ならび不動産鑑定士を紹介して、正確な物件評価額(≧売買価額)と正式な土地建物売買契約書を作成を依頼して、かつ親子間の売買契約不備がないかどうかを所轄税務署で確認後、取引ある金融機関のうち親身に対応してくれそうな信用組合へ出向き相談。住宅ローンとして申込みいたしました。

3.その結果、借主(子)の年収(返済負担率)・勤務年数・勤務形態・個人信用情報等の問題なく、住宅ローンが承認され無事実行に至り親子間売買が成立いたしました。

4.ruke6666様の借入に対するスタンスとして、一つの金融機関に拘ることなく他の金融機関との相談をすることや、その間に税務署や不動産業者及び不動産鑑定士と合い金融機関に有無を言わせることがない様な行動が必要と考えます。

5.尚、住宅ローン金利につき、都市銀行に比べ中小金融機関の金利は多少高いく設定させていますが、住宅ローンが実行出きれば数年後にチャンスが見て借換えされてはいかがでしょうか。

以上、その他ご相談があればご連絡ください。お待ちいたしております。

(電話)0120-06-3201
(携帯)090-9313-0247
(メール)misao0001@jcom.home.ne.jp

評価・お礼

ruke6666さん

2010/11/04 12:49

ご返答ありがとうございました。
アドバイス通り、金融機関や不動産を何件かあたってみて一番条件の良いところを探してみます。
借り換えについても、今後の参考にさせていただきます。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

2010/11/04 16:06

ruke6666様へ

高評価を頂き有難うございます。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

(現在のポイント:3pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

自宅建て替えでローンを組みたい nora9696さん  2012-10-17 21:37 回答1件
住宅ローン審査について。 鈴木あきおさん  2012-04-18 05:49 回答1件
フラット35Sにおける担保提供者の借入残高と信用情報について てるてるぼうずさん  2016-03-05 00:48 回答1件
新築・中古住宅ローン各種、審査など hassan77さん  2014-01-28 16:10 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

初めて住宅を購入する方の住宅ローン相談(提案書&CF付)

初めて住宅を購入する方に、後から後悔しない住宅ローンの組み方をアドバイスします。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 住宅ローン相談
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)