登記料の妥当性について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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登記料の妥当性について

住宅・不動産 不動産売買 2010/10/12 20:38

こちらのQ&Aでお世話になっております。
お陰様で新築マンションの契約まですることができました。
ただ登記料の金額について疑問があるため新しく相談させていただきたいと思います。

物件価格:3390万円
自己資金:590万円
住宅ローン(フラット35S)借入:2800万円

の内容で販売代理店からの下記の登記料の提示を受けました。

表題登記料:7万円
保存登記料:17万円
フラット35設定登記料:16万円
計:40万円

登記にある程度支払わなければならないことは理解しておりますが3種類に分かれておりそれぞれどういう目的なのか、それぞれの金額は妥当なのか分かりません。
合わせて40万円というのも「切り良く」合わせている感じがして高いような気がします。
私がそれぞれの登記料の額の根拠を代理店の担当者に尋ねますと「事務センターの設定なので後で確認します」と言われましたが2週間以上経った今も未だ説明がありません。

この販売代理店の登記料の請求は妥当なのか、そうでない場合値引き交渉は可能か(した方がよいか)教えていただければ幸いです。
よろしくお願いします。

でゅーくさん ( 東京都 / 男性 / 42歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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それぞれ明細を要求しましょう

2010/10/12 23:17 詳細リンク
(5.0)

でゅー様の主張したいのは、「料金が高い」のではないか と言う事と思います。

それぞれが費用明細があるはずです。概要を申し上げますと

表題登記(表示登記)は、建物竣工後1ヶ月以内に「土地家屋調査士」により測量し届けなければならない。と法的拘束力があります。所在地、番地、階数、構造、各階の面積、各室の面積(内法)などを売主は登記します。(土地家屋調査士)一般的に費用は分譲会社が各室分に分割し、買主に負担を求めます。7万円は相応かと思います。明細は新築全体分が分譲会社にある筈です。

保存登記、ローン抵当件設定の業務は「司法書士」が一般的に行います。保存登記は、所有者(買主)の住所、氏名を登記簿甲蘭に登記、抵当権設定は登記乙蘭に登記申請します。それぞれの登記には登録免許税がかかります。土地・建物課税評価額(購入価額より大幅に安い)に対し、保存登記は住宅は軽減税があり、0.16% 抵当権設定には借入れ金額の0.1%

課税評価がわかりませんがこれらを勘案しても、やや割高と感じます。司法書士・土地建物調査士の手数料は、7年前より自由化され競争が起きています。測量、契約立会いなどの日当的な費用を1日20,000円程度見て申請手数料として3万円程度でしょう。

フラット35登記手数料16万円は、何かの間違いでしょう。保証料、団体生命保険料、事務手数料などではないですか。

分譲会社に明細を要求しても、提示がないのは不相応に高い、又は、分譲会社のマージンが大きく入っている可能性もあります。

納得がいかなければ支払いを承諾しないなど強固策も一策です。

補足

国家資格を持った司法書士、土地家屋調査士を飛ばし、素人でも不可能ではありませんが、施工会社の引渡し竣工書など取得を考えれば、専門家にたよわらずを得ません。

土地家屋調査士
司法書士
抵当権

評価・お礼

でゅーくさん

2010/10/14 17:47

野口様

ご丁寧なアドバイスありがとうございました。
販売代理店に金額の明細を改めて要求しましたのでそれを待ちたいと思います。
販売代理店とは契約前からいろいろあり苦労していますがこちらとしては納得のいく売買をしたいだけですので相手には嫌がられるかとは思いますが粘り強く交渉したいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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登記費用等

2010/10/13 15:26 詳細リンク
(5.0)

登記料の件ですが、不明な点は登録免許税という「税金部分」と「手数料部分」の内訳になりますがそちらをご確認ください。(通常明細を出してもらえます。)


表示に関する登記は土地家屋調査士が、権利に関する登記は司法書士に依頼し登記手続きを行うのが一般的であります。また、フラット35設定登記は金銭消費貸借契約の抵当権設定登記になり司法書士が対処します。


