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住宅ローンをつかって注文住宅を建築する場合

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/05 15:52

お世話になります。注文住宅建築中です。
考えがこんがらがってしまったのでアドバイスお願いします。
現在夫婦共働きで年収はそれぞれ500万以上あります。

<状況>
・土地は、今年6月に現金一括購入(1750万円)致しました。
土地の名義は主人と妻 2分の1づつで登記済みです。
・注文住宅は、現在建物のみで 1750万の見積書があります。
他に費用として「設計料」「地盤改良費用」「外構」が必要と
工務店から聞いておりますが見積書はありません。
・現在ローン仮申込中ですが、土地を担保に(土地の評価額内で)
つなぎ融資で1000万程借りる心積もりをしています。
・建物の名義も主人と妻 2分の1づつで登記するつもりです。
・ローンは、主人名義の一本にしたいです。
(手数料が二本だと無駄な為と
ローン控除も10万なら夫婦分ける必要がないと思ったのです。。)

<支払計画>
・手付金 170万 9月 現金にて支払済み(妻資金)
・中間金 510万 10月 現金にて支払予定(妻資金)
・中間金 510万 12月 現金(妻資金)+ローン(夫資金)
・施工完了 残金 2011/1月 ローン(夫資金)

<質問>
建物の名義を夫婦2分の1づつにする場合、
・875万以上夫名義でローンを組んではだめでしょうか?
もし1000万借りてしまうと夫の持分を増やす必要がありますか?
設計や外構、地盤改良などはローンで借りれないでしょうか?
(→現金で支払う余力はあるのですが生活資金にできれば置いておきたいので)
諸費用分を借りてしまうと持分が変わって来ますか?
・登記のタイミングと工務店への支払いが合わないと思うので、
施工完了分もつなぎが必要だと思うのですが、
つなぎ融資の実行を工務店さんへ現金で支払うことは可能ですか?
やはり工務店さんの口座への振込みになりますか?
(できれば現金でと言われているので。)
・土地評価額内で借金していても、建物も抵当に入りますか?
建物登記後は、逆に土地の抵当権を外せますか?
(特にこだわりはないのですが、不要に抵当に入れるのも?と思って。)

以上 長々と申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

flutistさん ( 大阪府 / 女性 / 35歳 )

回答:4件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

注文住宅での住宅ローンおよび支払いタイミングについて

2010/10/05 21:45 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローン対象となる建物の価格は、
建物請負契約に記載されている金額となります。
仮に、設計料、外構、地盤改良等の各種費用を書面上
建物請負契約の金額に含めてもらえるのであれば、
その請負契約の金額までは単なる建物として
借り入れることが可能です。

自己資金が少なく住宅ローンでなるべく対応したい方は、
工務店にお願いをして、各種費用を建物請負契約書に
含めてしまうことが多いと思います。
通常、工務店も協力してくれます。

「登記」の原則は、出資した金額に応じた持分による登記となります。
住宅ローンに関しては、債務者が明確であるので、
その借入金額以上の持分を保有(登記)しておかないと、
税務署の調査が入った際に、出資金額と登記持分の差分を
贈与税の課税対象とされる可能性があります。

一般的には、建物完成(施工完了)を確認した後に、
建物残代金を支払い、それと同時に登記の手続きをします。
したがって、登記のタイミングと最終代金支払いは
同じと考えてください。

ちなみに、現金支払いと振込支払いは会社の経理上も同じ扱いとなります。
振込の方が送金者、受領者の双方に記録が残るので安全です。
工務店がどうしても現金払いを要求してくる場合は注意が必要です。

今回の金融機関からの借り入れは、「住宅ローン」を使用すると思います。
住宅ローンでは、土地と建物を合わせた評価となるので、
借地権で無い限りは、原則、共同担保として土地にも抵当権が設定されます。
(建物の評価内だからといって、土地に抵当権が設定されないことはありません)

建物請負契約について、中間金等の支払いに規定はありません。
今回、中間金の金額については、一般よりも多いと思われます。
中間金について、現金で対応できる範囲にしてもらい、
住宅ローンとしては、つなぎ融資を使わずに、残金決済時の
一括決済ができないかを工務店と交渉してはいかがでしょうか。

少しでもお役に立てれば幸いです。

工務店
登記
契約書
注文住宅
住宅ローン

評価・お礼

flutistさん

2010/10/06 10:08

早速のご回答ありがとうございます。
もう既に契約してしまっているので、875万以上は夫名義のローンにしないと良いことがわかりました。
しかも昨日銀行からつなぎは工務店が小さいので信用情報を得られず融資できないと回答がありました。
とても綱渡りになってしまいますが、預金を全部持ち出すしかいけない状況です・・(;_;)
もっと早く相談していれば・・・。
わかりやすい回答を頂けて本当にありがとうございました!

