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離婚時の住宅ローンと所有権について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/19 23:18

夫の度重なる不倫などから、凡そ2年後に離婚を考えているものです。
現在、マンションに住んでおり、ローンの残額は3400万円です。
ローン残額の内訳は、銀行からが500万円(夫名義で借り入れ)、公庫からが2900万円(夫婦で連帯債務)です。
不動産の所有権は、夫9:妻1と登記してあります。
離婚後、私と子供はそのまま住み続け、そこに両親と同居したいと考えています。両親が今すんでいるマンションは売却(相場は1500万円くらい)しようと思っています。
また、12月より、公庫の金利が4%に上がるので、ローンの借り換えを検討しています。
そこで、アドバイスしていただきたいのですが、
・借り換えのローンは夫単独名義となるため、不動産の所有権も夫単独名義となる。離婚時のことを考えて、借り換えをして、所有権を夫名義に変更するべきか。金利は高いが私の所有権を残す為、借り換えはしないほうが良いのか。
・両親からの1500万円に、贈与税はかかるのか。
・私単独でローンが借りられない場合、親子ローンとなる可能性があるが、私単独で借りる場合と比較してどのような点で異なってくるのか。所有権や後の贈与のことなどです。
ややこしくなってしまって、自分で調べていくうちに、よくわからなくなってしまいました。他に何か良い方法がありましたら、教えてください。
よろしくお願いします。

Lady1018さん ( 千葉県 / 女性 / 34歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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離婚時の住宅ローンと所有権について

2010/10/21 09:22 詳細リンク

Lady1018さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
ご主人様の単独名義にしたうえで、Lady1018さんがお子様やご両親と住み続ける場合、離婚時に離婚の条件として明文化し公正証書にしておく必要があります。

多くの場合、新たに女性ができてしまうと、そちらにお金がかかるようになってしまい、住宅ローン返済にお金がまわらなくなってしまう可能性があります。

そうなると、住宅を処分するという話になってしまうことにもなりかねません。

質問2について
そのままLady1018さんあるいはご主人様が受領した場合、110万円を差し引いた残額に対して贈与税が課税されてしまうことになると思われます。

尚、贈与税が課税されないために、一定の適用要件を満たしていることが前提となりますが、相続時精算課税制度などの税法上の特例を利用することも、ご検討いただくとよろしいと考えます。

相続時精算課税制度などの税法上の特例に関する詳細につきましては、最寄りの税務署でご確認ください。

質問3について
Lady1018さんが単独では住宅ローンを組めない場合、親子リレーローンになる可能性があるということですが、大きく異なる点はありませんので、ご安心ください。

ただし、Lady1018さんが住宅ローンを組んだ場合、将来の教育資金やご両親の老後資金などのことも考慮して、できるだけ繰り上げ返済を行い、少しでも早期に住宅ローンを完済できるように頑張ってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

女性
制度
所有権
税務
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回答専門家

渡辺 行雄
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借入返済を継続するためには!

2010/10/20 08:44 詳細リンク

Lady1018様へ

はじめまして、実践を基にアドバイスをしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、Lady1018様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.仮に2年後に離婚をした場合、ご主人さま公正証書できちんとした離婚契約書(財産分与やお子さまの養育等)を2通作成して双方が所持されることが良いと思います。

2.そして、マンションの所有権(10分の9)や負の財産(ローン)を財産分与として取得すれば、所有権の異動も可能と考えます。

3.問題は、その際の取引銀行等への相談と併せてご主人さまの単独借入中の500万円を優先的に完済することをお勧めいたします。他の公庫借入2,900万円は連帯債務からLady1018様単独借入として、かつ1,000万円の繰上げ返済を行い債務を減らすことが良いと思います。

4.但し、Lady1018様が公庫等からの借入返済を継続するためには、正社員として継続した勤務期間があり基本的に毎月のローン返済が可能な収入を確保する必要があります。

5.尚、親御さまからの資金援助1,500万円につきましては、「相続時精算課税制度」を利用(申告)すれば、万が一親御さまに相続が発生した時に他の財産と合せて(1,500万円)相続税が計算されます。つまり、贈与税としては掛からないということです。詳細はお近くに税務署で確認してください。

6.最後に、公庫の金利上昇もあると思いますが、離婚云々でお気持ちが不安な時に借換えをすることよりも、気持ちが落ち着いてからご検討されてはいかがでしょうか。

以上

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