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住宅ローンについて教えてください

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/09 21:45

この度、結婚が決まりましてそれを期に賃貸ではなく、中古住宅を購入したいと考え検討中です。
色々な物件を見て回っているのですが、各々の不動産会社によって見解が異なるため教えていただきたいと思います。

購入を考えている物件ですが
1.築35年 800万円
リフォームが必要でだいたい500万円くらいかかる予定です。
こちらの物件はまず、住宅分の800万円を住宅ローンとして契約し、売主と売買を交わして、リフォームローンを組む形です。

2.築9年 1450万円
リフォームなどはなく、すぐに住むことが可能

どちらの物件も諸費用は現金でと思っています。
その場合、私の年収などの条件で、購入可能なのか不安です。
大丈夫なのでしょうか?

37歳 男 小さな有限会社 勤務年数18年
年収320万円、ローンなどはなく、クレジットカードは1枚だけもっていますが、そちらはほとんど使用していません。
返済が遅れるなどの事故歴もありません。
ローンはどちらも25年でと考えています。

2の不動産会社からは300万円台前半では、今はローン審査が厳しくなっているから、厳しいといわれました。
ということは1の方もローンを組むことは厳しいのでしょうか?

どうかよろしくお願いします。

midocafe3さん ( 北海道 / 男性 / 37歳 )

回答:6件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

住宅ローンを組むことは可能です。

2010/10/10 10:21 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

最近の住宅ローン審査において、
独身の方、年収が低い方、勤続年数の短い方等への
審査が厳しくなっているのは実情です。

ただ、今回、年収として300万円を超えているので、
都市銀行等でも十分住宅ローンの対象になります。

例えば、三菱東京UFJ銀行で借り入れる場合、
審査金利3.8%、借入期間25年、返済比率30%となるので、
借入可能最大金額は、1540万円となります。
(その他の借入等がない場合)

したがって、今回、どちらのケースにおいても
必要資金を住宅ローンで借り入れることは可能です。

今回、諸費用分を自己資金で充当できるので
フラット35で審査した場合(金利2.16%として)は、
1850万円の借入が可能となります。
ただし、フラット35を活用するためには
購入物件でフラット35の適合証明書を
取得できることが条件となります。


参考までに、
リフォームローンを組む場合は、
本体の住宅ローンと一緒に申請をして、
承認を得ておいてください。
物件に対して住宅ローンを組んで
そのローンが実行された後に
後からリフォームローンを独立して申請する場合は、
住宅ローンでの審査と異なり、
審査がとても厳しくなります。

今回のご年収で、
後付けのリフォームローンは
通らない可能性が高いので、
1.のケースを選択する際は、
必ず、住宅ローンと一緒にリフォームローンを
申請をするようにしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

銀行
リフォーム
住宅ローン
ローン審査
フラット35

評価・お礼

midocafe3さん

2010/10/10 21:53

ご回答ありがとうございます。借入可能な金額なのですね、少し安心しました。リフォームローンについては勉強になりました。ありがとうございます。はじめに全てまとめて申し込みをしておいたほうが良いのですね。ただ、リフォームに500万円という金額に少し迷いがあります。家自体のリフォームよりも外溝工事(外壁・屋根以外)の部分が割合的に大きいからです。家自体は前家主様がメンテナンスを重ね大切にされていたので、あまりリフォームする箇所がなく、200万位なのです。外溝にそんない費用をかけるのは・・・と検討中です。更に検討を重ね決めて行きたいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2010/10/10 10:30 詳細リンク
(4.0)

midocafe3さんへ

はじめのまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『その場合、私の年収などの条件で、購入可能なのか不安です。』につきまして、例えば、住宅ローンの審査時の金利を4.0%としたときに借入金額1,450万円・35年返済とした場合の年収金額に占める住宅ローンの負担割合は、24.0%ほどに収まりますので、年収面と勤続年数のうえからは、住宅ローン審査のうえで1の物件でも、また、2の物件のどちらでも、特に問題はないと考えます。

