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対象:住宅・不動産トラブル

親子間売買

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/10/16 20:31

私の母名義の家(土地69坪)に家賃2万円で住んでいます。
もう古いので建て替えをしたいのですが、半分の土地を親から買うか、
借りるかして建てたいと思っています。
土地の相場は2000万位だそうです。
現金はないので、分割で返せたら・・とか月2万くらいで借りて・・などと
いろいろ考えますがなかなかうまくいきそうにありません。
妹が二人いるので、私ばかりが優遇されるわけにもいかないからです。
だからと言って他人と同じように不動産屋さんを通して、ローンを組んで買うのも
わざわざ利息を払って。となると親子間なのにもったいない気がします。
どのようにしたら、妹たちに文句を言われず、私たちも楽に払っていけるようにできるのかアドバイスお願いします。

補足

2010/10/16 20:31

母の名義のまま借地料を支払って主人の名義で家を建てることは可能でしょうか。
何か法的な手続きは必要ですか?

mayneneさん ( 東京都 / 女性 / 39歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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自己資金を使用しない親族間売買の方法

2010/10/16 21:14 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

本人たちに現金がない親子間売買の場合、
大きく2通りの購入方法があります。

今回のケースにあてはめると、

一つ目の方法は、
親から2000万円を借りた形にしてその2000万円で土地を購入する方法です。
土地の所有権は「maynene」さんたちのものになり、
2000万円の借金を借用書(金銭消費貸借契約書)に基づいて、
親へ毎月返済していく方法です。

もう一つの方法は、
割賦販売による購入で、親からの土地(もしくは土地の持分)を
分割支払いによって分割購入する方法です。
不動産売買契約に基づいて、定期的に支払いを行い、
支払いに応じて親からこちらへ所有権を移転していきます。

一般的には、所有権の移転時期が確定できるので
親族間の借入で対応する方が多いと思います。

2000万円の借入条件によっては、税務署から贈与とみなされる
可能性があるので、借入条件を「他人並み」にするのが良いと思います。
例えば、お母様の年齢にもよりますが、
借入金額2000万円、借入期間20年とすると、金利は別として、
毎月の支払いが、83,333円/月となります。
この程度の条件であれば、銀行等に余計な費用を支払わずに、
かつ、妹さんたちからも文句が出ないのではと思います。

ちなみに、借入の際に金利ついては、現状を考慮すると
ゼロ金利でも構わないかもしれませんが、普通預金程度の
金利は付けておいた方が良いと思います。
詳細は税務署にご確認ください。


今回のお話で判断できない点がいくつかあります。
土地の相場2000万円位は、土地の全体なのか半分なのか?
なぜ、半分の土地を購入もしくは賃借したいのか?
建て替えた家に、お母様は同居するのか?
建て替え費用(建物部分)については、銀行ローンを使用するのか?
妹たちは、半分の土地に対して、毎月どれくらいの支払いであれば、
文句を言わないのか?

詳細が分かれば、より具体的なお話ができると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

所有権
親子
贈与
不動産売買
借金

評価・お礼

mayneneさん

2010/10/17 06:18

細かく教えていただき、感謝いたします。補足させていただきます。
2000万は土地半分のものです。
本当は全部を買って広く使えたら理想的ですが、母的にも何かの時に
半分をとって置きたい(売るか、他の姉妹が住むか)らしいからです。
母は都内に父と妹と住んでいるので同居はしません。
家を建てる際にはローンを組みます。
相場より安すぎる、となると不満が出てくるのかと思います。
借地料を払って。と言う方法が最初に出たのですが、難しいのでしょうか・・
何度もすみません。
お答えいただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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敢えて違う視点で・・・

2010/10/16 22:26 詳細リンク
(5.0)

maynene 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご質問への直接的な回答にはなりませんが、敢えて違う視点でアドバイスさせていただきます。

