ローンの保証料 一括か内包か悩んでいます - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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ローンの保証料 一括か内包か悩んでいます

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/08 17:02

お世話になります。
計算方法が調べても理解できず教えて下さい。
繰上げ返済を前提に考えた場合、
ローンの保証料 一括か内包かどちらが得か悩んでいます。

住宅ローン 850万 年利:0.975% 期間:35年の場合

10年後(住宅ローン控除が終わるの)に
一括繰上げ返済するとしたら、
保証料 前払い一括と内包どちらが良いのでしょうか?

またローン期間30年とした場合は、どちらが良いですか?

繰上げ返済は1回だけ一括でとの前提の場合、
どちらがお徳かの○年後の分岐点を教えて頂きたいのです。
例えば、10年後に一括返済なら 保証料内包の方が得だけど
15年後に一括返済なら 前払い一括の方が得 みたいな。

繰上げ返済時に前払い保証料は返金されるようなのですが、
手数料(¥10,500?)がかかるみたいなのです。

よろしくお願い致します。

補足

2010/10/08 17:02

保証料がもれていました。
35年の場合:¥300,919。 30年の場合:¥288,364。

flutistさん ( 大阪府 / 女性 / 35歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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みずほ銀行でのローン保証料返還シミュレーション

2010/10/08 20:31 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ローン保証料の返金に関する計算式は、
個別の保証会社で異なります。
正確な金額については、現在検討している
金融機関にご確認ください。

参考までに、
みずほ銀行の場合、当初35年間の借入期間で
10年後に全額を繰り上げ返済をした場合
一括前払いしたローン保証料の36%が返金されます。
(逆の言い方で、10年間で64%が償却されてしまいます)

借入期間35年として、300,919円をローン保証料として
一括前払いしていた場合、
10年後の全額繰り上げ返済で返金されるローン保証料は、
300,919×36%=108,330円
となります。また、返金に対する保証会社事務手数料
10,500円は、みずほ銀行に関しては廃止の予定です。

仮に、上記の際に、ローン保証料の分割払いとして
毎月の金利0.2%を上乗せした場合の当初10年間の
支払い金利の差は、152,794円となります。

*借入金額850万円、借入期間35年として
金利0.975%と1.175%の当初10年間
の支払利息の累計を比較

したがって、
仮に10年後の全額繰り上げ返済を前提とすると、
10年間の支払保証料相当分は、
・一括前払い
300,919-108,330=192,589円
・0.2%金利上乗せでの分割払い
152,794円
となり、金利上乗せの分割払いの方が、
4万円弱お得となります。


また、当初の借入期間を30年とすると、
みずほ銀行における一括前払いの際のローン保証料は、
10年後の全額繰り上げ返済で32%の返金となります。
(10年間で68%が償却されます)

したがって、10年後の全額繰り上げ返済を前提とすると
借入期間が短くなるほど、金利への上乗せ方式の方が
得になります。

正確に何年後が支払い方法の分岐点となるのかは、
現在検討している金融機関に依存します。

今回は、みずほ銀行での概算となりますが、
少しでもお役に立てれば幸いです。

シミュレーション
銀行
期間
保証
返済

評価・お礼

flutistさん

2010/10/11 08:37

ご回答ありがとうございます。
詳しい説明を頂き、少しはわかりました。
でも各銀行に依存するんですね。
りそなを想定していました。
保証金分を上乗せするとその分もローン控除対象になるのでしょうか?
宜しくお願いします。

真山 英二

2010/10/11 10:11

住宅ローン控除は、年末時点の借入残高(元金部分)が対象となります。
あくまでも元金に依存するものと考えてください。

ただ、実質的には金利に保証料分を上乗せすると、
利息の支払いが増え、元金の減りが遅くなるので、
結果として、住宅ローン控除の対象額である
年末時点の借入残高(元金)が多く残ります。

したがって、還付対象となる税金が年末残高の1%を
上回っている状態であれば、ローン控除による
戻りは多くなります。

素敵なお住まいを実現されることを願っております。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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保障庁は銀行と期間により異なります

2010/10/09 12:45 詳細リンク
(4.0)

こんにちわ、大阪の独立系FP会社、株式会社FPコンサルティングです。私自身が同じ環境で悩み計算しましたので回答します。

銀行によってことなりますが、私は三井住友でしたが、10年で繰上予定したら内枠の方がお得です。

よって毎月の金利0.2%を上乗せした場合の方がベターでしょう。また金融機関にもよりますので、一度借入される金融機関に確認されたらよいでしょう。

また住宅ではなく住宅ローンは人生で一番大きな買い物です。ぜひライフプランを作成して今後の資金計画(繰り上げなど)をしっかりと実施して下さい。

大阪
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

flutistさん

2010/10/11 08:38

ご回答ありがとうございます。
0.2%上乗せで考えるんですね。
悩ましいところなんですね。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPコンサルティング 代表取締役
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