尚、住宅ローン融資に当たっては、建物が完成したときに区役所の検査を受けたうえで発行される検査済み証の添付が住宅ローン融資の条件となりますので、1の物件の場合、検査済み証がない場合が考えられますので、事前に確認しておく必要があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
金額
融資
計画
住宅

評価・お礼

midocafe3さん

2010/10/10 21:59

ご回答ありがとうございました。少し安心いたしました。2の物件の費用説明の際に年収を言ったら「無理ですね、収入合算しましょう」と即答され、自分の年収からは無理な金額なのか、自分の年収の低さを自覚せずに恥ずかしい金額をローンとして申し入れしようとしていたのか不安になってしまいました。婚約者は私より年収がいいので収入合算可能ですが、婚約者と将来設計をしており65歳からはローンや借金のない生活をしたいと思っていますので、あくまでも私の年収での返済年率を25%以内に抑えたいと話をしています。そこは譲れないラインなので検討を重ねて行きたいと思います。

渡辺 行雄

2010/10/11 05:53

midocafe3さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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中古不動産購入時の住宅ローンについて

2010/10/10 16:05 詳細リンク
(5.0)

midocafe3 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅ローンは本人の返済能力と物件の担保評価をもとに審査を行うため、各金融機関によって審査結果は異なってまいります。

midocafe3様は勤続年数も長く、既存借入や事故歴もないので、まずは希望借入額で事前審査を行ってみてはいかがでしょうか?
事前審査は契約前でも行うことは可能です。

余談ですが、築年数が古い住宅の場合は違反建築が多いので気をつけて下さい。
違反建築の場合、住宅ローンの申込すら受け付けてもらえない金融機関は多数あります。

また、2の住宅の場合、ローン減税を受けるためには耐震基準適合証明書の取得が不可欠です。
(ローン減税を受けるためにはその他条件もございますので、必ず最寄りの税務署でご確認下さい。)

通常、家屋の平均寿命は30年~35年といわれています。

見た目はリフォームでいくらでも綺麗にできますが、見えない配管や基礎部分は築年数に応じて確実に傷んでいます。
つまり、住宅購入後も建て替えや大掛かりなメンテナンスが必要になってくる可能性は十分考えられます。

築年数が経っている住宅を購入する際は、住宅購入後のメンテナンス費用等も前提に資金計画をたてることをお勧め致します。


以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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リフォーム
住宅ローン
担保

評価・お礼

midocafe3さん

2010/10/10 22:18

ご回答ありがとうございます。事前審査してみたいと思います。そして自分たちが正に迷っている部分でのご指摘に感謝いたします。1の物件に関しては正にそこです。見た目きれいになっても築35年。前家主様はかなり大切にメンテナンスやリフォームをされていたようで、35年とは思えないくらい状態は良いのです。リフォームなしでも住めそうなくらいです。それでも柱などは35年もの間この家の重さを支えてきています。大丈夫なのだろうかという不安ももちろんあり、決めかねていました。色々な意見がありメンテナンスがしっかりしていれば正直100年とは言いませんが・・とか。いろんな意見を踏まえ、しっかり検討していきたいと思います。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
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金利が0.5%違うだけで、返済額は違ってきます

島津 勝仁

島津 勝仁
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン審査について

2010/10/10 09:41 詳細リンク
(4.0)

midocafe3さんこんにちは

ファイナンシャルプランナーでモーゲージプランナー(住宅ローンの専門家)の島津と申します。

2の方は、25年のローンであれば、変動金利で有れば月々は5.7万円程度の返済額になりますね。(現状レベルの25年固定金利で有れば月々約6.5万円で年間78万円強の返済額)
銀行は、個人の属性(会社勤めで有れば会社の信用を含めた個人の信用状態)や不動産の資産価値等(担保価値)等で総合的に判断しますが、収入については借入金の返済比率を考慮する意味で非常に重要な要素なので、確かに都市銀行のような大手銀行で有れば、厳しいかもしれません。

但し、不動産の価値を有る程度見る事が出来る物件であれば、信用金庫のような地場の金融機関で有れば、中古物件の2で審査は通る可能性もあると思われます。

また、この物件にこだわらないようであれば、フラット35という住宅金融支援機構という所がバックアップしている固定金利型のローンがあり、このローンが適用される中古住宅を
探されるということも一つの考えではないかと思われます。一つの基準として、midocafe3さんのご年収の場合、年収に対する借入金年間返済に対する返済負担率が30%以下であれば、借入が出来る可能性があります。

希望はあると思いますので、お近くのモーゲージプランナー等の専門家にご相談されてみたら如何でしょうか?

