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対象:住宅設計・構造

アパート建築の見積書の見方は?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/07/03 14:09

アパート建築をする為、いくつかの住宅メーカーに見積書を依頼しました。出来上がってきた見積書は、詳細項目もまさに千差万別で、重要な所はどこか、どこを抑えて見たら良いのか判りません。又、費用が高いというと、すぐその次の週に見積書を書き換えてきます。が、前回と比べると「設計料が半額」となっていたりして、中身の信用性がよく判りません。どうしたらいいのでしょう?

中村 明さん ( 神奈川県 / 男性 / 43歳 )

回答:5件

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2007/07/03 17:12 詳細リンク

パルティータ建築工房 森岡と申します。

文面から、敷地等の諸条件を提示し、各社別々の概略設計を前提とした見積が出たということでよろしいでしょうか。
これでは見積が千差万別なのはあたりまえで、比較のしようがありません。
仮に安い見積があっても、設計が適切でなければ意味がありません。
設計内容の評価も、見積書の評価判断も、専門知識を必要とします。

アパート・マンションの賃貸建物は、事業であり、建築設計的な視点(建築分野)と事業計画(不動産分野)の異なる視点が必要と考えます。
当事務所で賃貸建物に関わるときは、必ず事業計画の専門家に参画してもらいます。

住宅メーカーで建てるとしても、程度はともかく、建築家と事業計画専門家の両方に相談されることをお勧めします。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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まずはチームをつくることをお薦めしますよ

2007/07/03 21:30 詳細リンク
(5.0)

見積もりの内容が比較できない事は、他の方もお答えしていますので、アパート建築に関してこれまで「資産になる賃貸(写真参照)」などの建築を手がけてきた別の視点でお話しますね。

これからのアパート建築は、横並びの建物だとかなりリスクが高くなってきます。というのも、''すでに影響が出てきていますが、空室対策で悩んでいる方が非常に多いです。家賃補償など色んなサポートがあるようですが、空室で悩んでいる人の多さから考えると、この先どこまで補償されるかは読むことは難しい''でしょう。

そうしたときに''「どうやって他の物件と違うアパートをつくり、しかも収益をしっかりあげることが出来るか?」''がポイントになってくるでしょう。

もし中村さんが、ハイクオリティの層を狙うなら、それに似合った、建築家と不動産アドバイザーとチームをつくるのがベターでしょう。

またローコストで収益性を重視するなら、ローコストを手がける建築家と不動産アドバイザーとチームをつくるのが良いかも知れませんね。

それともう1つのポイントは、''賃貸事業に詳しい建築家を選ぶ''という事。そのあたりを考慮して、中村さんにとってのベストなチーム作りが、大切になると思います。

ご質問の内容とは変わりますが、そういった視点も踏まえると世界が広がると思います。

ご参考までに。

評価・お礼

中村 明さん

多面的な回答を頂きまして心強く思います。一括借上げを盛んに進められてきましたが、なるほど!そういう事もあるのか!と目からウロコでした。初めて、ALL ABOUTにご質問させていただきましたが、本当に助かりました。じっくりと、考えていきます。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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宮原 謙治

宮原 謙治
工務店

4 good

メーカーとはそのようなものです。

2007/07/07 23:27 詳細リンク

大阪の住宅屋・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

アパートだけでなく、住宅でも同様なことがあります。
その理由は、仕様が一定でないということです。だから、比較しようにも同じ内容でない為できないということです。各社独自のシステムであるので仕方ないことというほかありません。

価格を考える場合に大切なことは、10年で投資金額の回収が出来るかどうかがポイントだと思います。
私もアパートを多く建築してきましたが、その経験から言えることは、10年経てば状況は大きく変わるということです。新しい内は入居も良くありすが、古くなると満室も難しくなります。
また、10年という歳月は設備の寿命時期であり、メンテナンスに費用がかかってくるからです。

