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親子ローン解消したい

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/14 15:12

5年前に同居のために家を建替え、義父と主人が半々で親子ローンを組みました。建物の名義も2分の1ずつです。
来年2月に義父が退職するため、退職金を含め繰上げ返済しようと考えています。
残金(1500万円)を借り換えすると同時に、私達と義両親が折り合いが悪くなってしまったために私達が家をでて、親子ローンと主人の名義を解消したいと考えています。義父(60歳)一人名義でローン借り換え(主人以外の人が連帯保証人)可能でしょうか?また、主人の名義をなくすこともできるのでしょうか

タンポポ好きさん ( 宮城県 / 女性 / 30歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

義父の意向が重要です。

2010/10/14 19:28 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンは、物件の担保評価と支払い者の支払い能力の
両方を考慮して、金融機関が貸し付けを行っております。

今回、おそらくご主人の年齢、年収等を考慮したうえで
お互いが連帯委保証人となって親子ローンを組んでいるはずです。

親子ローン等の連帯債務を解消したり、
連帯保証人を外したりするには、
金融機関から見て、実施した融資に十分な担保があり、
その融資に対する支払い能力が十分にあることが必要です。

今回、義父がこのまま現在の2世帯に居住することを前提とします。

親子ローンを解消するには、現実的な方法として
ご主人名義の持分(土地および建物)を
ご主人名義の住宅ローン残債以上の金額で、
義父に買い取ってもらうことになります。

その持分買取りに、義父名義の住宅ローンを
追加で組むことができればそれでもかまいませんが
定年による退職なので、難しいと思います。

したがって、義父が退職金等の現金で現在のご主人の持分を買い取り、
義父自身の住宅ローンについてはそのまま支払い続ける形であれば可能です。

ご主人から見ると不動産名義と住宅ローン債務をすべて手放して身軽になります。
しかし、義父からみると退職金等の老後資金をこの2世帯住宅につぎ込む形になります。

仮に、「タンポポ好き」さんたちが住んでいた世帯部分を
賃貸に出して、十分な賃料等が入るのであれば、義父も異存がないかもしれませんが、
一般的にこういったケースでは、義父がその状況を容認しないことが多いと思います。

法律的には、現在のご主人の持分を、関係のない第三者が購入することは可能です。
ただし、現実的には2世帯住宅の半分だけを購入することはあり得ないので、
親子ローンの解消には、その他の親族や当事者の義父に購入してもらうことになります。

折り合いが悪くなってしまっている中での話し合いは難しいかもしれませんが、
義父と今後の対応についてよく話し合いをする必要があります。

実質的に義父の意向がすべてを握るのでなるべく円満な話し合いが
持てることを願っております。

少しでもお役に立てれば幸いです。

親子
連帯保証人
二世帯住宅
住宅ローン
ローン

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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親子ローンの解消について

2010/10/15 09:10 詳細リンク

タンポポ好きさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『義父一人名義でローン借換可能でしょうか?』につきまして、義父さんの単独名義に変更する場合には、住宅ローンを義父さんが単独で借り換え場合でも、収入面からも住宅ローンを返済していくことができなければなりません。

尚、義父さんの場合、退職金として1,500万円を見込むことができますので、退職金をご主人様分の住宅ローンの完済資金に充当することができれば、義父だけの単独名義に変更することはできると考えます。

この場合、ご主人様は義父さんから1,500万円の贈与を受けたことになりますので、贈与税が課税される可能性があります。

また、義父さんが退職金をそっくりそのまま住宅ローンの完済資金に充ててしまった場合、老後の生活資金に支障をきたすことも考えられますので、その点は十分に考慮しておくことも必要となります。

『主人の名義をなくすこともできるのでしょうか』につきまして、親子で組んでいる住宅ローンを完済することができれば可能となります。

義父さんとも十分に話し合ったうえで、結論をだすようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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親子
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贈与
老後

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渡辺 行雄
渡辺 行雄
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山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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単なる変更は難しいと!

2010/10/14 18:47 詳細リンク

タンポポ好き様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、タンポポ好き様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされたはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.親子ローンに関する(親子間の我まま)トラブルは、現実に良く聞きます。

2.そこで、親子ローン(親子双方が連帯債務型)契約を解消するために、物件名義も拘ってきますので、単なる変更は難しいと考えます。

3.将来のことを考慮して、暫く冷却期間を置かれることをお勧めしたいと思います。

以上

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