住宅ローンをつかって注文住宅を建築する場合

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

住宅ローン対象となる建物の価格は、
建物請負契約に記載されている金額となります。
仮に、設計料、外構、地盤改良等の各種費用を書面上
建物請負契約の金額に含めてもらえるのであれば、
その請負契約の金額までは単なる建物として
借り入れることが可能です。

自己資金が少なく住宅ローンでなるべく対応したい方は、
工務店にお願いをして、各種費用を建物請負契約書に
含めてしまうことが多いと思います。
通常、工務店も協力してくれます。

「登記」の原則は、出資した金額に応じた持分による登記となります。
住宅ローンに関しては、債務者が明確であるので、
その借入金額以上の持分を保有(登記）しておかないと、
税務署の調査が入った際に、出資金額と登記持分の差分を
贈与税の課税対象とされる可能性があります。

一般的には、建物完成（施工完了）を確認した後に、
建物残代金を支払い、それと同時に登記の手続きをします。
したがって、登記のタイミングと最終代金支払いは
同じと考えてください。

ちなみに、現金支払いと振込支払いは会社の経理上も同じ扱いとなります。
振込の方が送金者、受領者の双方に記録が残るので安全です。
工務店がどうしても現金払いを要求してくる場合は注意が必要です。

今回の金融機関からの借り入れは、「住宅ローン」を使用すると思います。
住宅ローンでは、土地と建物を合わせた評価となるので、
借地権で無い限りは、原則、共同担保として土地にも抵当権が設定されます。
（建物の評価内だからといって、土地に抵当権が設定されないことはありません）

建物請負契約について、中間金等の支払いに規定はありません。
今回、中間金の金額については、一般よりも多いと思われます。
中間金について、現金で対応できる範囲にしてもらい、
住宅ローンとしては、つなぎ融資を使わずに、残金決済時の
一括決済ができないかを工務店と交渉してはいかがでしょうか。

少しでもお役に立てれば幸いです。

flutist さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、
「設計料」「地盤改良費」「外構」は借入できるケースが多いです。（金融機関によって対応は異なります。）

契約書等の提示を求められるため、一般的には請負契約の中に上記金額を含めてしまうのが一番簡単です。
もし、請負契約書の中に上記金額を含められない場合は、別途作成してもらう必要があるので、工務店と相談してみるのが一番でしょう。

建物の持分を１／２ずつにしたい場合は、「建物本体価格＋建物諸費用」を建物代金とみなして計算してみてはいかがでしょうか？
ローン借入額分はご主人様の持分になりますので、後は頭金で調整していただくことになります。
念のため、最寄りの税務署にてご確認ください。


また、つなぎ融資が利用できない場合は、建物融資を分割して支払ってくれる金融機関で取組するのも一つの方法です。
みずほ銀行等は請負契約書に基づいて融資金を分割実行してくれるため、つなぎ融資が利用できない場合は非常に使い勝手が良いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

ＦＰによる住宅ローン初回無料相談 http://www.ad-cast.co.jp/money/loan/
住んでから気になることを事前に説明 物件調査報告 http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/

こんにちわ、大阪の独立系ＦＰ会社、ＦＰコンサルティングです。

まずは登記で気をつけないといけないのは持ち分です。
各出資金に応じた持分登記が必要で、つじつまが合わないと
贈与税と判断される場合があります。

つなぎは金利高いので、工務店に相談して
支払いを調整してもらえばいいと思います。
交渉で融通が効く場合も多いですよ。

住宅ローンは建物価格ですから、建物請負契約の
金額ですので、これも工務店に交渉して調整してもらえば
良いでしょう。

また建物の評価内でも、土地に抵当権は設定されます。
土地建物一緒ち考えて下さい。

ＦＰ的にはライフプランを立てて今後の資金契約なども
しっかりとされることが重要ですから、同時にライフプランも
立てていきましょう。

flutist 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

補足と思い投稿させていただきます。

短期的な不安はおありだと思いますが、つなぎローンを利用せず支払いが可能であれば諸費用が不要となり良いのではないでしょうか。

つなぎの代わりに出資した手元資金に相当する住宅ローン融資額を減額するなら別ですが、減額しなければ融資実行と共に手元に戻る計算になるはずですが・・・

意味のない投稿かもしれませんが、ご参考となれば幸いです。