妻の住宅ローンを肩代わりするには

ｃｈａｍｐｅｒｏｎさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『何とかスムースに借り換えをできる方法はありませんでしょうか？』につきまして、共有名義になっている状態で借り換えを行い、いきなりｃｈａｍｐｅｒｏｎさんだけの単独名義にすることは、ローンを申し込んだ金融機関の方からのご指摘のとおり、難しいと思われます。

まず、仲介業者を間に入れてｃｈａｍｐｅｒｏｎさんと奥様との間で売買契約を締結していただき、適切に所有権を奥様からｃｈａｍｐｅｒｏｎさんへ移転していただく必要があると考えます。

そのうえで、改めて住宅ローンの借り換えを行うことになりますが、金融機関によってはご夫婦や親子の間で行う親族間売買にともなう住宅ローン融資につきましては、慎重な対応になってしまう金融機関もありますので、幾つかの金融機関に対して事前に確認をしいおく必要があります。

よって、幾つかの金融機関で夫婦間売買にともなう所有権移転後の住宅ローンの借り換えに対応してもらえるかを確認した後から、実際の売買手続きなども始めるようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

champeron様へ

はじめまして、実践経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、champeron様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．住宅ローン契約時には、ご夫婦で返済する約束でしたが各々の家庭事情で奥さまが専業主婦となり、ローン返済全てをご主人さまの収入から賄っている方が多くいらっしゃいます。

２．今回、champeron様の借換えと同時に借入者及び返済方法も一本化を希望する訳ですね。確かに、贈与問題は懸念されますが実際上返済能力がない奥さまに返済させることは無理と考えます。但し、物件持分上奥さまは「担保提供者兼連帯保証人」になることは必要です。

＊上記へのアドバイスは、千葉県在住の相談者と私（FP）が千葉銀行にて実践した経験を基にしております。

３．尚、借換えに当たっては金利の件が最も優先される思いますが、champeron様の希望を叶える為に金融機関へ一行だけでなく何行でも足を運ぶことをご提案いたします。

以上

champeron 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

今回の計画は、奥様の持分を買取るものとなります。
買取の対象となる金額は、仮に、現在のマンションの相場を１８００万円だとした場合、１８００万円の３分の１にあたる６００万円となります。

一方、ご夫婦の返済割合が分らないため一概にいえませんが、仮に、ローン残債が２４００万円でその３分の１を奥様分とした場合、８００万円が奥様の返済するべき金額となります。

そこで売買を実行された場合、差し引き２００万円（８００万円-６００万円）が奥様に対する贈与にあたります。

また、売買は考えずに借換えのみを実行された場合、上記の事例では奥様に８００万円を贈与したものと看做され、贈与のための住宅ローンの利用は考えられないことになります。

少しややこし感じがありますが、単純にローンの名義を変更するだけではないということなのです。その手続きの裏側には上記のような考え方や計算が存在します。

住宅ローンは、居住用財産を購入するために貸し出すことが原則です。
親族間の売買に対するローン付けの間口は狭いものですが、可能性はゼロではありません。

先ずはchamperon様の現状をご確認いただき、その内容を基にいくつかの金融機関とご相談ください。

簡単ですが、ご参考のひとつになれば幸いです。