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残債ありの買い替えの可能性?

住宅・不動産 不動産売買 2010/10/09 02:08

現在39才で妻と小6、小2の子供と4人で分譲マンションに住んでおります。現在のマンションを25才時に妻との合算所得で3100万円のローンを35年で金融公庫と銀行ローン、年金機構より借り入れをしました。今までの返済は月8万。ボーナス時に28万円の加算で36万の支払いをなんとかここまで事故なく行ってきました。9年前に転職し、その後昨今の経済情勢もありボーナスの支給がなく、実家からの支援や家計を切り詰め支払いを行ってきましたが、現在の生活に支障をきたす可能性が高くなり、支払いを行っている銀行に相談したところ、返済期間を延ばし、ボーナス払いを月々にまわすこともできると伺いシミュレーションを行ってもらいましたが、大きなメリット(月々の支払い額が当然上がりますので)がありませんでした。某信用金庫に借り換えローンの相談も行いましたが、私に持病の糖尿病があり、団体生命保険の審査でダメでした。と営業マンと上役がこられました。
現在の残債は2300万。返済期間延長を行った場合の、総返済額が3600万ほどとなります。また、子供も大きくなり、我が家が手狭になってきており、売却し買い替えで中古の一軒家が購入できればベストなんですが、どうでしょうか?
収入は私が300万。妻が120万です。現在のマンションの簡易査定額では1400万と涙ものの状態です。
お伺いしたいのは、信用金庫の借り換え申請で却下された場合、他の金融機関での借り換えは困難なのか?
残債を新たな住宅ローンに乗せられる商品があることは知っていますが、仮に審査が通っても元の木阿弥になりたくはないため、切り詰めて返済期間延長を選択するほうが良いか?
甘い夢は抱きたくありませんので、シビアな辛口の、現実的なアドバイスをよろしくお願いいたします。

なさパパさん ( 大阪府 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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残債ありの買い替えについて

2010/10/09 12:09 詳細リンク
(5.0)

なさパパ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

結論から申し上げますと、残債額と売却額とのバランスを鑑みて、残債を新たな住宅ローンに乗せて買い替えを行うことは難しいと思います。
また、糖尿病の件もあるため、一般の住宅ローンで借り換えを行うこともかなり厳しいと予想されます。


現況で借り換えに応じてくれるところは、フラット35(旧:住宅金融公庫)が一番有力だと思います。
しかし、金利は低いものの、残借入年数(21年)が融資期間のMAXとなってしまうため、年間返済額は現在とさほど変わらず、且つ団体信用生命保険に加入できるかどうかもわかりません。
よって、住宅ローンが現在の生活に支障をきたすのであれば、返済期間延長の方向で検討するのが一番効果的だと思います。

まずは月々の住宅ローンを今までどおり、滞りなく返済することを目標に頑張ってください。



以上、ご参考になりましたでしょうか

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住宅ローン
借り換え

評価・お礼

なさパパさん

2010/10/09 13:07

アドバイス本当にありがとうございました。いつまでも引きずれないことですので方向性を決めていこう。と思います。ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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買い換えについて

2010/10/10 21:31 詳細リンク
(5.0)

なさパパさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『お伺いしたいのは、信用金庫の借り換えで却下された場合、他の金融機関での借り換えは困難なのか?』につきまして、民間の金融機関の住宅ローンを利用する場合は、団体信用生命保険に加入できることが、住宅ローン融資の条件のひとつとなります。

よって、民間金融機関を利用しての借り換えにつきましては、残念ながら難しいと思われます。

尚、フラット35の場合、団体信用生命保険に加入は任意となりますので、借り換えができる可能性はあります。

ただし、住宅ローンの借り換えを行うことでメリットが出るための条件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・借り換えた場合の住宅ローンの金利差が1.0%以上になること。
などとなります。

よって、住宅ローンの借り換えを行ってメリットがでるかどうかを十分にご検討したうえで、決定するようにしていってください。

また、住宅の買い換えにつきましては、現在保有している住宅を売却した場合の査定価格が1,400万円と、売却した後からも残債が900万円ほど残ってしまいますので、新たに組むことになる住宅ローンのことも考慮した場合、毎月の返済額は今よりも更に増加することになってしまいますし、その分生活はさらに苦しくなってしまいますので、住宅の買い換えにつきましては、お勧めできかねます。

多少不満は残ってしまうかも知れませんが、現在利用している住宅ローンの少しでも早い完済を目指していただくのがよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

融資
計画
売却
価格
住宅

評価・お礼

なさパパさん

2010/10/11 00:11

アドバイスありがとうございました。可能性や心配はありますが、フラットでの借り換えも検討させていただきます。

渡辺 行雄

2010/10/11 05:56

なさパパさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

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先ずは返済額の調整を優先に!

2010/10/09 10:25 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。

先ずは、返済期間延長や支払額の調整をする方向で、
現在の取引金融機関での支払いを継続していかれることをオススメします。


買換えを実現させるためには
次の2つのことをクリアーさせなければなりません。

先ず、ローン残債をもっと少なくしなければなりません。
現在の売却査定額1,400万円に対し、2,300万円の残債はかなり多いです。
買換えをする場合は、売却価格で残債を一括返済できるくらいが
ローン審査も通しやすいです。
もし売却価格よりもローン残債が多い場合、買換え先のローンに上乗せする
方法で融資する銀行はありますが、その場合は売り買いにかかる経費を
全て現金で用意できていないとローン審査は通りにくいです。
また、上乗せが500万円以内くらいまで残債を減らさないと、
一般的にはローン審査は結構厳しいものとなります。

それと、団体信用生命保険のことがあります。
一般の銀行(民間金融機関)は団体信用生命保険加入が
ローン審査では絶対条件になります。
ですが、フラット35は団体信用生命保険への加入が任意になります。
銀行でも、審査次第では特別に加入条件をはずしてくれるケースも
ありますが、非常に稀なケースです。

結論的には、今のまま支払い額を下げる方向で調整し、
将来的なご収入の回復が見込めれば、一部繰上げ返済等も利用して
残債を減らしていくことをおすすめします。

決してネガティブな策では無いです。
先ずは現状打開が優先です。なんとか事態が好転すると良いですね。
あまりご期待通りの回答ではなかったかもしれませんが、
少しでもご参考になれば幸いです。

宮下弘章

融資
銀行
売却
条件
ローン審査

評価・お礼

なさパパさん

2010/10/09 10:38

早速のアドバイス本当にありがとうございます。購入時にあまりにも不勉強で、業者任せにしてしまったことに悔やんでおります。参考にさせていただきます。ありがとうございました。

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