短期間で回収出来る計画がアパート経営のポイントであるということを念頭に計画されると良いですよ。


一度建築家に相談されたら如何でしょうか

2007/07/03 14:47 詳細リンク
(5.0)

アパートに限らず住宅メーカーの見積の比較は出来ないものです。
その理由は見積をする共通の物が無いからです各社それぞれの設計図に
基づいて見積をしているのですから仕方が有りません。それから見積金
額を減額するのは当たり前のように行っているようですが、設計料を減
額しているのは他の物を減額すると見積書の信用性を疑われると思って
減額しているのが理由ではないかと思われます。

見積書の比較の方法として仮設費や設備費などの大項目を比較し後は設
備機器などの金額を比較して目安をつける事が出来ますが、本体工事は
比較は難しいです。

工事を住宅メーカーに依頼される場合でも設計を建築家が行って見積を
住宅メーカーに頼むケースも良くあることですし、建物の保証や家賃保
証等で住宅メーカーを選択するケースを聞きますが、現在は建物を保証
する機関があり、家賃保証する会社も有りますので、一度建築家に相談
されたら如何でしょうか?

評価・お礼

中村 明さん

有難うございました。なるほど!と思いました。そのようにして、キチンと見直してみます。

質問者

中村 明さん

その専門家は?

2007/07/03 22:29 固定リンク

その専門家はどのようにして、探したらよいのでしょうか?そして、その費用は、どの位を考えたらよろしいのでしょうか?全く、初めてなので、考え方や相場が判りません。よろしくお願い申し上げます。

中村 明さん (神奈川県/43歳/男性)


提案の妥当性をチェックすることをお勧めします

2007/07/04 12:05 詳細リンク

中村さま

アパート建設の見積をいくつかのハウスメーカーに依頼したとのことですが、その方法には何らかの理由や判断があってのことと思います。
今回のような賃貸アパートの事業計画を立てる場合、いくつか選択肢があり、それは先に回答されている皆さまと同じ様な回答になるかと思います。

でも、その前に何社かのハウスメーカーの事業計画やプラン、見積内容の妥当性を専門家にチェックしてもらうことも一手段です。アパートやマンション、賃貸物件に詳しい設計事務所などに依頼することをお勧めします。
前の方が回答している通り、プランや構造、仕上げ、設備の仕様等、各ハウスメーカーがみな違うので、専門家でも詳細な比較検討はできませんが、その事業計画やプランなどの提案と見積内容が、中村さまにとって妥当かどうかは判断できます。
例えば、事業収支と家賃設定。イニシャルとランニングコストの考え方。構造は鉄骨なのか木造なのか。断熱や気密、遮音性能などの仕様はどうか。等々。
単純には比較できませんが、中村さんの考えに近い提案があると思います。それをたたき台にすれば、具体的な方向が見えてくることでしょう。

それでも、疑問点や不明点が解消しないときは、別の方法を選択すればよいと思います。
その時は、前のチェック作業がきっと役に立つことと思います。

なお、妥当性チェックを依頼する設計事務所ですが、地域の建築家協会や設計事務所協会でも紹介してくれます。このプロファイルの中の建築家に取り敢えず個別相談してみるのも一計です。

心配事や面倒なことがたくさんありますが、事業が成功します様に。

アトリエ24・飯沼

質問者

中村 明さん

10年先を考えると計画が逆戻り?

2007/07/21 01:50 固定リンク

不動産屋さんへ、建替えようと思っている旨を話に言ったとき、やはり、10年が単位という話を聴きました。今、古いアパートが建っているのですが、そのまま建替えず、10年は保つからそのままにしておいて、その先でどうするか、考えた方がいいなんていわれてしまいました。確かに、ある住宅メーカーの見積りでは、収益性が低くとても10年では回収の見込みは立ちません。他メーカーは、良いことばかり書いてきているように見えてきてしまいます。再度、計画の見直し…?悩みます。

中村 明さん (神奈川県/43歳/男性)

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