簡単ですが、ご参考にして頂けましたら幸いです。

ファイナンシャルプランナー
住宅
住宅ローン
ローン審査
ローン

評価・お礼

midocafe3さん

2010/10/10 21:42

ご回答ありがとうございました。
金額としては借入可能なんですね。少し安心しました。婚約者も収入はあり年収も私よりいいのですが、2番の物件での費用説明で「無理ですね、収入合算しましょう」と即答されてしまったので、なんだか落ち込んでしまいました。婚約者とは、住めばメンテナンスや自分たちの思いを反映してリフォームするなど楽しみたいし、65歳までには住宅ローンを完済して、老後を2人で楽しみたいという思いがありまして、自分の年収から考えて返済年率を25%以内に抑えたいという考えがあるので、もしそれが無理なら賃貸でも良いと話をしています。もう少し色々な物件をみたり、検討して考えていきたいと思います。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

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ひとつのご参考として

2010/10/10 14:21 詳細リンク
(4.0)

midocafe3 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご質問への回答とはなりませんが、先ほどご収入の面で同じような条件のコンサルをさせていただきましたので、ご参考になればと思い投稿させていただきました。

金融機関側からした借入の可否も大切ですが、midocafe3様の返済リスクを見極めておくことも大切だと思います。

ちなみに、午前中にコンサルさせていただいた方にはお子様がお二人おられ、計算上、現在の収入では大学への進学時に家計が維持できないことが判明し、購入金額を見直すか収入増を目指すか、いずれかが必要だということになりました。

そこで物件を選択するにあたっては、これからのライフプランやお金の流れ、一方では建物の修繕費等の支出を考慮に入れご検討されることをお勧めいたします。

最後に、婚約者のご結婚後の就業と、ご一緒に返済される立場(連帯債務者等)になられるかどうかにもより判断が変わることになります。

今回の事例が、midocafe3様のケースに当てはまるものではないかも知れませんが、考え方のご参考になれば幸いです。

参考コラム(プロファイル内)
人生の安心はキャッシュフロー表の中にあり!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-45077/

債務
返済
家計
ライフプラン
キャッシュフロー

評価・お礼

midocafe3さん

2010/10/10 22:10

ご回答ありがとうございます。子供は婚約者のほうに1人いますが、もう大学生であと2年で卒業です。婚約者の方も仕事をしており年収も私より上で500万あります。恥ずかしい話ですが。今後子供の予定はなく2人で老後までの将来設計の話をしており、働けるだけ働き、2人で楽しみたいという思いがあります。年金もあまり当てにできない世の中なので65歳までに住宅ローンが返せないのであれば賃貸でも良いと話をしております。その上で私の収入のみで考えて返済年率が25%を超えないことが第一条件です。メンテナンスや住んでみてリフォームしたいところも出てきますし。更に検討を重ねたいと思います。貴重なご意見ありがとうございます。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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先ず、仮審査申込みを!

2010/10/11 11:09 詳細リンク

midocafe3様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、midocafe3様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン申込みの際、年収要件として100万円以上等がありますが、実際の取扱経験上250万円以上の年収を基準としている金融機関がありました。

2.そこで、midocafe3様の年収320万円は要件範囲内で問題ないと推測いたします。仮に年収320万円で他の債務なしの場合の住宅ローン借入可能額につきましては(借入期間25年、金利4%(審査金利)、返済負担率30%以下)1,500万円程度と推測いたします。

3.但し、購入希望物件(1又は2)では2をお勧めいたします。先ず、仮審査申込みを取扱金融機関にて実行されてはいかがでしょうか。

以上

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