住宅ローン繰上返済について

ぎおさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『１．毎年３０万円ずつ繰り上げ返済をおこなう。２．５年ごとに１５０万円繰り上げ返済を行うのと、どちらが、最終的な支払い利息を減らせるのでしょうか？』につきまして、融資先の金融機関から発行されている返済予定表などをご確認していただくとおわかりいただけますが、毎月の返済額は一定でも、返済当初の方が毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっています。

また、繰り上げ返済資金は、借り入れ元本に充当され、それに対応するローン利息をそっくり差し引くことができますので、ローン利息の割合が高くなっている返済当初の方が繰り上げ返済の効果も大きくなります。

よって、繰り上げ返済を行う場合、１．毎年３０万円ずつ行っていただいた方が、支払う利息の総額をより多く減らすことができます。

尚、借り換えを行うことで、メリットが期待できるための条件として、
１．返済期間が１０年以上残っていること。
２．借入残高が１，０００万円以上残っていること。
３．借り換えた場合のローン金利の差が１．０％以上になること。
などとなります。

よって、借り換えを行うのでしたら、変動金利か短期固定金利を利用することになります。

ただし、借り換えを行う場合には、
１．改めて諸費用がかかってしまうということ。
２．金融機関によっては、住宅ローンの返済を始めて３年以上の返済実績を求めてくる。
などの点も考慮したうえで、借り換えはご検討していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ファイナンシャルプランナーの新谷が、ぎおさんのご質問にお答えします。


繰上返済の場合
繰上返済が手数料もネットの場合は無料なケースが多く、積極的に繰上返済できる環境ですので、早期に元本を削減して総支払額を極力減らしたいですね。

その点でも、３０万円づつでも毎年元本を減らす事で利息の削減ができる「３０万円毎年返済」の方が総支払額の面では有利です。ただし、あえて繰上手数料などを払ってまで３０万円づつ繰上返済する必要はないでしょう。


条件はご質問からの目安ですが
２６００万円借入、３０年返済、３０年間金利２．１５％とすれば５年後（２０１５年１０月）に１５０万円返済すると・・
総支払額は約９８万円程の利息節約効果が見込めます。短縮期間としましては２年１カ月程です。

借り換えの場合

一般的な他金融機関への借り換え

１ 金利差が１％以上
２ １０００万円以上のローン残高
３ １０年以上の返済期間が残っている。

事で借り換えのメリットが生まれてきます。借り換えの際の手数料なども考慮しなければいけません。その為金利が下がった場合は借入金融機関にご相談してみるのも良いかと思います。数千円程度の費用負担で条件変更して貰えるならたとえ０．１％の金利のカットでも十分に試してみる価値があるでしょう。