目的は、継続的な出費がないこと、そして将来の相続トラブルを未然に防ぐことです。

被相続人の生前中に、相続のお話しをされておかれることは相続争いを未然に防ぐ大きな手法です。

お母様の年金代わりにするために支払うというような理由があれば別ですが、相続人間のトラブルへの配慮のみということであれば、何らかの形でお母様にお渡しした資産は、将来、他の相続人も含めた相続の対象となることを考えるとちょっと違う感じがしませんか。

難しいと感じるかも知れませんが、遺言書の作成も視野に入れ、お母様も交えて姉妹で協議なさってはいかがでしょう。今から夫々の取得資産を決めておくというものです。

もしこのような方法で上手く進むならば、勿論税務上の様々な検討は必要ですが、相続時精算課税制度を利用しての贈与や使用貸借(無償で借りる)することができればより理想的のように感じます。

いずれにしても、より専門的な見解は必要になりますのでご了承ください。
簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

贈与
遺言書
トラブル
継続
資産

評価・お礼

mayneneさん

2010/10/17 06:22

ありがとうございます。
毎日毎日いろいろな方法を考えてもなかなか全員が納得する答えが
見つからず悩んでいます。
無償で借りることが許されれば理想ですが、許されないようです。
月々借地代を支払うなら別だと思いますがそうなった場合、何か法的な手続きがいるのか。
などどこでどうやって調べればよいのかわかりません。

ありがとうございました。

松野 絵里子

松野 絵里子
弁護士

1 good

親の土地を借りて家を建てる場合

2010/10/17 21:38 詳細リンク
(5.0)

弁護士の松野絵里子です。

親の土地に借地権を設定するには、その契約書を作成する必要があります。建てた家について自分名義に登記すれば土地の借地の登記はなくてもよいでしょう。

ただ、借地権の設定時には通常権利金という土地の価格の半額以上の金額を払いますので、これをしないで借地権を設定する場合にはかなり借地料を高くするなど贈与税がかからないような工夫が必要になると思われますので、税理士に相談したほうがよいでしょう。なお、借地上の建物を自分名義に登記することによって借地権を第三者に対抗することができるようになります。

相続のときには、もし贈与となるようなな有利な条件で借地権を設定していたとすると、借地権の贈与と同視され、利益を受けた額が特別受益とされて、相続のときに相続できる財産が減ります。これは、他の相続人と公平を保つためですので仕方ないですね。

借地権を設定しないで家を建てることもでき、これは使用貸借という、無償で借りるというものです。
これには贈与税がかかりません。ただ、建物を建てる目的で借りているので建物の使用できる期間(数十から50年くらい)で終わってしまいます。
実は、親子間では、この「無償で貸す」という方法がよくとられていると思います。相続の際には、土地を相続人で共有することになるので話合う必要がありますが、その土地の上にあなたの家があれば通常は、その土地はあなたのものにして他のものを他の相続人がもらおうという方向で協議しますね。

今後の紛争を防ぐためには使用貸借で建てるということも妹さんには言っておいたがほうがよいですが、法的には土地の名義人のお母様がよいといえば建てられます。ただローンを借りるには土地も抵当に入れないといけないことが多いです。

弁護士
貸借
親子
贈与
土地

評価・お礼

mayneneさん

2010/10/18 06:42

丁寧に教えていただき感謝いたします。
無償で借りるということは許されないようです。
もう5年ほどもめていて逃げ出したい気持ちですが、解決するまで
がんばっていこうと思っています。
昨日頭金300万で月々とボーナスで年間50万の30年払いで。と言う話が出ましたが
それは可能なのか、何か手続きが必要なのか分かりません。
何度も質問に答えていただくことがもし出来るならよろしくお願いします。

松野 絵里子

松野 絵里子

2010/10/18 07:46

ご質問についてですが、おっしゃっているのは借家の契約をするということですよね。
賃借権の設定の契約を作るべきです。
家を登記するのなら、家の登記をすればよいです。
契約の作成は専門家に依頼したほうがよいと思いますが、さほど費用は高くないと思います。

ただ、その金額で贈与税がかからないことは税務署に確認したほうが良いでしょうね。権利金としては300万円は安いと思われますので。

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