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローン

2010/10/06 08:20 詳細リンク
(4.0)

こんにちわ、大阪の独立系FP会社、FPコンサルティングです。

まずは登記で気をつけないといけないのは持ち分です。
各出資金に応じた持分登記が必要で、つじつまが合わないと
贈与税と判断される場合があります。

つなぎは金利高いので、工務店に相談して
支払いを調整してもらえばいいと思います。
交渉で融通が効く場合も多いですよ。

住宅ローンは建物価格ですから、建物請負契約の
金額ですので、これも工務店に交渉して調整してもらえば
良いでしょう。

また建物の評価内でも、土地に抵当権は設定されます。
土地建物一緒ち考えて下さい。

FP的にはライフプランを立てて今後の資金契約なども
しっかりとされることが重要ですから、同時にライフプランも
立てていきましょう。

大阪
住宅ローン
ローン
ライフプラン

評価・お礼

flutistさん

2010/10/06 10:12

早速のご回答ありがとうございます。
土地建物セットで抵当に入れないと
住宅ローンは借りられないことがわかりすっきりしました。
つなぎ融資を受けられないことになり、
余裕を持ったマネープランが現在とてもムリな状況になってしまいました。
まだ子供が小学生なのが救いです。学費を貯めないと・・。
丁寧なご回答ありがとうございました!

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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注文住宅を建築する際の住宅ローンについて

2010/10/07 18:47 詳細リンク
(4.0)

flutist さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、
「設計料」「地盤改良費」「外構」は借入できるケースが多いです。(金融機関によって対応は異なります。)

契約書等の提示を求められるため、一般的には請負契約の中に上記金額を含めてしまうのが一番簡単です。
もし、請負契約書の中に上記金額を含められない場合は、別途作成してもらう必要があるので、工務店と相談してみるのが一番でしょう。

建物の持分を1/2ずつにしたい場合は、「建物本体価格+建物諸費用」を建物代金とみなして計算してみてはいかがでしょうか?
ローン借入額分はご主人様の持分になりますので、後は頭金で調整していただくことになります。
念のため、最寄りの税務署にてご確認ください。


また、つなぎ融資が利用できない場合は、建物融資を分割して支払ってくれる金融機関で取組するのも一つの方法です。
みずほ銀行等は請負契約書に基づいて融資金を分割実行してくれるため、つなぎ融資が利用できない場合は非常に使い勝手が良いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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注文住宅
住宅ローン

評価・お礼

flutistさん

2010/10/08 09:20

ご回答ありがとうございます。
税務署に相談してみます。
また私は「つなぎ融資」と「前分割」を同じ意味だと思って使っていたのですが違うのですね。
先日三井住友から分割融資を断られショックだったのですが、
昨日、りそなから分割融資OKとお返事頂きホッとしているとこです。
利率も住宅ローンと同じ低利率ですし、2箇所に申請していて良かったです。
同じ都銀でも判断が分かれるんですね。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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補足として

2010/10/06 11:11 詳細リンク
(5.0)

flutist 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

補足と思い投稿させていただきます。

短期的な不安はおありだと思いますが、つなぎローンを利用せず支払いが可能であれば諸費用が不要となり良いのではないでしょうか。

つなぎの代わりに出資した手元資金に相当する住宅ローン融資額を減額するなら別ですが、減額しなければ融資実行と共に手元に戻る計算になるはずですが・・・

意味のない投稿かもしれませんが、ご参考となれば幸いです。

費用
融資
不安
短期
ローン

評価・お礼

flutistさん

2010/10/06 11:21

補足ありがとうございます!
>つなぎの代わりに出資した手元資金に相当する住宅ローン融資額を減額するなら別ですが、
>減額しなければ融資実行と共に手元に戻る
ここも疑問に思っていたことなのです!
戻ってくるのであれば安心なので銀行に相談してみます。
ご丁寧に教えていただき助かりました!
本当にありがとうございます。

西垣戸  重成

西垣戸  重成

2010/10/06 19:25

flutist 様

ご返信有難うございます。お役に立てて何よりです。
楽しい住まいをご実現ください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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