物件購入に際しての登記費用は多くの場合には買主が負担するのですが、司法書士等の指定は金融機関側が行います。その為、この様な疑問が生じるのかと思います。(発注主と発注先決定者(金融機関)が異なる為)


司法書士等の手数料は10万~15万前後という事を考慮すると明細が無い事には指摘のしようも無いのでご確認ください。

補足

ちなみに明細を最後まで出さずに、決済日にようやく出してくるのはさすがに困るので責任者と話をされるのをお勧めします。

土地家屋調査士
司法書士
抵当権設定登記
抵当権
税金

評価・お礼

でゅーくさん

2010/10/14 18:07

向井様

この度もいろいろと教えていただきありがとうございました。
フラット35設定登記は金銭消費貸借契約の抵当権設定登記であることは分かりました。
このあと販売代理店に連絡し登記料の明細を要求したところ用意してくれるようなので受け取りましたらその内容を検討したいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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登記内容とその費用について

2010/10/14 12:15 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

登記費用は、
内容として登録免許税と司法書士報酬の2つにわかれます。
登録免許税部分は、だれが行っても同じ金額となります。

また、今回、登記内容としては、
1.表示(表題登記)登記
2-1.建物(専有部分)の所有権保存登記
2-2.土地(共有持分)の所有権移転登記
3.土地・建物に対する、抵当権設定登記(2800万円)
の大きく3つにわかれます。

1.については、新築なので、登記簿上の表題部を作成する登記です。
登録免許税はかからず、土地家屋調査士の手間代として、
一般的に8~10万円くらいなので、
7万円は相場程度か少し安いくらいだと思います。

2.~3.については、権利等を保全する登記で、
司法書士が代理人として登記申請を行います。

今回、自己居住用で住宅家屋証明を取得できるのであれば、
登録免許税の軽減を受けることが可能です。

登録免許税は、
不動産価格(売買価格ではなくて、税務署の課税台帳上の金額)に対して、
税率をかけて登録免許税を計算します。

一般的な税率は下記の通りです。
所有権保存登記:4/1000(住宅家屋証明による軽減で1.5/1000)
所有権移転登記(土地、売買):20/1000(現在は、10/1000)
抵当権設定:4/1000(住宅家屋証明による軽減で1/1000)
*住宅が長期優良住宅の場合はさらに軽減されます。

例えば、『フラット35設定登記料:16万円』で、
2800万円の抵当権設定費用であれば、
登録免許税部分は、2800万円×1/1000=2万8千円となります。
この内容であればかなり高い報酬です。

建物保存、土地持分の移転登記に関しては、
課税上の不動産価格次第ですが、
保存と移転の両方が入っているのであれば、
17万円は相場に近いと思います。

まずは、現在の詳細見積りをもらってください。
そこで、
住宅家屋証明による登録免許税の軽減を活用しているかどうか
オンライン申請による登記費用の減額をしているかどうか
この2点を確認してください。

別の司法書士にいくらでやってもらえるのか
聞いてみるのも良いと思います。

新築なので、不動産売買契約において、
司法書士を指定されてしまっているかもしれません。
その場合でも、別の司法書士の見積もりを見せて、
その金額まで登記費用を下げてもらうように
交渉してみてはいかがでしょうか?

司法書士
報酬
抵当権設定登記
所有権移転登記
不動産価格

評価・お礼

でゅーくさん

2010/10/14 18:16

真山様

この度もご丁寧な回答ありがとうございました。
契約では本体価格(物件価格から消費税を引いた額)は3315万6千円となっています。
住宅家屋証明による軽減ですが床面積が50平米未満ですので優遇は受けられません。
そうなりますとはフラット35の設定登記料(抵当権設定費用)ですが2800万×0.4%=11万2千円、プラス司法書士への報酬ということになりますでしょうか。
皆様からのアドバイスでなんとなく登記料の内訳のイメージができましたので今後は販売代理店からの明細を貰って確認したいと思います。

真山 英二

2010/10/15 10:35

住宅家屋証明が取得できないのであれば、
抵当権設定は、上記の通り(登録免許税112,000円)となります。
そうするとだいたい相場通りの金額なのではと思います。
少し予定よりも高かったかもしれませんが、ぜひ頑張ってください。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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