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妻の住宅ローンを肩代わりするには

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/17 16:57

マンションの妻と共同の名義で購入しました。比率は夫が2/3、妻が1/3です。
妻が出産と同時に産休に入りましたが、会社の事情で職場復帰できず、結局1年後に
退職しました。以後2年間 専業主婦として、一切の収入がありません。よって夫の収入のみで、夫の住宅ローンと妻のローンを返済しております。
昨今の低金利で住宅ローンの借り換えを考えて、実際に銀行に足を運び、営業部門の審査は通り、必要書類を集めていたところ、銀行の審査部より、夫婦間での贈与になるとの事で、破談になりました。
実際の生活は、夫の収入のみで生活しているのに、どうして借り換えができないのでしょうか?どうしても納得できません。妻の非課税証明書でも添付すれば妻に所得がなく、夫の収入のみで返済していることは、証明できるのに、何故なのでしょうか?

何とかスムースに借り換えをできる方法はありませんでしょうか?

champeronさん ( 神奈川県 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

妻の住宅ローンを肩代わりするにはについて

2010/10/18 09:42 詳細リンク
(3.0)

champeronさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『何とかスムースに借り換えをできる方法はありませんでしょうか?』につきまして、共有名義になっている状態で借り換えを行い、いきなりchamperonさんだけの単独名義にすることは、ローンを申し込んだ金融機関の方からのご指摘のとおり、難しいと思われます。

まず、仲介業者を間に入れてchamperonさんと奥様との間で売買契約を締結していただき、適切に所有権を奥様からchamperonさんへ移転していただく必要があると考えます。

そのうえで、改めて住宅ローンの借り換えを行うことになりますが、金融機関によってはご夫婦や親子の間で行う親族間売買にともなう住宅ローン融資につきましては、慎重な対応になってしまう金融機関もありますので、幾つかの金融機関に対して事前に確認をしいおく必要があります。

よって、幾つかの金融機関で夫婦間売買にともなう所有権移転後の住宅ローンの借り換えに対応してもらえるかを確認した後から、実際の売買手続きなども始めるようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

契約
融資
所有権
移転
親子

評価・お礼

champeronさん

2010/10/21 22:41

渡辺様
丁寧なご説明 ありがとうございます。
今のうちに色々な銀行を回ってみようと思います。
ありがとうございました。

渡辺 行雄

2010/10/22 10:07

champeronさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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希望を叶える為に金融機関へ一行だけでなく!

2010/10/18 07:33 詳細リンク
(4.0)

champeron様へ

はじめまして、実践経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、champeron様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン契約時には、ご夫婦で返済する約束でしたが各々の家庭事情で奥さまが専業主婦となり、ローン返済全てをご主人さまの収入から賄っている方が多くいらっしゃいます。

2.今回、champeron様の借換えと同時に借入者及び返済方法も一本化を希望する訳ですね。確かに、贈与問題は懸念されますが実際上返済能力がない奥さまに返済させることは無理と考えます。但し、物件持分上奥さまは「担保提供者兼連帯保証人」になることは必要です。

*上記へのアドバイスは、千葉県在住の相談者と私(FP)が千葉銀行にて実践した経験を基にしております。

3.尚、借換えに当たっては金利の件が最も優先される思いますが、champeron様の希望を叶える為に金融機関へ一行だけでなく何行でも足を運ぶことをご提案いたします。

以上

評価・お礼

champeronさん

2010/10/21 22:35

中山様
どうもありがとうございます。
具体的な事由でご説明いただき、どうもありがとうございます。
とても参考になりました。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

2010/10/22 06:27

champeron様へ

高評価を頂き有難うがざいました。

FP事務所アクト
山中 三佐夫

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

先ずは計画内容の確認を

2010/10/18 11:02 詳細リンク
(3.0)

champeron 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

今回の計画は、奥様の持分を買取るものとなります。
買取の対象となる金額は、仮に、現在のマンションの相場を1800万円だとした場合、1800万円の3分の1にあたる600万円となります。

一方、ご夫婦の返済割合が分らないため一概にいえませんが、仮に、ローン残債が2400万円でその3分の1を奥様分とした場合、800万円が奥様の返済するべき金額となります。

そこで売買を実行された場合、差し引き200万円(800万円-600万円)が奥様に対する贈与にあたります。

また、売買は考えずに借換えのみを実行された場合、上記の事例では奥様に800万円を贈与したものと看做され、贈与のための住宅ローンの利用は考えられないことになります。

少しややこし感じがありますが、単純にローンの名義を変更するだけではないということなのです。その手続きの裏側には上記のような考え方や計算が存在します。

住宅ローンは、居住用財産を購入するために貸し出すことが原則です。
親族間の売買に対するローン付けの間口は狭いものですが、可能性はゼロではありません。

先ずはchamperon様の現状をご確認いただき、その内容を基にいくつかの金融機関とご相談ください。

簡単ですが、ご参考のひとつになれば幸いです。

贈与
相場
名義
売買
夫婦

評価・お礼

champeronさん

2010/10/21 22:48

西垣戸様
具体的なご説明ありがとうございます。
ご指摘の通りの事由があるのはわかるのですが、かたや支払いは私の所得 という現実があるもので
何とかならないものかと思ってしまいます。
銀行・税務署にも相談してみます。
どうもありがとうございました。

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