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対象:住宅・不動産トラブル

再婚相手に家、住宅ローンの名義を変更したいのですが・・・

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/10/19 01:31

はじめまして。

金融に関して全くの素人です。質問させてください。

4年前に私の祖父名義の土地に、前夫が家を建てました。
家は私名義、住宅ローンは前夫名義になっています。

財産分与で家には私が残り、住宅ローンの名義は前夫そのままに、
今まで私がローンを支払ってきました。

この度私が再婚する事になり、名義のみの居住していない前夫に、
これ以上負担をかけたくないので、名義を再婚相手に変更したいのですが、可能でしょうか。

同様の質問も見かけたのですが、あまりプラスの回答がないようでしたが、
再婚相手に残債金額で購入してもらったら??と言う回答を拝見しまして、
それがどう言う行為なのか、またそれが可能な場合どのような手順で手続きを取れば良いのか、
できましたら処理が全て済むまでにかかる費用も教えていただけたら、大変有り難いです。

現在のローン残高は、約¥1、800万です。

どうぞ宜しくお願い致します。

rengatypeさん ( 新潟県 / 女性 / 30歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの名義変更について

2010/10/19 09:30 詳細リンク
(5.0)

rengatypeさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『これ以上、負担をかけたくないので、名義を再婚相手に変更したいのですが、可能でしょうか?』につきまして、前のご主人様の住宅ローンを再婚する方に変更するためには、前のご主人様と再婚する方との間で住宅ローン融資の該当物件の不動産売買契約書を締結して所有権を前のご主人様から再婚する方に移転することと合わせて、前のご主人様が返済している住宅ローンを再婚する方の住宅ローンで完済して、改めて再婚する方が住宅ローンを組み直して、残りの住宅ローンを返済するという手続きをとることになります。

再婚する方は親族というわけではないので、親族間売買には該当しないと思われますので、比較的住宅ローンの審査は通りやすいと思われますが、新たに住宅ローンを組む再婚相手の方が住宅ローン融資を受けることができるかどうかを幾つかの金融機関で事前に確認をしておく必要があります。

尚、その場合にかかる諸費用につきましては、残念ながら詳しい資料がありませんので回答は出来かねます。

よって、融資を受けられる金融機関で算出してもらうようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

契約
費用
資料
変更
融資

評価・お礼

rengatypeさん

2010/10/20 09:36

渡辺様

おはようございます。
早速のご回答、ありがとうございました。

わかりやすいご説明で、大体の流れがわかりました。
もっと良く勉強し、準備を整えた上で然るべきところへ相談したいと思います。

この度はありがとうございました。

渡辺 行雄

2010/10/20 09:57

rengatypeさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

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意識の問題では解決できるのではないでしょうか。

2010/10/19 15:06 詳細リンク

こんにちは、パウダーイエローの稲垣史朗です。

今回の様な問題提起はrengatypeさんのお気持ちとしては大変良く理解できます。
再婚をするに辺り、きっちりとしたいことも良く理解できます。

が、しかし法律の専門家や金融機関の問題、税務の問題などどのあらゆる方面から見ても問題提起が多すぎるようにお見受けいたします。
ならば、気持ちの上より今のままでいいのではないでしょうか?
再婚相手の方がrengatype産のお支払いになっている前夫名義のローン代金をお支払いになれば、現状のままで進むことではないでしょうか・・・
とかく世の中は、名義や財産、持ち分、相続等に関わりすぎる人間独自の思考回路が働きすぎの様に思いす。

本来、愛する人と一つ屋根の下で暮らすことに複雑な法律論をかざすことが必要なのでしょうか?
世の中がそうであるから、私もそうしなければいけない・・・的な発想をもう少し柔軟に自分の意識を少しだけ変えることにより、世の中がどれ程自由になれる部分もあると思います。

それは甘いよ~と言われるのは分っていますが、なぜ甘いのが行けないのでしょうか?
もう少し自分を大事に生きて行くことも大事に思われます。
今の世の中、ドンドンおかしくいなっている気がしませんか?
自分を大事にすることで生きやすくなることもありますよ。

