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店舗の賃貸契約について

住宅・不動産 住宅賃貸 2010/11/01 21:56

賃貸契約を交わしていた先方の会社が、社名と社長が変わったので名義変更も含めて改めて契約書を交わすことになりました。
しかし、先方の都合で契約者=社長の印鑑証明が取れないということで契約が保留になっています。連帯保証人の印鑑証明では契約は可能でしょうか?

補足

2010/11/01 21:56

何かあった時の為に不動産屋を通して契約をしたいのですが借主に諸事情があるらしく不動産屋も手を焼いていて辞退したいと言われてしまってます。過去一度も家賃滞納ということがないし、この時代次の借り手がすぐにみつかると思えないのでできればこの契約を続けたいのですが良い方法があれば教えていただきたいです。

てんとうむしさん ( 静岡県 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

1 good

法人としての存続が、疑われます。十分確認してください。

2010/11/01 23:26 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP野口です。

てんとうむし様の、賃貸会社が代表(社長)が代わり、再契約するに当たり代表の印鑑証明が取れないとの事。

賃貸契約には、印鑑証明が絶対費用用件ではありません。しかし、契約行為は、法的に代表(社長)の専決用件でこれに印鑑が押せないのであれば、契約は不成立です。代表印がなく連帯保証人の印鑑だけでも、契約には欠陥があります。

不動産屋も手を焼いて辞退したいとは穏やかなことでは有りません。代表(社長)が決まらないのか、内紛があるのか、登記だけ出来ない事情があるのか、いずれにしても印鑑証明が取れないのは、法人としての形態が疑われます。法人資格のない法人(会社)と契約しても意味がありません。

てんとうむし様が不動産屋任せ出なく、自分自身で会社代表者(社長)に合い契約の確認、法人資格書(印鑑証明)が取れない理由などを確認し、貸しても間違いないと確信して契約されれば良いでしょう。

連帯保証人がいるそうですが、この人は会社とどういう立場に人でしょう?

もし、てんとうむし様が連帯保証人が信用できる人であれば、その人と賃貸契約をしその人が、転貸貸しを認める内容にして於けばよいでしょう。

補足

印鑑証明が絶対費用用件ではありませんーー絶対必要用件では有りません。
その会社は、内紛が想定されます。株主と取締役、旧取締役、取締役間、取締役と従業員など、厳しい経済情勢ですから、一時の賃料のため安易な契約は後日大きい問題に発展することのないよう、十分ご留意を。

転貸
欠陥
連帯保証人
賃貸契約

評価・お礼

てんとうむしさん

2010/11/02 00:10

遅い時間にご回答いただきありがとうございました。

「連帯」保証人ではなく「保証人」の間違いでした。不動産屋さん作成の契約書に社長(契約者)と保証人欄に専務ともう一方(←実質の経営者)の名前を記載する予定ですが聞いたところ社長は2ヶ月出社しておらず、実質の経営者は社長になることはなくどうも現社長と内紛があって印鑑証明がもらえないとの事でした。

不動産屋を通さず直接契約するとリスクは高まりますよね。土地・建物を先方に取られることはないでしょうか?

いずれにせよ、不動産屋・先方・自分と3者で話し合い納得できる答えを出したいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

1 good

正規の手続きを踏むことが将来のリスクヘッジになります

2010/11/02 14:33 詳細リンク

「社名変更と代表者変更が同時」というケースは、実際のところ名義変更ではなく、賃借権をまったくの第三者に切り替える、というケースが多いようです。

「A社が経営に詰まり、解約したい。しかしスケルトンに戻したり解約をすると返還される保証金が減ってしまう。そこでB社に会社ごと売却し、店舗造作もそのまま引き継ぐ。そしてA社はB社から保証金分を満額貰う」というケースです。

詳細がわからないのであくまで仮定ですが、「名義変更をする=引き継ぐ=買う」というB社が、誰を表向きの代表者に立てようか、その辺でストップしている可能性もあります。

「今までの家賃滞納は無し」とありましたが、これからは実質別会社になるため、過去の実績は意味を成さない可能性があります。

まっとうに行くなら、
1.B社とその連帯保証人を再審査し、
2.B社に退去時のスケルトン現状復帰の確約を取り、
3.A社との契約を終了し、保証金償却分を差し引いた額をA社に返還
4.B社と新たに契約(償却分を追加預託)
という手順で行った方がトラブルが少ないかと思われます。
気をつけて考えたい点は「不動産業者が手を引いた」と「不況なので契約を継続したい」という点です。
できるかぎり業者を入れて正規の手続きを踏まれることをお勧めいたします。

契約
退去
トラブル
家賃滞納
名義

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
0120-937-795
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運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。

顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。

賃借人の会社代表者変更

2010/11/02 15:10 詳細リンク

まず、確認されたら良いのが借主の商業登記簿謄本を法務局で取る事です。それとその会社名でグーグル等で検索してみてください。もし、破産やその他の問題があれば検索に引っかかる事があります。重要な事は借主やその周辺「外」から情報を入手する事です。


謄本を取る事によって代表者や社名が変更されているのであればその記録が出ますが、そうでなければ以前の代表者のままになっていると思います。(こういう場合で法人を売却して、全く別の名前に代表者が変わっている事もあります。)


今の現状は以前の契約が継続しており家賃が払われている状況かと思います。「現契約者である借主法人の代表取締役」から契約の解除や終了の話が無い段階では、既存の契約をそのままにして毎月の家賃の入金を確認していくしか方法が無い様に思えます。


現在の契約上の借主でないその社員(役員)からの申出で既存の契約を解除や終了もせずに契約を変更するという事はトラブルの元になりますのであくまでも「既存の借主」との話合いを持たれてください。


重要な点は契約者本人と話す事です。契約者の社員や役員と話をして決定するとトラブルに自分が巻き込まれる可能性があります。


あくまでも契約の当事者としては、家賃も払われている既存の契約が活きている間はその当事者(契約書上の代表取締役)と物事を決して行くべきです。

補足

くどいようですが、重要なのは最初に契約した代表取締役が解除したいのか、変更したいのか等を本人から聞いてください。


後の人はある意味「外野」ですので「外野」に惑わされず対応してください。

商業登記
登記
契約書
トラブル
破産

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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