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住宅ローンの持分と贈与の可能性

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/21 13:23

こんにちは。新築物件(2380万円)を購入予定で、現在フラット35(20年引き下げ)をSBIモーゲージで借入れ申請中(2100万円)です。
夫婦共働きで 夫年収:450万 扶養家族1名 妻年収:250万(育児時短中)
頭金:280万円(夫:180万 妻:100万)共有財産だったので、内訳はおおまかです。
妻である私が連帯債務人となり、物件は共有名義となっています。

11月に本契約があり、持分をきめなければいけませんが、住宅ローン控除のことも考えて、持分はどのようにするといいでしょうか。

また、ネットではよく妻が仕事を辞めた場合、その肩がわり返済を夫がすることで、贈与税が発生する可能性があるそうですが、妻に自分名義の貯金があれば、そこから返済していくと主張すれば贈与税の対象とならない、などとありました。

いろいろ不安なことが沢山あり、教えていただければと思います。
よろしくお願いします。

以上

xiongyoulishaさん ( 愛知県 / 女性 / 33歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの持ち分について

2010/10/21 16:57 詳細リンク
(4.0)

xiongyoulishaさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『11月に本契約があり、持ち分を決めなければいけませんが、住宅ローン控除のことも考えて、持ち分はどのようにするといいでしょうか。』につきまして、ご夫婦で持ち分を決定するに当たって、特にこうしなければいけないという決まり事はありませんので、基本的には自由に決定することはできます。

ただし、一般的にはご夫婦で各々年収や預貯金などをベースに各々の出資割合で決定することがほとんどとなります。

よって、xiongyoulishaさんの場合も、年収をもとに持ち分を決定するのでしたら、ご主人様が1,530/2,380、xiongyoulishaさんが850/2,380となります。

また、頭金と住宅ローンをベースにご主人様が2,280/2,380、xiongyoulishaさんが100/2,380としてもよろしいと考えます。

尚、住宅ローン控除の適用を受ける為には、住宅ローンを組んで年末に融資先の金融機関から借入残高証明書を発行してもらわないと受けられませんし、住宅ローン控除につきましては、基本的には取得税額控除となりますので、ご主人様ひとりだけで住宅ローン控除の適用をうけるよりは、xiongyoulishaさんも含めて住宅ローン控除を受けた方が、控除できる金額は多くなるのではないかと思われます。

よって、住宅ローンにつきましてもご主人様だけではなく、xiongyoulishaさんも含めてご夫婦で組んだ方がよろしいと考えます。

ご主人様ともよく話し合ってみてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

契約
金額
融資
証明
計画

評価・お礼

xiongyoulishaさん

2010/10/22 08:59

ありがとうございます。持分は、6:4とかでなく、上記のような細かい割合でもいいのですね。主人とも相談して進めていきたいと思います。今後もよろしくお願いします。

渡辺 行雄

2010/10/22 09:49

xiongyoulishaさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

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住宅ローン減税と返済計画

2010/10/21 20:09 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。
夢のマイホームご購入おめでとうございます。


先ず、持分の設定からご説明します。

(1)今後の奥様が育児時短から回復した場合に見込まれる年収、
(2)奥様が今後10年間働き続けるのかどうか?
(3)ご主人様の住宅ローン減税による控除額計算シミュレーション

この3つのことを総合的に考慮し、
持分の設定割合を決めていかないとベストな選択はできません。
何故なら、もし10年以内に奥様がお仕事をお辞めになった場合、
ご主人様の持分が少ないほど減税効果が薄れるからです。

《参考まで》
「住宅ローン減税と共有持分の関係」→http://yaplog.jp/miya-semina/archive/72


もう1つのご質問になります贈与税ついてですが、
こちらは特にご心配はないです。
そもそも1年間に110万円までの贈与については非課税ですから、
借入れ額とご返済額からみても、
共有持分を比較的多く持つご主人様が全額支払ったところで
非課税枠を超える贈与にはならないでしょう。

それに、結婚後に得た財産については、
一般的には奥様の分も含まれると認定されるものですし、
(これは念のため税理士や税務署等へご確認ください)
連帯債務というのは、片方が返済できなくなったら、もう片方の人が
支払っていくという考え方になります。


簡単ですが、ご参考になれば幸いです。
宮下弘章

計画
贈与
住宅ローン
返済
結婚

評価・お礼

xiongyoulishaさん

2010/10/22 09:08

贈与について、心配していましたが、宮下さんの回答によりかなり不安がなくなりました。仕事も好きですし、働ける限り働きたいと考えているのですが、万が一・・・と思っていました。
もしかすると、第2子出産等で一時的に収入が減るかもしれないので、それも考えて主人の持分を少し多くしておいたほうがよさそうですね。
ありがとうございました!

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

1 good

物件の持分登記つきましては!

2010/10/22 07:45 詳細リンク
(4.0)

xiongyoulisha様へ

はじめまして、実践経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、xiongyoulisha様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.フラット35Sの本申込みにあたり、
申込人(ご主人さま)と担保提供者兼連帯債務者(xiongyoulisha様)とすれば、住宅ローン控除額は、借入額(年末残債=住宅ローン控除証明書)の10%を各々が利用可能となります。

2.但し、物件の持分登記つきましては、
一般的に年収を基に計算して按分登記をすることが多いと考えます。

(例)2,380万円の物件価格に対して、年収450万円と250万円
・ご主人さま:2380分の1530
・xiongyoulisha様:2380分の850

3.このフラット35S申込みはご主人さま単独でも可能と思いますが、住宅ローン控除を考慮されて連帯債務型とされたものと推測いたします。万が一、xiongyoulisha様がお仕事を辞めてローン返済がご主人さまへ依存することになったとしても、(年間の返済総額が110万円以下であり)特に贈与税の問題は無いと考えます。

以上

評価・お礼

xiongyoulishaさん

2010/10/22 09:11

わかりやすい回答ありがとうございます!某サイトの知恵袋と違い専門の方に回答いただけ、的確な回答で本当に質問してよかったです。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

2010/10/22 14:11

xiongyoulisha様へ

高評価を頂き有難うございました。
住宅ローン実行後の先行き不安なことを常に付き纏うことは、誰しも経験されると思います。
今後も確認したいことがございましたら、マニュアルよりも経験を重視したお手伝いさせていただきます。その際にはご連絡をお待ちいたしております。

(電話)0120-06-3201
(携帯)090-9313-0247
(メール)misao0001@jcom.home.ne.jp

FP事務所アクト
山中 三佐夫

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