法律
財産
名義
人間
自分

回答専門家

稲垣 史朗
稲垣 史朗
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パウダーイエロー 代表取締役 兼 チーフデザイナー
0467-88-1981
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松野 絵里子

松野 絵里子
弁護士

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住宅ローンの名義変更

2010/10/19 08:02 詳細リンク
(5.0)

弁護士の松野絵里子です。

住宅ローンというのは銀行など金融機関が前夫に貸し出しているお金ですよね。
そのローン実行のときに、その銀行などは内部のルールに従って審査をして、この人なら貸してもよいと考えて貸しているわけです。
ですので、その後で債務者を別の人に代えてほしいという要請はほとんど受け付けてくれません。
人によって払える能力が違うからです。

そうすると、住宅ローンを早期弁済で全額払ってしまえばよいわけですよ。
再婚相手が新たにローンを借りて、そのお金でいったん前夫の名義のローンを返してしまえばよいわけです。ただ、新たなローンのことで金融機関との交渉は必要です。そうすると前夫はローン債務がなくなりますため、再婚相手が夫への求償を放棄すればローンがなくなったという利益を得るわけで、贈与の問題がでてくるかもしれません。
そこは税務署か税理士に相談してください。

再婚相手が仮に家の購入ができる余裕があっても、所有権者はあなたなので、貴方からの譲渡による名義変更になり、あなたがもらった代金でローンを返済すると、貴方が前夫に求償できるという関係になります。この求償権を放棄することも法的には可能ですが、これまた夫はローン支払を免れてしまうので贈与にならないか、確認が必要でしょう。


財産分与としてうまく構成すれば税金はかからない方法があるかもしれませんのですが、今の段階でそれができるかはちょっとご質問の中からはわかりません。具体的には弁護士・税理士に相談して進めるのがよろしいかと思います。

弁護士
銀行
財産分与
再婚
住宅ローン

評価・お礼

rengatypeさん

2010/10/20 09:19

松野様

おはようございます。
早速のご回答、ありがとうございました。

求償権と言うものが存在する事を、初めて知りました。
前夫もまだ家を建てる予定もないようなので、
もっと良く勉強し、然るべき所に相談したいと思います。

稚拙な相談に乗っていただきまして、本当にありがとうございました。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

補足として

2010/10/19 11:14 詳細リンク
(5.0)

rengatype 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。
ご質問内容の解釈により意見が分れます。

離婚による財産分与にて建物の持分は全てrengatype様名義なのか、それとも住宅ローン借入相当の持分はご主人名義のままなのかです。

前者の場合、マイナス財産(住宅ローン)共々にrengatype様に財産分与されたものでなければ、再婚相手の方が購入するにあたり、rengatype様と前夫との間で贈与税に対する注意が必要です。

後者の場合、再婚相手の方が前夫から持分を買い取ることにすれば良いことになります。ただしこの場合でも、買取り金額と住宅ローンの残債金額に注意が必要です。

また、本人またはその家族が住んでいないこと、もしくは持分を勝手に変更したことを理由として、現状では住宅ローン(金銭消費貸借契約)の契約違反と看做される可能性があります。このこともご承知上で今後の手続きに臨んでください。念のために・・・

以上、補足のための投稿です。

贈与
財産分与
再婚
名義

評価・お礼

rengatypeさん

2010/10/20 16:26

西垣戸様

早速のご回答、ありがとうございました。

ご説明に抜けが多々ありまして申し訳ございません。
本来でしたら、私の祖父名義の土地に建てた家なので、
離婚をする時に、家の名義もローンの名義も私にするのが筋だと思うのですが、
この2年程で私の年収が激減してしまった為、私だけではローンが組めなかったのです。

ですので、財産分与による建物の持分は全て私となっているのですが、
マイナス財産の名義のみ前夫で、支払いは私といった本来であればまかり通らない事をしていました。

詳しく教えてくださって、ありがとうございました。
然るべきところに相談し、今後の手続きに臨みたいと思います。

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